Как ведут себя цены на коттеджи?

Снижение спроса на рынке недвижимости не коснулось сегмента загородного жилья. Как менялись цены на коттеджи в Перми и пригородах, что пользуется популярностью и каких изменений ждать в ближайшие годы? Читайте в материале Dom.59.ru.

Из-за сложной экономической ситуации в стране рынок многоквартирного жилья испытывает проблемы со спросом. Однако интерес к загородной недвижимости у пермяков не падает. Эксперты «КД-Консалтинг» и агентства недвижимости «Перспектива» рассказали об основных тенденциях и перспективах рынка.

Сейчас 11% рынка занимают организованные коттеджные поселки. Всего в пригородах располагается 101 такой поселок. По данным директора ООО «Аналитический центр "КД-консалтинг"» Эльвиры Епишиной, в основном они расположены в Пермском и Добрянском районах. В Пермском районе предлагают объекты в основном для постоянного проживания, а в Добрянском районе, наоборот, больше дачной организованной застройки. При этом у тех, кто рассматривает не самые дешевые классы коттеджей для приобретения, выросли запросы. Им интересен не только концепт и возможность подключения коммуникаций, но и наличие Интернета и качественное управление поселком.

При этом если в 2008 году было четкое разделение по цене в сегментах элит-, бизнес- и комфорт-класс, то в 2015 году четкого ценового разделения нет. Также и размеры домов не дают четкой градации по классам. «После кризиса 2008 года застройщики пытались найти оптимальные и востребованные площади для различных классов. Поэтому разброс очень большой. Сейчас в элит-классе есть предложения от 270 до 450 кв. м, а раньше размеры были до 600 кв. м в централизованной застройке. В бизнес-классе есть площади и 100–150 кв. м, а есть и 460 кв. м. Но это единичные предложения. В основном бизнес-класс – это предложения от 170 до 240 кв. м. В классе комфорт тоже есть большие дома. Но в основном присутствуют предложения от 70 до 120 кв. м. А в эконом-классе – 70–140 кв. м. И мы видим, что комфорт- и эконом-класс отличаются уже не площадью, а другими параметрами, в том числе и по концепции самого поселка», – отмечает Эльвира Епишина.

Цены на объекты в поселках, как и площади, – «плавающие». Так, в классе «элит» основная масса предложений находится в районе 60 тыс. за квадрат. Но есть дома и от 115 тыс. рублей за квадратный метр. Чаще всего такие объекты уже сданы, и покупатель может их осмотреть.

Дома бизнес-класса в 2008 году стоили от 48 до 75 тыс. за квадратный метр. Но сейчас цены ниже – от 32 до 55 тыс.. В классе «комфорт» цена варьируется от набора «опций» в поселке. В среднем 21 тыс. за квадрат стоит предложение «земельный участок плюс проект», а до 51 тыс. рублей за квадратный метр обойдется земельный участок с фактически готовым домом. При этом класс «эконом» представляет из себя «распродажу земельных участков». Цены в основном – от 20 до 40 тыс. за сотку.

А вот комплексов таунхаусов по сравнению с 2008 годом стало намного меньше. Раньше их было 10–15% от общей массы, а сейчас только 3%. При этом встречаются такие объекты в основном в черте города, на окраинах. Площадь пермских таунхаусов – до 100 кв.м. «Покупают их чаще всего взамен аналогичных по площади квартир в Перми, которые стоят гораздо дороже. Есть тенденция, когда такие объекты приобретают люди, имеющие двух-трех детей», – поясняет Эльвира Епишина.

Интересно, что в 2008 году в продаже в основном можно было встретить варианты «земельный участок плюс проект», либо «земля с готовой постройкой». Сейчас основная масса предложений (65%) в организованных поселках – это продажа земли с небольшим набором коммуникаций: дорога и электричество. Всем остальным должен заниматься тот, кто приобретает земельный участок. Данные предложения – это эконом-класс, который занимает сейчас самую большую нишу на рынке. Такие предложения обычно поступают от инвесторов, у которых есть земля, но строительством они не очень хотят заниматься. А вот застройщики, наоборот, предлагают концептуальные проекты с готовыми домами. Но таких предложений все меньше. Дело в том, что застройщикам не очень выгодно долго распродавать поселки. А затраты, которые идут на подведение коммуникаций и организацию дорог, быстро не компенсируются. Программа государственно-частного партнерства в этом сегменте не развита.

