Денис Галицкий, градозащитник: «Нельзя давать землевладельцам ложных надежд»

На прошлой неделе активисты Пермской зеленой коалиции выступили против смены зонирования в долине реки Егошихи. Напомним, сейчас там рекреационная зона, а может появиться жилой комплекс. Экологи считают, что аналогичная судьба может постигнуть и другие долины малых рек. Однако изменение зонирования в Перми происходит не всегда эффективно. Иногда статус участка меняют, но пропадает инвестор (как это было с эспланадой). Иногда, наоборот, зонирование приходится в угоду девелоперу менять еще раз, как в случае с иподромом.

О том, почему так происходит и можно ли как-то законодательно повлиять на ситуацию, Dom.59.ru рассказал градозащитник, член комиссии по землепользованию и застройке администрации Перми Денис Галицкий.

– Денис Григорьевич, здравствуйте. Насколько реально защитить от застройки долины рек Перми, по вашему мнению? И надо ли это делать?

– Я думаю, что попытки застроить лога тихонько пойдут на нет – просто там покупать квартиры не станут... Какой смысл покупать на краю оврага, если можно купить в нормальном месте? Кому нужны дополнительные риски? Жизнь не позволяет о них забыть: только перестали вспоминать о сползающем доме на Гашкова, так обрушился на Куйбышева... Возможность экономически эффективного использования логов будет стоять в ближайшие годы, ведь там много частной земли.

– Однако долины малых рек в Перми не очень пригодны для отдыха и местами напоминают несанкционированные свалки (хотя их пытаются очистить и власти, и волонтеры). Ждать, что у города появятся средства на обустройство и обслуживание парков радом с речками не приходится...

– Муниципалитету вовсе не обязательно все брать на себя, но нужно создать условия для развития частных рекреационных сервисов: нужны удобные подходы и проезды к логам – это полномочия муниципалитета, которые он пока не исполняет в должной мере. Нужно специально ставить задачу развития рекреации в логах при разработке проектов планировки территории, это не требует дополнительных затрат. Конечно, в мире наверняка много успешных примеров освоения склонов застройщиками. Только они становятся оправданными или при отсутствии плоских участков (в Перми их предостаточно), или при их полном заполнении и высоких ценах на недвижимость, позволяющих компенсировать дополнительные затраты строительства в опасных местах. И еще одно замечание: в мире много мест, где дома строят на очень крутых склонах, только надо понимать, что строят на скале. А в Перми скал нет...

– Может, Перми стоить все же разработать какой-то долгосрочный план, чтобы люди понимали, через сколько лет теоретически зеленый участок может превратиться в обустроенный парк? Это и у девелоперов отобьет желание задумывать проекты.

– Что касается зон, где потенциально могут быть зоны отдыха, – это есть в Генплане, и там рекреационные зоны в долинах рек имеются. Но ничего не мешает и отдельный план иметь городу, специфически рекреационный.

– А является ли смена зонирования такой уж угрозой для территории? Сейчас кризис, даже крупные застройщики от новых проектов отказываются – стоит ли бояться, что у Егошихи что-то построят? Или опасен сам факт потенциальной застройки?

– Собственники участков на Егошихе сами строить, скорее всего, ничего не будут. Они продадут землю, и смена зонирования им нужна для увеличения цены. А вот новые собственники, купив задорого землю, будут копытом рыть, но постараются отбить затраты.

Именно такая картина была на ипподроме, и в итоге девелоперы все равно продавили застройку. По этой причине нельзя менять зонирование – у заинтересованных лиц уже будут выстроены планы, в головах закрепится размер прибылей и так далее. Отказаться от запланированного очень трудно. А пока на Егошихе те собственники, которые за бесценок скупили садовые участки, поэтому у них еще нет жестких бизнес-планов и кредитов под них. Они не будут в убытке даже при сохранении существующего зонирования. Смена зонирования приводит к перестройке планов землевладельцев, поэтому им нельзя давать ложных надежд.

– С другой стороны девелопер тоже иногда дает «ложные надежды». Например, часть участка на Иве, где ранее предполагалась жилая застройка с социальной инфраструктурой, может быть передана под ТЦ «Мега» ретейлера IKEA.

– С моей точки зрения IKEA – это начало конца Ивы. Микрорайона не будет, на мой взгляд.

– Можно ли как-то обязать девелоперов придерживаться определенных планов при смене зонирования? Ведь очень часто в Перми инициаторами «неэффективной» смены зонирования выступают власти, а инвестор потом отказывается от планов.

– К сожалению, нельзя заключить соглашение на смену зонирования. И это большой минус градостроительного законодательства.

– А установить «срок действия» на зонирование можно?

– Теоретически законодательство не запрещает принять решение Пермской городской думе, где будет написано, к примеру, «с 1 января 2016 года установить на ипподроме зону Ж1, а с 1 января 2021 года установить на ипподроме зону ЦС-И». Если инвестор построит запланированный объект, то вторую часть решения можно потом и отменить, хотя она и так не будет мешать эксплуатировать объекты.