Все новости
Все новости

Ипотечный кризис по-пермски: реалии и прогнозы

Кругом только и разговоров, что о хозяйствующем на финансовом и ипотечном рынках кризисе. Волна, дошедшая до России с посыла Америки, докатилась наконец и до Перми. Это стало настолько очевидно, что сразу несколько местных компаний за прошедшую неделю...

Поделиться

Кругом только и разговоров, что о хозяйствующем на финансовом и ипотечном рынках кризисе. Волна, дошедшая до России с посыла Америки, докатилась наконец и до Перми. Это стало настолько очевидно, что сразу несколько местных компаний за прошедшую неделю открыто говорили с журналистами о том, как повлиял на Россию и ситуацию на пермском рынке финансов, недвижимости и ипотеки кризисный фактор и что со всем этим делать.

«Финансовый кризис, начавшийся в феврале-январе прошлого года в США, перекинулся на Европу, на страны СНГ и коснулся России. Это уже совершенно очевидно и заметно по всем показателям, – отметил на встрече с журналистами заместитель начальника управления региональной сети «Городского ипотечного банка» (Москва) Михаил Еферин. – Об этом ходит много слухов и разговоров. Кризисная ситуация повлекла за собой в целом по стране прежде всего сокращение ликвидности и удорожание кредита».

Речь идет, естественно, об ипотеке, причем, как отмечают эксперты, Россия в данном случае оказалась еще не в самой плохой ситуации. «У нас в стране ипотечные кредиты составляют не более одного процента валового внутреннего продукта (ВВП), в то время как в других странах – 50%. Естественно, что для нас сложившаяся ситуация проходит менее болезненно», – говорит эксперт.

Что произошло в результате колыхания мировых финансовых рынков? Количество банков, которое занималось выдачей в России ипотечных кредитов – в прошлом году оно составляло порядка 400 – сократилось. Многие региональные банки выдавали населению ипотеку, которую финансировало Агенство по ипотечному и жилищному кредитованию, однако последнее не осталось в стороне и в трудный момент ужесточило критерии по рефинансированию кредитов. В результате многие банки официально объявили о прекращении выдачи ипотеки либо об ужесточении условий получения кредита. В итоге к настоящему моменту большинство банков медленно, но верно повышает процентные ставки (например, по последней информации, буквально накануне «Альфа-банк» поднял процентные ставки сразу на 5%, что пока для Перми является рекордом), брать кредиты становится сложнее. В то же время, свободных денег у населения нет, обойтись без кредитов оно не может и в итоге не раскупает выставленные на пермском рынке квартиры в новостройках. То есть налицо – кризис и в сфере недвижимости.

В сложившейся ситуации никому и ничего не остается, кроме как делать прогнозы и в буквальном смысле гадать, как все сложится в дальнейшем. Например, несмотря на отсутствие у населения денег, в том числе и на ипотеку, эксперты отмечают: в этом году динамика роста ипотечного рынка составляла +15% по сравнению с прошлым годом, а за два прошлых года рынок практически удвоился, то есть ипотеку берут, и еще как активно. «Естественно, никто не знает, чем закончится кризис рынка, однако сам потенциал ипотечного кредитования в России как был, так и остается высоким, как и необходимость народа в жилье, – отмечает г-н Еферин. – Реально кроме ипотечного кредитования альтернатив у населения на сегодняшний день нет, разве что в тех случаях, когда человек является начальником или топ-менеджером какой-то крупной компании».

Тем не менее, несмотря на ситуацию на рынке, аналитики отмечают наличие пока еще достаточно здорового спроса на жилье в Перми, хотя и снижающегося серьезными темпами. «Очевидно, что ситуация на рынке будет меняться еще в ближайшее время, однако, мы сейчас отмечаем некоторое снижение платежеспособного спроса на жилую недвижимость Перми, – рассказывает генеральный директор холдинга PAN City Group Владимир Федорченко. – Если последние три-четыре года спрос активно развивался в сторону строящегося жилья, особенно за счет частных инвесторов, которые покупку квартир рассматривали как эффективное и надежное средство инвестиций, то сейчас он смещается обратно в сторону вторичного рынка и в сторону нового жилья, но того, которое защищено правами собственности».

Таким образом, кризис повлек за собой возвращение интереса к вторичному жилью. «Во «вторичке» цены чуть выше, чем в новых домах, но меньше площади. В новостройках – наоборот: цены чуть ниже, но площадь больше, – поясняет свою мысль г-н Федорченко. – Эти объекты зачастую сопоставимы по цене, разница которой составляет где-то полмиллиона рублей. Эту сумму большинство желающих приобрести квартиру могут «добить» ипотечным кредитом, и это не будет для них чрезмерной финансовой нагрузкой». Однако учитывая, что у населения фактически нет денег, даже полмиллиона – деньги не такие уж маленькие. «Когда повысились ипотечные ставки, сразу отсеклось примерно 10% потенциальных покупателей пермских квартир, – рассказывает Владимир Федорченко. – При этом все еще остается достаточно много людей, которые даже по этим ставкам могут взять ипотечный кредит и улучшить свои жилищные условия».

По словам эксперта, именно такой вариант сделок с недвижимостью сейчас в особом фаворе у пермяков: пришло время, когда квартиру не покупают с нуля, а продают старую и берут ипотеку для того, чтобы поменять ее на новую, более просторную. «Сейчас многие застройщики находятся в таком положении, что потенциальным покупателям вполне можно идти к ним и торговаться, чтоб в итоге получить неплохую скидку», – отмечает генеральный директор холдинга PAN City Group. Эксперт также добавил, что цены на «вторичку» тоже начинают уступать. «Вторичный рынок мы анализируем по 25 категориям – в зависимости от местоположения и качества жилья, – рассказывает он. – В 11 категориях за последние три недели сентября произошло снижение от 0,1 до 0,9 % стоимости, в остальных 14 наблюдался ее рост». Отсюда вывод: скидки скидками, а говорить о том, что пермские застройщики массово снижают цены на жилье и происходит буквально их обвал, пока рановато.

Не собирается снижаться, кстати, и количество пермских квартир, выставленных на продажу. «Обычно на рынке недвижимости Перми экспонировалось порядка двух тысяч квартир одновременно – это типичная ситуация для 2003–2006 годов, – рассказывают в PAN City Group. – В 2007 году их количество выросло до четырех тысяч, а сейчас оно составляет 6300 квартир. То есть частные инвесторы, которые в свое время приобрели эти квартиры, все-таки пустили их в продажу, и, самое удивительное, что рынок это все пока ест». Иначе говоря, спрос на рынке Перми пока еще здоровый, достаточный для того, чтобы цены на вторичном рынке не снижались. Эксперты подкрепляют это предположение еще и данными от том, что в Перми, согласно статистике, количество ипотечных сделок – а их процент от всех составляет порядка 60% – в первом полугодии 2008 года было выше, чем в предыдущие года. «Разумеется, все может измениться в любой момент, – отмечает г-н Федорченко, однако сейчас предложение на рынке недвижимости Перми процентов на 15 выше спроса».

Превышающее спрос предложение для застройщиков не есть хорошо, однако, по мысли г-на Еферина, эта ситуация однозначно выровняется в ближайшие годы. «Количество предложений на рынке уже сейчас как минимум не увеличивается за счет того, что многие солидные компании столкнулись с невозможностью завершить недостроенные объекты: банки неохотно идут на выдачу кредитов, соответственно, многие запланированные к строительству проекты пока приостановлены», – отмечает эксперт.

Итак, какие же варианты развития событий на рынке недвижимости Перми в существующих условиях все-таки возможны? Как справедливо отметил один из специалистов, вариантов, как всегда, три: пессимистический, базовый и оптимистический.

«Например, есть вероятность, что в ближайшее время все цены на недвижимость на рынке Пермского края и не только упадут процентов на 30-40, но мы вероятность такого прогноза оцениваем в 0,1%, – поделился мнением г-н Федорченко. – Спрос на жилье экономкласса в нашем городе останется в любом случае – на данный момент одно-, двухкомнатные квартиры меньшим спросом пользоваться не стали». Эксперт прогнозирует определенное снижение цен в четвертом квартале 2008 года, связанное как раз с преобладанием предложения над спросом. «Затем, после коррекции цен мы увидим новый скачок, как минимум рост стоимости – года через полтора предложение будет не таким большим, как сейчас. Однако к тому времени качественные квартиры разойдутся».

Согласен в коллегой и исполнительный директор НП «Российская Гильдия Риэлторов. Пермский край» Вадим Перегудов. По его мнению, рынок недвижимости цикличен: несколько лет подряд идет рост цен, потом наступает период стагнации и так далее. «Сейчас как раз наступил период стагнации, за время которой платежеспособность населения восстановится, затем покупательская активность возрастет, и цены вновь станут повышаться, тем более что к тому времени предложение не будет настолько разниться со спросом» , – поясняет эксперт.

Таким образом, потенциальным покупателям пермских квартир, вероятно, стоит воспользоваться возможностью и еще до Нового года хорошенько поторговаться с застройщиками, благо те готовы на очень многое. «Мы понимаем, что сейчас жилье экономкласса нам лучше продать быстрее, чем мы планировали изначально, – отмечают в Pan City Group. – По ряду объектов – например, в жилом комплексе «Крылья» – мы сейчас ввели систему скидок, снизили первоначальный взнос за квартиру – теперь он составляет менее 10%, и так далее».

По принципу «все для того, чтобы привлечь клиентов» вынуждены работать сейчас, кстати, не только агентства недвижимости, простаивающие в ожидании сделок, но и сами кредиторы. По словам директора управления кредитования частных клиентов «Западно-Уральского банка Сбербанка России» Оксаны Авраменко, в настоящее время, с 1 октября текущего года, банк проводит акцию среди агентств недвижимости – на количество оформленных сделок с использованием кредитов Сбербанка России. В рамках акции застройщики предлагают интересные предложения потенциальным заемщикам. «Наши клиенты могут записаться во всех филиалах банка на посещение любых интересующих их новостроек и совершенно бесплатно посмотреть выставленные на продажу квартиры, – рассказывают в Сбербанке. – Также им будет оказываться квалифицированная риелторская консультация брокеров и кредитных инспекторов».

К слову, кредитование населения Сбербанк продолжает и прекращать не собирается – по словам г-жи Авраменко, у него достаточно для этого средств. «Единственное – с 1 октября у нас изменились требования к заемщикам: процентные ставки увеличились от 0,75 до 2,25 пункта в зависимости от срока и первоначального взноса, – рассказывает г-жа Авраменко. – Последний увеличился и сейчас составляет не менее 20%».

Как видим, ставки по кредитам растут как на дрожжах, зато застройщики выходят в народ, открывают объекты для просмотра и допускают возможность скидок и торга. В некотором роде два этих фактора друг друга уравновешивают, хотя тут можно и поспорить – цена за квартиру устанавливается один раз, а выплата годовых процентов растягивается на года. Тем не менее, хотя и не время для инвестиций в недвижимость, но, как говорится, «жить можно». Пока. Остается только ждать, что будет дальше, ограничиваясь прогнозами.

Фото: Фото с сайта Std.kh.ua

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter