Все новости
Все новости

Ольга Дзусова, руководитель Центра ипотечных программ корпорации «Перспектива»: «В среднем приобрести квартиру в кредит можно в течение двух недель»

Поделиться

Поделиться

Многие люди продолжают только фантазировать о том, как улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. Причины, которые их останавливают, разные. Кто-то боится, что банк откажется предоставить кредит, а кто-то просто не знает, с чего начать. О том, как происходит это «таинство» от момента подачи заявки и до завершения сделки и с какими сложностями может столкнуться потенциальный заемщик, рассказывает руководитель Центра ипотечных программ корпорации «Перспектива» Ольга Борисовна Дзусова.

– Наверное, самый первый вопрос, который ставит в тупик большинство людей: с чего начать?

– Сначала нужно определиться, как вы будете работать: самостоятельно или с профессионалом. При первом варианте нужно собрать информацию о том, что такое ипотека. Обратиться либо на сайты банков, либо в газеты, хотя там вы только частично почерпнете информацию. Либо, элементарно, сесть на телефон и обзвонить все кредитные организации. На сегодняшний день в Перми их работает порядка 34–35. На сайтах вы получите информацию о продуктах, которые есть только в головных офисах банков, а в городе у нас в основном работают филиалы. Поэтому информация с сайта будет верной, но неполной, ведь регионы всегда имеют свою специфику: либо некоторые продукты у нас не используются, либо применяются другие ставки. Но координаты в любом случае можно узнать. По телефону вы также можете получить минимум. Лучше подойти к кредитному инспектору в банк и поговорить с ним детально. Представляете, сходить в каждый из тридцати банков и получить информацию! В среднем беседа занимает час, получается, что нужно тридцать часов – без учета дороги – для сбора информации. Я считаю, что уместнее всего обращаться к профессионалу. Первая консультация, как правило, бесплатная для всех.

– Какую информацию может получить потенциальный заемщик на консультации?

– Он получит достаточно широкое представление об ипотеке: что это такое, какие у нее особенности, какие процедуры ее сопровождают, как проходит получение кредита. Узнает, какие банки работают на местном рынке и какие у них особенности. В большинстве случаев можно сориентироваться по программе кредитования уже на первой консультации, понять, куда лучше обратиться, исходя из ваших возможностей. Таким образом, после консультации можно определиться с банком и программой кредитования. При этом нужно четко представлять, какой вид недвижимости будет приобретаться, и оценить свои финансовые возможности.

– В течение какого срока специалист подберет программу?

– Качественная консультация занимает порядка часа. При длительной беседе выясняются все «нюансы» клиента, начиная его семейным положением и заканчивая финансовым. Часть беседы занимает обсуждение объекта недвижимости.

– Каким образом происходит подача заявлений в банк при работе со специалистом и самостоятельно?

– После выбора какого-то определенного банка вы обращаетесь к их специалистам, и они вам выдадут перечень документов. Как правило, без дополнительных объяснений, потому что кредитные инспекторы чересчур загружены. Если у банков большой поток клиентов, то просто-напросто нет времени объяснять людям все нюансы. Получение кредита идет в два этапа. Сначала рассматривается заемщик, на втором этапе – квартира. Изначально выдается перечень документов на заемщика. При работе со специалистом уже на первой консультации, либо, в крайнем случае, на второй, когда человеку необходимо подумать, надо ли ему связываться с процедурой кредитования; выдается пакет документов по тому банку, на котором остановились, либо по нескольким сразу. В биографии клиентов есть различные нюансы. Если у клиента возможен отказ по каким-либо причинам, в каком-либо банке, предпочтительно работать сразу с несколькими, естественно, где рассмотрение кредитной заявки бесплатное.

– Требования разных банков, предъявляемые к оформлению документов, отличаются друг от друга?

– У каждого банка разные требования к оформлению этих документов. Когда начинаешь самостоятельно заниматься кредитом и бегать с каждой бумажкой, сразу возникает раздражение. Когда вы работаете с ипотечным брокером, он уже знает, где и какие требования. Перед тем, как начать заполнять документы, специалист дает определенные рекомендации. Есть еще такая форма, как заявление-анкета, но она достаточно объемная.

– После этого можно приступать к поиску квартиры?

