Поделиться
На протяжении вот уже нескольких лет федеральные чиновники различных уровней говорят о том, что в России – стране бескрайних просторов – необходимо развивать малоэтажное домостроение усадебного типа. Однако на деле не каждый субъект федерации обращает взор на данный сегмент недвижимости. Между тем развитие «малоэтажки» может стать для регионов «палочкой-выручалочкой» при исполнении правительственного поручения – строительства не менее квадратного метра жилья на человека в год. Наглядным примером грамотной жилищной политики в отдельно взятой территории может стать опыт Белгородской области. В основных принципах белгородской программы развития малоэтажного строительства и в причинах непопулярности данного сегмента жилья в Пермском крае попытался разобраться корреспондент Kvartira59.ru.
Белгородский опыт
В 2003 году в Белгородской области начала реализовываться программа развития малоэтажного строительства под патронажем губернатора Евгения Савченко. На сегодняшний день около 70% всего возводимого в регионе жилья – «малоэтажка». Принципы программы ясны и понятны. Благодаря тому, что в начале «нулевых» областная власть скупила более 13 тысяч гектаров земли в окрестностях Белгорода, у нее образовался огромный земельный резерв, который и стал основой льготного предоставления участков населению. Сейчас любой желающий, проживающий на территории Белгородской области не менее трех лет, может приобрести земельный участок не менее 15 соток за 25 тысяч рублей в радиусе 5-15 километров от города. В 2004 году это же количество квадратных метров земли можно было приобрести всего за 5 тысяч рублей. Государство, в свою очередь, обязуется подвести к участку дорогу с твердым покрытием, а монополисты – электроэнергию, воду и газ. При этом монополии заинтересованы в развитии собственных сетей увеличением потребителей их услуг. И в этом их смогли убедить региональные власти, пишет издание «Эксперт». В итоге минимальный земельный участок с подключением к воде, канализации, электричеству и газу белгородским домостроителям обходится всего в 150-200 тысяч рублей.
Общеизвестный факт – на оформление недвижимого имущества уходит громадное количество времени. Почти все регионы борются с чиновничьей бюрократической машиной и до сих пор напрасно. В Белгородчине, по инициативе властей, процедура от подачи заявки до подписания договора занимает всего две недели, а регистрация договора купли-продажи участка – три дня.
Условием пользования вышеобозначенными льготами является обязанность собственника участка в течение года начать строительство на нем дома, которое должно быть завершено не позднее, чем через пять лет. При этом будет ли житель области строить дом сам или же наймет подрядчиков – абсолютно не имеет значения. Для поддержки малоэтажного строительства в регионе создан потребительский кооператив «Свой дом», где пайщики могут получить кредит на семь лет под 1% годовых. Также работает небанковская ипотека, где миллион рублей горожанам встанет в 10% годовых, а сельчанам та же сумма – в 5%. По словам Евгения Савченко, дом площадью 100-150 квадратных метров на сегодняшний день самостоятельно можно построить за 1–1,5 миллиона рублей.
Еще одним условием пользования описанными льготами является запрет на три года продажи дома. В противном случае граждане будут вынуждены компенсировать разницу между рыночной и льготной ценой на землю, а также между льготной и фактической стоимостью подключения коммуникаций. Интересно, что при выдаче каждого последующего транша кредита по программе «Свой дом», кооператив проверяет целевое расходование средств по предыдущему.
В 2015 году, согласно прогнозам губернатора Белгородской области, две трети населения субъекта федерации должно жить в домах усадебного типа.
Прикамские реалии
Пермские аналитики и представители агентств недвижимости регулярно пытаются вернуть популярность сегменту «загородки». В начале 2008 года в Пермском крае наблюдался настоящий «бум» загородных поселков. Из них к 2011 году выжило лишь чуть более десятка. Это было связано как с доступностью ипотеки для населения, так и с эйфорией застройщиков, оглядывающихся на конкурентов. На сегодняшний день внимательный покупатель земельного участка сможет найти себе весьма недорогой вариант предложения, однако об обеспеченности его всей необходимой инфраструктурой здесь не может быть и речи.
Если говорить о покупке земельных участков 5-15 километрах от Перми, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой, то сотка земли во Фролах в среднем составляет 53 тысячи рублей (15 соток – почти 800 тысяч), в Большом Савино – 71 тысячу (15 соток – 1065 тысяч), в Краснокамском районе – 40 тысяч (15 соток – 600 тысяч). В принципе, на расстоянии 50 километров к юго-западу от краевой столице в поселке Юго-Камский можно приобрести землю за 16 тысяч рублей за сотку. В какую копеечку это влетит вместе с подключением к коммуникациям – вопрос банальной арифметики.
Однако вопрос бесплатной раздачи земли под строительство для особо нуждающихся в крыше над головой похоже решился на федеральном уровне в июне этого года. Согласно новому закону, семьи, имеющие трех и более детей, имеют право на бесплатное приобретение земли для малоэтажного строительства. Передача участков должна проходить без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов.
В свою очередь губернатор Пермского края Олег Чиркунов доложил президенту РФ Дмитрию Медведеву, что в Прикамье земельные участки в 13 муниципальных районах уже получили в пользование 72 семьи. Так как соответствующий федеральный закон был принят только в июне, земельные участки были предоставлены семьям за символическую арендную плату в размере от 50 до 600 рублей в год за участок. Также г-н Чиркунов подчеркнул, что при раздаче земли многодетным семьям важно быть уверенным, что те начнут там строительство. «Надо выделять сначала в аренду эти участки, компенсировать арендную плату. Когда человек строится, выделять ему земельный участок. В ином случае, боюсь, мы нарвемся на некие дополнительные риски, когда будут стоять пустые земли, не будут строиться, а те, кто построился, окажутся заложниками своих соседей», – сказал глава региона.
На сегодняшний день данный законопроект уже принят краевым парламентом в первом чтении.
Мнение эксперта
В Пермском крае реализация белгородского опыта развития малоэтажного домостроения вполне возможна, просто необходимо, чтобы кто-то за это реально взялся, считает директор Пермского аналитического центра Сергей Седов. «В Белгороде был найден способ склонить местных монополистов газа и электричества на участие в программе самостроя. Там они за счет инвестиционной составляющей, входящей в тариф, подводят к микрорайонам индивидуальной застройки коммуникации, строят подстанции и тем самым получают новых потребителей своих услуг, – комментирует аналитик. – У нас же ситуация обратная: монополисты пытаются зарабатывать на подключении, не видя в этом расширение круга своих потребителей».
По мнению Сергея Седова, белгородский рынок «малоэтажки» окончательно сформируется, когда пройдет положенный срок, и люди смогут продавать эти дома. Нормальный и развитый рынок, в свою очередь, привлекает инвесторов. Таким образом в белгородчине местные власти навязали свои правила игры, считает эксперт. По его словам, в Перми и окрестностях огромное количество пустующих земель, которые можно было бы вовлечь в проект. «Есть земля у федералов, которую можно выпросить себе. Также можно договориться с частниками, какие бы они цены не выставляли. Стимул простой: или сиди на своей земле и ты ее вряд ли продашь (как это и происходит), либо сдавай и получай ренту», – считает собеседник.
«Рынок загородки вообще самый неразвитый из всех сегментов недвижимости, – продолжает он. – Это такой замкнутый круг – нет массового спроса, так как дорого, далеко и нет уверенности, что поселок построят. А нет спроса – нет нормальных инвесторов. И так вкруговую». При реализации программы развития малоэтажного домостроения в Белгородской области практически отсутствуют серьезные затраты у всех сторон. Земля куплена практически за копейки – остальное договоренности. Те же монополисты фактически просто инвестиционно кредитуют жителей, так как это их будущие потребители. Люди строят за свои, а если и за кредитные, то это в итоге тоже прибыль и выгода.
«Думаю, там основной объем инвестиций был в самом начале. Помимо этого есть еще косвенная прибыль. К примеру, производители стройматериалов увеличивают объемы продаж, платят налоги и всем хорошо. Любые стройки очень позитивны для экономики, так как туда включается куча поставщиков, производителей. Бюджет получает налоги. Но такие проекты за пару лет не окупаются. Если это чисто государственная задача – тут даже и вопросов по окупаемости быть не может. Должно быть просто понимание, что в долгосрочном периоде это принесет пользу и людям, и бюджету», – резюмирует Сергей Седов.