Хаотичная застройка в Перми и пригородах активно развивается. Однако если раньше покупатель искал такие объекты в пределах 30–40 км от города, сейчас круг сузился – до 20–25 км. Самая большая агломерация такой застройки для постоянного проживания – в районе Култаево, Фролах и Нестюково, Мотовилихинском и Орджоникидзевском районах Перми. А дачами в основном застраивается Нытвенский и Ильинский районы. «Хаотичные» поселки разрастаются до 300 домов. В отличие от организованной застройки в данном случае человек может потратить на возведение дома столько лет, сколько потребуется. И не нужно вкладывать много денег единоразово. Чаще всего на возведение дома уходит два-три года. Но есть и те, кто строит пять-семь лет.

По словам Эльвиры Епишиной, в 2016–2018 годах улучшения экономической ситуации нам никто не обещает. «Ситуация на рынке недвижимости будет оставаться такой же, как сейчас. На рынке загородной недвижимости я бы не назвала это спадом, это стагнация. На рынке многоквартирного жилья наблюдается действительно спад. А рынок загородной недвижимости не упадет сильно, потому что у людей есть желание купить земельный участок, купить дом», – поясняет аналитик. При этом она отмечает, что люди часто привлекают к возведению домов в хаотичном сегменте непрофессиональные бригады. Это приводит к тому, что такие загородные дома очень часто бывают низкого качества.

На рынке загородного жилья спрос растет. Однако предложений на рынке намного больше. Что же пользуется особой популярностью?

«Лидер спроса, – безусловно, земельные участки, – отмечает руководитель центра загородной недвижимости АН «Перспектива» Надежда Шеломенцева. – Но это участки вблизи населенных пунктов с развитой социальной инфраструктурой – где есть больницы, школы, поликлиники, развлекательные и торговые центры. Поэтому интерес направлен на Кондратово, Култаево, пригород Усть-Качки, Ляды, Троицу. Следующий фактор для покупателей – наличие подведенных к участку коммуникаций. Большинство земельных участков предлагают с подведенным электричеством. Но не всех это устраивает. Многие хотят гарантию подключения воды, приветствуется и газоснабжение территории. Чаще всего покупают участки для строительства индивидуального жилого дома. Но сейчас гораздо выгоднее получается покупать уже готовый объект или дом на высокой стадии готовности. В условиях растущей валюты и растущей стоимости производства возведение объекта обходится намного дороже. Мы рекомендуем покупать уже готовые дома. Но часто люди не имеют средств на покупку готового жилья и рассматривают участки в качестве инвестиционных объектов».

Тем не менее готовые дома тоже покупают. Второй по популярности вариант – объекты для сезонного проживания: дачи и маленькие загородные дома. При этом пермяков прежде всего интересует в таких объектах круглогодичная транспортная доступность. То есть они хотят пользоваться домиками и в зимнее время. Также покупателям важно наличие коммуникаций.

«На третьем месте загородные дома для постоянного проживания. В классе "эконом" это дома от 70 до 120 кв. м. Покупатели в основном люди привычные к сельской жизни. Как известно, 40% жителей Перми – выходцы из сельских районов. Загородные дома часто покупают жители многоквартирных домов, которые морально устарели – хрущевки, общежития. При этом загородными домами рядом с Пермью стали интересоваться и жители других районов Пермского края – Соликамск, Березники, Чайковский. Если говорить о классах "бизнес" и выше, то на них спрос тоже есть, но поиск подходящего объекта занимает больше времени. Это связано и с тем, что клиенты ожидают проседания цен на рынке загородной недвижимости. Собственники в плане ценообразования достаточно лояльные, и мы советуем клиентам, если проект понравился, вести разумные переговоры», – говорит Надежда Шеломенцева.

О том, что на рынке загородной недвижимости спада нет, говорит и интерес к сегменту со стороны банков. Если в начале года из-за изменения ключевой ставки банки отказывались кредитовать объекты загородной недвижимости, то на данный момент ситуация поменялась кардинально. Недавно сразу несколько банков сообщили о снижении ставок на кредиты для покупки загородной недвижимости. Кроме того, к развитию сегмент подталкивает ремонт и строительство дорог в Прикамье. А также перевод земель в статус под ИЖС при присоединении их к муниципалитетам.