– До поиска квартиры есть еще этапы. Одно дело подать документы в банк, другое дело – даст он добро на получение кредита или нет. Вы приносите документы в банк, он берет время на обдумывание, чтобы пропустить вашу заявку через кредитный комитет и выдать решение. Все хорошо складывается у тех людей, у которых «идеальная» жизненная ситуация. Иными словами, есть стабильные доходы больше тридцати тысяч рублей, все в порядке с семейным положением, хорошее образование, имеются дополнительные активы в виде недвижимости – тогда беспокоиться не о чем. Важно знать, как подать заявку. Не просто принести и положить документы кредитному инспектору, а именно – как подать словесно. Очень часто кредитные инспекторы либо юридическая служба банка делают звонок клиенту, когда его проверяют. Здесь тоже важно знать, как ответить. Если ответите не так, как хочется банку, есть вероятность отказа.

Есть банки, которые работают только с риелторами, а заемщик приходит только на подписание кредитного договора. Потом специалисты консультируют человека, что нужно сказать, как и каким тоном, чтобы не вызвать опасения банка по поводу того, как вы будете погашать кредит. Ведь вопросы, так или иначе, ориентированы на вашу дальнейшую жизненную ситуацию. Это риски банка, и, естественно, они пытаются себя обезопасить. Если все складывается благополучно, через некоторое время финансово-кредитная организация вынесет решение. Сроки везде разные. Когда вы самостоятельно приносите пакет документов, срок рассмотрения заявки длится от двух до четырнадцати дней в зависимости от банка. В нашем активном рынке, когда цены уходят не по дням, а по часам, если вы не успеваете купить квартиру с «живыми» деньгами, то с ипотечными тем более не успеть. Брокер старается максимально быстро провести своих клиентов через этап рассмотрения заявки. Когда есть положительное решение банка, наступает этап поиска квартиры.

– Банки вообще указывают причину отказа в кредите?

– Почти никогда. Очень редко могут сказать, и то, если клиент самостоятельно работает и сам попросит. Брокеру иногда удается выяснить причину. Были случаи, когда банк несправедливо вынес отрицательное решение, просто перепутав с другим человеком. Было полное совпадение имени и отчества, еще каких-то данных. Когда все выяснилось, банку пришлось пересматривать свое решение, хотя такое бывает крайне редко. Если вы работаете самостоятельно и банк вам отказал, причина может быть не в том, что «так все плохо», а потому что не хватает поручителей или какого-то документа.

– Вы упомянули ситуацию на рынке, когда цены стремительно растут. В таких условиях, наверное, очень сложно подобрать квартиру в короткий срок?

– Это не очень сложно, когда вы имеете дело с «живыми» деньгами. Сложнее, когда вы работаете с ипотекой. Пока сохраняется такая схема работы с банками, когда деньги выдаются после государственной регистрации (через семь дней после сделки), часто продавцы отказываются от таких сделок из-за неграмотности. Здесь все застраховано полностью. Не получить деньги продавец просто не может, потому что это прописано во всех договорах. Опасений просто не должно быть. Но в ситуации, когда есть два покупателя на квартиру, а один из них платит «чистыми» деньгами, а другой – с ипотекой, конечно, продавец отдаст предпочтение первому. Подключаются риелторы, и исключительно из-за своих навыков ведения переговоров, личностных способностей, удается убедить. Или, если человек совсем не готов идти на такую сделку, квартира покупается на агентство. Так будет происходить до тех пор, пока банки полностью не перейдут на выдачу денег в день сделки. Частично это уже практикуется в некоторых банках, когда приносится расписка из регистрационной палаты.

– Есть ли еще какие-нибудь тонкости, которые «отталкивают» продавцов от участия в ипотеке?

– Если сделка проходит по ипотеке, это значит, что в ней участвует и оценочная, и страховая компании. Иными словами, продавец должен собрать как можно больше документов, а иногда сходить в психонаркодиспансеры за справкой. Такое еще остается в некоторых банках. Конечно, сложно работать по ипотечной схеме, когда еще существует и цепочка, и вы держите не одну квартиру, которая в ней стоит.

– Можно ли с банком пересмотреть сумму, указанную в кредитной заявке, если вдруг подскочили цены?

