Любой житель многоэтажки, которая потеряла былой лоск, мечтает, чтобы его домом поскорее занялся Фонд капремонта. Особенно, если соседям работы уже провели. Можно ли повлиять на изменение сроков капремонта и попасть в программу раньше? Кто гарантирует качество и выбирает подрядчиков? Куда обращаться, если жители недовольны выполненными работами? На эти и другие вопросы ответили эксперты пермской управляющей компании «КОД».
Управленцы с опытом
Специалисты «КОД» много лет занимаются домоуправлением и привели в порядок не один десяток объектов. С 2020 по 2022 год компания организовала капитальный ремонт более чем в 50 домах, освоив свыше 90 миллионов рублей. В прошлом году проделали масштабную работу: заменили фасады, кровлю, инженерные сети и лифты еще в 25 домах на общую сумму более 82 миллионов.
Капитальный ремонт одного лифта — это самая высокая сумма затрат, которая составляет порядка 2,2–2,3 млн рублей.
Эксперты отмечают, что только собственники принимают решение, как управлять средствами на капремонт. Можно выбрать пассивную позицию и полностью доверить это дело региональному оператору. Если же постараться чуть более эффективно подойти к вопросу, то вместе с соседями вы будете самостоятельно распоряжаться и контролировать очередность и сроки работ.
Котел или спецсчет: куда лучше складировать средства на апгрейд дома
Деньги на капремонт берут из ежемесячных отчислений собственников, пермяки оплачивают их по отдельным квитанциям. Накопления аккумулируются на счете — это может быть общий счет Фонда (его еще называют «котел») или индивидуальный банковский спецсчет конкретного дома. Какой из вариантов выбрать, жители многоэтажки решают сообща.
Эксперты УК «КОД» считают, что оба варианта имеют свои плюсы. Например, оставить деньги на счету регоператора выгодно, если:
дом уже попал в программу капремонта на ближайшие несколько лет — собрать нужную сумму с жильцами самостоятельно вы, скорее всего, не успеете;
в доме меньше 50 квартир: копить на полноценный капремонт силами собственников придется долго, стоит воспользоваться помощью Фонда;
среди жителей нет активных и инициативных, кто взял бы на себя организацию капремонта — начиная с открытия спецсчета и заканчивая приемкой выполненных работ.
Если деньги собственников находятся в Фонде капремонта, он и занимается организацией. Программа определяет очередность расходов, специалисты смотрят на степень износа конструктивных элементов. Под капремонт могут попасть фасад, кровля, инженерные и лифтовые системы.
Если же средства будут лежать на специальном счете, чтобы задействовать их, потребуется согласие большинства собственников. Они же будут определять виды и объем работ. Такой ремонт, по словам экспертов, и проходит быстрее.
— Тут собственники сами выбирают сроки ремонта и полностью его организуют, начиная от поиска подрядчика, заканчивая приемкой выполненных работ, — подтверждают в управляющей компании «КОД». — Жильцы могут учесть индивидуальные проблемы дома, и не выбирать типовые решения, как это делает фонд.
Выбрать специальный счет стоит, когда:
дом относительно новый и в ближайшие 5–10 лет точно не окажется в программе капремонта;
в нем большое количество квартир — необходимую сумму, скорее всего, удастся собрать гораздо раньше, чем с Фондом;
организацию по открытию спецсчета и дальнейшему капремонту готова взять на себя управляющая компания, чтобы избавить собственников от хлопот.
Изменить способ формирования счета можно в любой момент. Для этого необходимо решение общего собрания собственников.
Эксперты управляющей компании также отмечают, что вне зависимости от того, выбрали вы собирать деньги на спецсчете или хранить их у регоператора, проведение работ по капремонту будет производиться строго в соответствии с региональной Программой капремонта.
— На домах часто возникает необходимость проведения капремонта электрики или, к примеру, кровли другой очередностью, — говорят в УК. — Для этого предусмотрен механизм включения изменений в Программу, с помощью которого можно как внести дополнительные работы по дому, так и сроки их реализации.
Регпрограммой определены предельные сроки проведения ремонта каждого многоквартирного дома. В ней прописаны периоды, в течение которых должна быть произведена замена каждого конструктивного элемента. Например: лифты 2021–2023 гг., кровля 2026–2028 гг. и так далее.
Капремонт дома разрешат проводить раньше срока — после технического обследования
В январе была утверждена новая программа капремонта. Изменения повлияли на перенос сроков работ по многим домам. Если ситуация коснулась и вас, не отчаивайтесь — выход есть. Специалисты УК «Код» советуют для начала перенести средства на спецсчет, чтобы вместе с другими собственниками решать, что будет с накоплениями в будущем.
Новая региональная программа капитального ремонта на 2024–2074 годы утверждена постановлением правительства Пермского края № 328-п от 28.04.2023 г. Она вступила в силу с 1 января этого года.
Второй шаг — вызвать технического эксперта. Если он укажет на проблемы, деньги на работы можно получить быстрее. Это станет возможным с 1 сентября 2024 года благодаря изменениям в законе.
Президент принял поправки в Жилищный кодекс, которые предполагают, что региональные программы капремонтов можно будет менять по данным технической инвентаризации. Если обследование покажет, что крыша нуждается в немедленном ремонте, а в программе эти работы запланированы через 20 лет, фонд капремонта сможет изменить срок.
Такое обследование, согласно новым правилам, могут заказать даже собственники. Они должны созвать общее собрание и принять решение. Если владельцы квартир хотят вызвать эксперта, платят за его услуги они, если решение приняли власти — бюджет.
Кто принимает работу и могут ли собственники попасть в комиссию?
Полноправными участниками капитального ремонта являются и сами собственники. В управляющей компании обращают внимание, что на каждом из этапов важен их контроль.
— Именно жители — главные ревизоры. Для собственников всегда открыта информация о перечне и сроках работ, а без их подписи невозможна и финальная приемка, — говорят в УК «КОД».
Акт приемки работ подписывается только в том случае, если к качеству ремонта не возникает вопросов ни у одной из сторон. Первыми оценку дают технические специалисты Фонда капремонта. После чего их проверяет Стройконтроль, управляющая компания и органы местного самоуправления. Финальным подписантом акта приемки становится представитель собственников, которого выбрали на общем собрании.
Одним из важных условий внесения изменений в программу капремонта является собираемость взносов на капитальный ремонт общего имущества не менее 92%.
Что собственники могут требовать от Фонда капремонта?
На всех этапах привлекают независимые бригады строительного контроля. Эксперты следят за работой строителей и монтажников, проверяют соответствие проектной документации, контролируют последовательность действий и, что немаловажно, проводят освидетельствование скрытых работ.
Если жильцы дома считают, что подрядчик не справляется, они всегда могут обратиться в региональный Фонд капитального ремонта по телефону «горячей линии»: 8 (342) 211–00–20 или написать заявление на сайте.
Если результат капремонта окажется неудовлетворительным, собственники могут требовать, чтобы его переделали. Подрядчик сорвал сроки? Просите компенсацию убытков. За помощью в этом вопросе можно обратиться в жилищную инспекцию — именно это ведомство следит за деятельностью регоператора.
Ответственность за капремонт остается на регоператоре в течение 5 лет после его окончания (момента подписания акта приемки). Жалобу составляют в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует запросы, обращайтесь в орган жилищного надзора. Следующий этап — суд.
У вас остались вопросы? Задайте их управляющей компании по телефону +7 (342) 248–02–68.
«УК КОД»
Пермь, ул. Целинная, 23;
info@uk-kod.ru;
Uk-kod.ru;
Группа во «ВКонтакте».
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Качественное обслуживание домов»», uk-kod.ru
