Равные доли или убывающие платежи – что выбрать?

Когда вы обращаетесь в банк за кредитом, вам обязательно приходится выбрать из множества условий: срок кредитования, сумму, процентную ставку, валюту кредита, да и сам вид займа. Между тем при всем разнообразии кредитных программ от десятков банков на российском рынке есть одно принципиальное различие между ними всеми. Это тип платежа, которым вы будете погашать взятый кредит. Российские банки чаще всего предлагают заемщикам два способа погашения долга – аннуитетные и дифференцированные платежи. Необходимо понять эту разницу, поскольку у каждого типа платежа есть как плюсы и минусы.

Основные отличия

Ежемесячный аннуитетный платеж представляет собой постоянную сумму, которую заемщик каждый месяц отдает банку. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Именно в этом заключается основной смысл и главное преимущество аннуитета. Сумма платежа может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения. Аннуитетный платеж складывается из двух составляющих: суммы, идущей на погашение основного долга и начисленных за пользование кредитом процентов. Причем, график платежей составляется таким образом, что в начале выплат в структуре ежемесячного платежа основная доля – проценты, и незначительная – выплаты основного долга. С течением времени соотношение этих величин меняется и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается. Таким образом, в финале все изменяется с точностью до наоборот: в структуре аннуитетного платежа преобладает уже погашение основного долга. Получается, что первые годы заемщик практически не гасит свой долг, основная часть платежей – это оплата процентов.

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих – возвращения части основного долга и процентных выплат. Сумму кредита делят на количество месяцев, в течение которых она будет погашаться: это и есть ежемесячное погашение основного долга. Проценты начисляются на остаток. Так как сумма долга постоянно уменьшается, уменьшается и размер процентных выплат. Следовательно, сокращается и ежемесячный платеж. Поэтому иногда вместо определения «дифференцированные платежи» говорят «уменьшающиеся».

Достоинства и недостатки

«С арифметической точки зрения дифференцированные платежи, как правило, выгоднее для заемщика. Причина проста: в этом случае «тело» долга уменьшается быстрее, чем при аннуитетных платежах, что и способствует минимизации процентных выплат. Особенно заметна экономия при длительных сроках и больших суммах кредитования», – говорит руководитель отдела развития компании «Недвижимость Урала» Валентин Василевский.

С другой стороны, на первоначальном этапе размер ежемесячного дифференцированного платежа ощутимо больше, чем размер аннуитета. Следовательно, банк изначально выдаст клиенту кредит меньшего размера, чем при аналогичных возможностях заемщика, но в варианте с одинаковыми ежемесячными выплатами. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.

К тому же, многие заемщики оказываются просто не в состоянии выплачивать дифференцированные платежи в первые месяцы и потому просто вынуждены согласиться на аннуитет, даже зная о том, что он является менее выгодным – 10% при аннуитетных примерно равны 11,16% при дифференцированных. Но при этом, аннуитетные платежи в России получили наибольшее распространение, поскольку они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму, гораздо удобнее платить ежемесячно одинаковые, не слишком обременяющие суммы, чем буквально голодать первое время при дифференцированных платежах.

Между тем выбирая способ погашения кредита, не стоит забывать о том, что деньги с течением времени теряют свою стоимость. Так, 10 рублей через 15 лет – это не то же самое, что 10 рублей сегодня и если провести расчеты, то дисконтированная сумма аннуитетных платежей гораздо ниже дисконтированной суммы дифференцированных платежей. Таким образом, квартира по аннуитетной схеме выйдет дешевле.

Еще одно преимущество дифференцированных платежей заключается в возможности досрочного погашения практически без ограничений. Поскольку банк начисляет проценты каждый день на фактический остаток, то и гасить долг можно в любой день и в любом размере – чем меньше долг, тем меньше начисляется процентов. Аннуитет, который предусматривает четкое следование графику, в большинстве случаев лишает заемщика возможности погасить долг досрочно или вносить платежи большего размера, чем это было предусмотрено в договоре. Банку приходится полностью переделывать график платежей при каждом досрочном погашении, что является достаточно трудоемкой операцией – поэтому ограничивается минимальный размер каждого досрочного погашения.

Как правило, это сумма от десяти до пятидесяти тысяч рублей. К тому же, если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается сначала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет происходит без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита. По той же причине не подлежит изменению и день платежа.

«Увеличивающиеся» платежи

Помимо двух основных типов платежей, можно выделить еще один, гораздо менее популярный и в России фактически не использующийся. Эта схема противоположна по сути дифференцированным платежам. Как отметил генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Александр Семеняка, вероятно, данный вид платежей станет выходом для многих россиян, кому в настоящее время взять ипотечный кредит не позволяет финансовое положение. Г-н Семеняка подчеркнул, что в условиях значительного роста цен на жилье, снижается доступность ипотеки для людей со средними доходами. Поэтому необходимо обеспечить население кредитами большего размера.

По словам гендиректора АИЖК, те кредиты, которые сегодня предлагают банки, практически не доступны людям со средними доходами, при условии что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать одну треть доходов семьи. Для того, чтобы добиться такого показателя, вместо одинаковых ежемесячных платежей по кредиту, предлагается ввести систему, по которой заемщик каждый год должен будет платить на 5-10% больше, чем в предыдущий. «Такого рода кредиты используются в странах, где достаточно высокий уровень инфляции», – уточнил г-н Семеняка. Между тем он указал, что именно такие кредиты имеют гораздо более высокий уровень риска.

Кроме того, несмотря на очевидное удобство подобной схемы для потребителей, для самих кредиторов такие увеличивающиеся платежи представляют достаточно большой риск. «Нежелание кредитных организаций внедрять подобную систему погашения кредита связано с тем, что выдавая заём, банк ориентируется на ту платежеспособность, которая есть сейчас, – пояснил директор пермского филиала «Москоммерцбанка» Олег Куклин. – Сложно предполагать насколько вырастут доходы заемщика».

Итак, выбирая кредит, помимо основных знакомых всем параметров, таких как процентная ставка, например, не будет лишним обратить внимание на то, какой тип платежей предусматривается в выбранной программе. Как лучше справиться с кредитной нагрузкой – в первые годы платить много, зато потом – по чуть-чуть или разделить весь долг на равные части и обойтись без перегрузок? Теперь зная разницу между типами платежей, вы можете лучше и выгоднее спланировать свое будущее.