– Можно, если позволяет платежеспособность заемщика. Изначально в сумму кредита уже закладывается небольшой рост цен. Уменьшить сумму кредита никогда не поздно. Если увеличивать – это дополнительные, конечно, процедуры. Практически это тот же самый кредитный комитет, только без пакета документов.

– Для чего нужно участие оценочной компании?

– Участие оценочной и страховой компаний – это требование банка. У них нет специалистов, которые бы правильно оценили стоимость квартиры. Поэтому они пользуются отчетами оценочных компаний или независимых оценщиков, которые работают по лицензии. По определенным методикам выводится рыночная стоимость, и банк ее придерживается. Заемщик не может рассчитывать на большую сумму кредита, а должен укладываться в ту, которая названа в оценочном отчете. Таким образом банки подстраховывают себя в случае завышения стоимости физическим лицом. Выполнение отчета стоит от полутора до трех тысяч, в зависимости от срочности, может быть и дороже. Это не очень сложная процедура. Специалист выезжает на квартиру, делает определенные замеры, фотографирует, проводит еще ряд операций для составления отчета.

– Сколько длится процесс оценивания и составления отчета?

– Когда уже найден вариант, фактически все идет одновременно: заказывается оценочный отчет, который готовится дня два, собирается пакет документов, который необходим от продавца, начиная с правоустанавливающего документа и заканчивая «эксклюзивными» справками из наркодиспансера, если они нужны. Тут же идет согласование со страховой компанией. Не каждая страховая компания возьмет любой объект и любого заемщика. У кого-то предпенсионный возраст, инвалидность, хронические заболевания, которые не подлежат кредитованию со стороны банка. Если страховая компания берет такого клиента, тогда и банк будет его кредитовать. Во время составления оценочного отчета приносятся документы и в страховую компанию, которая дает ответ со своей стороны. Это делается для того, чтобы не остаться «у разбитого корыта» после государственной регистрации и не бояться того, что страховщики вдруг откажутся с вами работать.

– То есть у страховой компании есть определенный список, кого нежелательно кредитовать?

– У них есть своеобразный андеррайтинг, как в банке. Когда вы подаете пакет документов, банк оценивает вероятность погашения кредита вами. То же самое делает страховая компания. Заполняется анкета на объект недвижимости на самого заемщика. Анкета заемщика, в первую очередь, связана с состоянием его здоровья. Если человек возьмет кредит и, не дай Бог, через полгода умрет, то в основном все риски лягут на страховую компанию. В этом случае они выплачивают сто процентов. Если наступает инвалидность, то в ряде случаев страховая компания выплачивает пятьдесят процентов. Очевидно, что никто не хочет платить такие суммы. По результатам анкеты они делают свое резюме – будут они страховать или нет. Если будут, то по какому тарифу, потому что он зависит не только от возраста и пола заемщика, но и от состояния его здоровья.

– Может ли банк не утвердить квартиру после проведения оценки?

– Обычно все бывает в порядке. На рынке бывали случаи, когда оценочная компания устанавливала рыночную стоимость квартиры, а банк отказывался выдавать такую сумму кредита, говоря о том, что стоимость кредита завышена. Обычно это связано с нестандартными объектами. Есть дома в конкретном микрорайоне примерно одинаковых характеристик, значит, средняя стоимость будет такая-то. Но среди этих домов есть один-единственный дом, который имеет охрану и прочее, и именно в этом доме будет стоимость на порядок выше. Естественно, что оценщик, выезжая на этот объект и видя это, повышает стоимость. Банк, зная среднюю стоимость в этом районе, может это цену дисконтировать. В таких случаях опять же приходится подключаться специалистам, либо специалисту банка выезжать и смотреть объект.

– Сколько длится процедура утверждения?

– Обычно это происходит гораздо быстрее, чем одобрение самого заемщика. Если готов весь пакет документов, если есть согласие страховой компании и оценочный отчет, а также документы от продавца, то это занимает не более дня. Как правило, утром принесли, в течение часа–двух вам дали ответ. Если работаете самостоятельно, то может быть чуть дольше.

– Что такое кредитный договор?

