Дело в том, что до принятия Земельного кодекса РФ межевание и постановка на кадастровый учет не имели никакого значения. И теперь у множества участков просто нет установленных границ. Купля-продажа таких наделов сопровождается высокими рисками для покупателей.

Например, если границы законодательно не определены, орган регистрации может приостановить государственную регистрацию права собственности покупателя, а в дальнейшем и вовсе отказать в регистрации.

— Даже если регистрация сделки с земельным участком без чётких границ состоялась, проблемы всё равно могут возникнуть. Часто возникают споры с соседями о меже или расположении забора. Бывают и экстраординарные случаи, когда новый собственник земельного участка строит дом не на своём, а на соседском участке, что впоследствии может привести к существенным финансовым потерям, — рассказывает Мария Боронина.

Поэтому очень важно, чтобы границы участка были строго определены и документально подтверждены.

Здорово, когда на участке уже построены дача и баня, особенно если они удовлетворяют запросу покупателя, однако в этой ситуации нужно учитывать некоторые особенности.

Мария Боронина объясняет:

— Обязательно узнайте, принадлежат ли постройки собственнику земли. Если да, то должны быть проданы и переданы вам одновременно с участком. Если же постройки принадлежат третьему лицу, ситуация не так проста. Ведь собственник этих объектов имеет преимущественное право покупки земельного участка. В этом случае продавец должен известить его о предстоящей продаже. И только если он откажется от права выкупа земли либо ничего не ответит в течение 30 дней, землю можно продать другому человеку.

Ко всему прочему будущий землевладелец должен тщательно изучить документы на постройки, чтобы не оказаться хозяином дома-призрака. Ведь случается, что объекты возвели нелегально.

В Гражданском кодексе чётко прописано, какие объекты подпадают под это описание. Мария Боронина рассказывает:

— Самовольной постройкой может быть здание или любое строение, которое возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, а попросту говоря — на самозахваченной земле. Или же объекты возведены на земельном участке, на котором строить нельзя. А также случается, что построены они без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил.

Так, покупателю нужно будет проверить:

— для какой цели предоставлен земельный участок и какое разрешённое использование он имеет — по справочной информации в режиме онлайн на сайте Росреестра или по выписке об объекте недвижимости из ЕГРН, которая может быть выдана любому лицу за плату;

— выдавалось ли разрешение на строительство объектов, которые расположены на участке, — по документам продавца и по официальной информации, размещённой на интернет-сайте того поселения, где расположена ваша будущая дача;

— проводилось ли строительство с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил — есть ли акты о вводе объекта в эксплуатацию у продавца.

При этом имейте в виду, что даже наличие зарегистрированного права продавца на такую постройку не является стопроцентной гарантией.

В случае если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, есть вероятность, что придёт требование о его сносе. А решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки будет служить основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Провести все проверки вы можете как самостоятельно, так и обратившись к специалистам в сфере недвижимости или нотариусу. Нотариус сам запросит все необходимые выписки и документы, проверит как продаваемый объект, так и право продавца на распоряжение им.

Кроме того, в зависимости от того, где находится земельный участок, к какой категории земель он относится, какое у него разрешённое использование, на нём можно будет построить:

— садовый дом, если земля находится в границах территории садоводства или огородничества,

— жилой дом, если земля предоставлена для индивидуального жилищного строительства,

— дачный дом или некапитальные строения, если земля предоставлена под дачу.

В любом случае изначально необходимо тщательно спланировать участок так, чтобы не только устроить прекрасный вид из окон и удобное размещение строения, но и безопасность людей, находящихся на этом и соседских участках. Для этого нужно узнать правила строительства на дачном участке, нормы и требования. С этой целью, а также с целью получения разрешения на строительство (а также на реконструкцию имеющихся строений), лучше обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Прежде чем окончательно решиться на покупку дачи, нужно как можно подробнее разузнать всё об особенностях участка и качественных свойствах земли. Выясните, например, нет ли в непосредственной близости к даче магистрального газопровода или водоохранной зоны.

Мария Боронина объясняет, что продавец обязан уведомить обо всех подобных особенностях:

— Если продавец не раскроет все нюансы, связанные с земельным участком, то покупатель в дальнейшем сможет оспорить договор. Однако это достаточно затратная и продолжительная процедура. Поэтому перед покупкой не поленитесь и съездите на свои будущие владения, ознакомьтесь с их окрестностями. При наличии ограничений использования земельного участка нужно будет проходить дополнительные согласования для получения разрешения на строительство.

Загородный участок может, например, относиться к категории земель сельскохозяйственного назначения. Тогда преимущественным правом покупки обладают муниципальные образования.

Закон, вступивший в силу 1 июня 2018 года, разрешил проводить расчеты по сделкам через нотариуса. Теперь нотариусы смогут выполнять функции эскроу-агента, то есть гарантировать интересы обеих сторон.

Мария Боронина подробно рассказывает о функциях нотариуса при сделке купли-продажи земельного участка:

— Сначала нотариус проверит все документы. А после примет деньги от покупателя, потом проконтролирует, чтобы он получил свою землю и дачу. После этого продавец сможет прийти за деньгами или получить их в безналичном порядке на свой счёт. Современный нотариат шагает в ногу со временем, он неразрывно связан с активным внедрением электронных технологий. Созданная ФНП «Единая информационная система нотариата» позволяет предоставлять качественно новые услуги.

Сейчас нотариусы работают в режиме одного окна. Каждый нотариус самостоятельно получает необходимые сведения из различных госреестров, удостоверяет сделку и направляет ее в регистрирующий орган. Срок регистрации прав по сделке с недвижимостью, удостоверенной нотариусом, сокращён до одного рабочего дня при подаче документов в электронном виде.

— Одним из важнейших факторов, гарантирующих высокое качество и надежность правовых услуг, которые оказывает населению нотариус, является его полная имущественная ответственность за свою профессиональную деятельность, — поясняет Мария Боронина. — Для возмещения возможного ущерба, например, по сделкам с недвижимостью, до 5 миллионов рублей увеличен минимальный размер индивидуальной страховки нотариуса, второй ступенью выступает коллективное страхование нотариальной палаты, а с этого года в качестве дополнительной гарантии начал действовать Компенсационный фонд ФНП.

На сегодняшний день нотариус является самым доступным для граждан высококвалифицированным юристом, который действует от имени Российской Федерации и может в полной мере реализовать право граждан на юридическую помощь. Нотариальное сообщество ведет системную работу, чтобы обеспечивать высокий уровень профессиональной подготовки нотариусов. Каждый нотариус обязан повышать свою квалификацию не реже одного раза в четыре года.

Нотариальная палата Пермского края, которой 11 июня 2018 года исполняется 25 лет, ведет постоянную работу по защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц.