Что если хозяином квартиры является несовершеннолетний? В этом случае сделка должна пройти несколько этапов, и здесь без нотариуса не обойтись.

Для того чтобы родители смогли продать квартиру, которая принадлежит их несовершеннолетнему ребёнку, нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В этом документе будут прописаны необходимые условия, будь то одновременное приобретение недвижимости на имя несовершеннолетнего или зачисление средств на его личный счёт.

— Нотариус при удостоверении таких сделок проверит не только наличие всех необходимых документов, отсутствие запретов на совершение сделки, но и соблюдение условий, обозначенных органами опеки. Нотариус убедится, что сделка, заключаемая родителями от имени несовершеннолетнего, не ущемляет права и законные интересы ребёнка. И только после этого подпишет договор, — говорит Мария Боронина.

Аналогичные проверки нотариус будет проводить при удостоверении договора с имуществом недееспособных или ограниченно дееспособных граждан.

Вообще желательно избегать покупки квартиры у граждан, которые являются наркозависимыми или страдают алкоголизмом. Но если покупатель настроен решительно, придётся также пройти определённую процедуру.

— Сделки с хозяевами квартиры, которые состоят на учете в психоневрологическом диспансере, наркодиспансере или являются алкоголиками, но при этом не лишены дееспособности, действительно непростые, — предостерегает нотариус. — В таких случаях рекомендуется обязательно проводить медицинское освидетельствование на предмет сделкоспособности хозяина. Нотариус должен знать точно, может ли продавец совершать сделку, понимает ли ее последствия. Определить это может только экспертная медкомиссия после освидетельствования. Нотариус проведет правовую экспертизу всех документов и проверит, отдают ли себе отчет стороны в отношении совершаемого ими юридически значимого действия.

Мария Боронина подчёркивает, что даже малейшее сомнение в адекватности состояния продавца может послужить отказом в оформлении договора:
— Нотариус вправе потребовать предъявления справки из профильного медучреждения. Он всегда разъясняет все нюансы сделки, проверяет волеизъявление гражданина и его дееспособность.

Продавец должен быть не только здоров физически, но и быть финансово благополучным. Закон о банкротстве физических лиц увеличил риски для покупателей недвижимости. Как только гражданин вступает в процедуру банкротства, судом назначается финансовый управляющий, который имеет право оспаривать ранее совершенные сделки.

Как показывает практика, чаще всего оспариваются сделки дарения или купли-продажи. Так можно лишиться своего приобретения.

— Для того чтобы обезопасить себя от оспаривания сделки, рекомендуется не приобретать квартиру с заниженной стоимостью, настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника или была подарена продавцу менее трех лет назад (срок исковой давности по данного рода делам), — рассказывает нотариус.

Дополнительная гарантия законности сделки — обращение к нотариусу, который перед удостоверением договора проверит, есть ли продавец в реестре банкротов. Сегодня все российские нотариусы могут запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы через систему электронного межведомственного обмена данными.

Лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях, дееспособны, и закон не устанавливает для них ограничений при заключении сделок с недвижимостью. Конечно, специфика ситуации налагает некоторые особенности.

— Наиболее распространенный способ распоряжения имуществом в подобном случае — нотариально удостоверенная доверенность, на основании которой третье лицо сможет продать его квартиру.

В такой доверенности нужно прописать, какую операцию представитель вправе совершить, например, «продать квартиру по адресу …, подписать договор купли-продажи и получить следуемые мне деньги». В этом случае осужденный не сможет оспорить сделку.

Не следует торопиться в подписании договора, даже если продавец считает иначе. Нужно взвесить ещё раз все за и против, чтобы не получить «кота в мешке», внимательно осмотреть квартиру и познакомиться со своими будущими соседями.

Нотариус проверит принадлежность квартиры продавцу, наличие его права на совершение сделки, запросит информацию о юридической истории квартиры, дееспособности участников договора, действительности их паспортов, полномочиях представителя по доверенности (не отменена ли она).

Нередко одна из сторон сделки предлагает оформить договор дарения квартиры, хотя по факту совершается стандартная купля-продажа недвижимости. Ключевой аргумент — возможность уйти от налогов.

— Притворное дарение на руку нечестным собственникам, хотя на самом деле происходит отчуждение долевой недвижимости. Продажа доли требует согласия всех собственников имущества, а вот дарение позволяет подобным условием пренебречь, — рассказывает нотариус. — На якобы безвозмездных основаниях не прочь обзавестись новой недвижимостью и супруги, которые не хотят в случае развода делить совместно нажитое имущество.

— Какие бы основания для прикрытия сделки купли-продажи договором дарения ни были, риск всегда один: притворную сделку довольно легко оспорить, — рассказывает нотариус. — Квартира в таком случае подлежит возвращению изначальному владельцу, а вот возврат денег остается под большим вопросом. Ведь фактическая передача средств в договоре дарения никак не указывается и указываться не может. А значит, и доказать этот момент в суде будет крайне затруднительно.

Кроме того, новый хозяин должен будет заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости подаренного объекта, а это сделает его положение ещё более невыгодным. Ведь помимо уплаты цены квартиры продавцу он должен заплатить государству налог 13% стоимости этой квартиры.

Зачастую недобросовестные продавцы предлагают и другой вариант подлога, на первый взгляд, более безопасный и безобидный, чем притворное дарение. Его суть — в занижении стоимости предмета договора с целью облегчения налогового бремени.

Мария Боронина отмечает, что и здесь под удар попадает покупатель:
— Если сделка будет признана недействительной, то назад покупатель получит только ту сумму, которая была прописана в договоре, а не ту, что была выплачена на самом деле. Выходит неплохая схема заработка для мошенников, когда при оспаривании ими договора купли-продажи прямого нарушения закона не возникает, и шансы остаться безнаказанными крайне высоки. Кроме того, покупатель не сможет воспользоваться возвратом подоходного налога (13% с двух миллионов рублей). Кстати, покупателям, которые уверены в успехе аферы с преднамеренным занижением стоимости объекта, стоит знать, что с 2016 года налог на имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Поэтому выгоды в этом для них не будет никакой. А вот продавцам следует знать, что налоговые органы в определенных случаях взимают подоходный налог при продаже недвижимости, и он рассчитывается из стоимости квартиры по договору. Если же стороны сознательно занижают цену продажи, то налоговые органы могут доначислить налог с суммы не менее 70% кадастровой стоимости объекта.