– Это договор, в котором банк обязуется выдать вам какую-то сумму под определенный процент, а вы обязуетесь погасить этот кредит в срок и такими-то платежами. Кредитный договор – документ банка, поэтому чаще всего они его и составляют. Кредитный договор подписывается заемщиком или созаемщиком. Затем подписывается договор купли-продажи либо договор ипотеки, все это происходит одновременно или на территории банка, или в агентстве, или где-то еще.

– Кому принадлежит квартира, которая приобретается по ипотеке?

– Квартира однозначно принадлежит заемщику. В редких случаях право собственности может быть оформлено и на созаемщика. В большинстве случаев кредит оформляется на супругов или на детей в долях, если это требует закон. Квартира оформляется на заемщика, но со стороны банка накладывается обременение. Вы не можете полностью распоряжаться квартирой без согласия банка до того момента, пока не будет полностью погашен кредит.

– Пойдет ли банк навстречу, если заемщик решит улучшить жилищные условия, уже взяв кредит ранее?

– Если человек взял кредит несколько лет назад и, не погасив его, решил улучшить свои жилищные условия, то ситуация вполне разрешимая. Это происходит с согласия банка. Пишется заявление, в котором указываются причины. Далее либо кредит гасится, либо в этом же банке оформляется второй кредит, а первый гасится с продажи квартиры. При этом покупателем выкупается квартира вместе с кредитом, то есть переподписывается кредитный договор. Банк, как правило, дает добро на улучшение жилищных условий. Если же происходит ухудшение жилищных условий и человек оказался неспособным выплачивать кредит, банки также идут навстречу, если только закладная не доведена до дефолта. Это в интересах банка. В ином случае им придется обращаться в суд и уже по результатам судебных разбирательств выставлять эту квартиру на торги. Такая процедура очень длительна и затратна. В данном случае банк даст вам согласие на продажу квартиры, вы компенсируете все затраты банка, которые на тот момент возникли, а оставшуюся часть оставите себе.

– В какой срок можно «улучшать жилищные условия»?

– В большинстве случаев банк накладывает ограничения на досрочное погашение кредита. Как правило, это шесть месяцев. В течение этого времени нельзя получить разрешение на досрочное погашение, либо вообще закрыть кредит.

– Регистрация ипотечной сделки в палате – длительная процедура?

– Преимущество ипотечных сделок в том, что регистрация происходит быстро. Обычные сделки регистрируются три–четыре недели, а ипотечные – неделю. Через семь дней вы получаете документы из палаты. И с документами, которые подтверждают ваше право собственности и в которых указано обременение в пользу банка, вы приезжаете в страховую компанию и подписываете с ними договор. Без документов из палаты и этого договора банк просто не выдаст вам кредит. Страхуется жизнь, имущество и, как правило, страхуется титул. Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности. После этого банк перечисляет деньги.

– Каким образом деньги поступают к продавцу?

– Банки в большинстве своем выдают не сто процентов стоимости, а только часть. Первоначальная часть стоимости обычно передается покупателем продавцу наличным путем при подписании договора купли-продажи. После подписания договора регистрации банк перечисляет деньги. Варианты существуют разные. Иногда это наличка. Бывает, что закладываются деньги в банковскую ячейку еще на момент подачи документов в палату, а потом просто достаются оттуда продавцом. Бывает, что банк перечисляет деньги на ваш счет, а уже вы перечисляете деньги на счет продавца квартиры. Затем, когда продавец получает деньги, подписывается акт о проведении всех взаиморасчетов, что сделка завершена. И, в принципе, вы можете спокойно вздохнуть.

– В целом, сколько времени занимает этот процесс от первого до последнего шага?

– В среднем приобрести квартиру в кредит можно в течение двух недель. При условии, что изначально есть пакет необходимых документов и уже имеется на примете какая-то квартира. Бывало, что люди получали кредиты и за день. Если изначально все понятно и на примете уже есть какая-то квартира, то можно подавать пакет документов одновременно и на заемщика, и на квартиру. Отдельной процедуры утверждения квартиры банком просто не происходит – выносится решение по заемщику и по объекту. Остается только техническая сторона вопроса – оценка и страховка. Бывают сделки, которые затягиваются и на два месяца, это сами по себе сложные сделки, которые включают цепочку: например, когда есть дети в долях и нужно задействовать органы опеки, либо когда сам заемщик проблематичный.

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter