Как выгодно поменять одну давно взятую ипотеку на новую? Пермский риэлтор рассказала о схеме

Что будет с ценами на жилье? Можно ли сейчас выгодно продать одну квартиру и купить другую? Есть ли у пермяков вариант приобрести вторичку, взяв кредит под небольшой процент? Эти вопросы мы задали директору по развитию агентства недвижимости «Территория» Екатерине Пахомовой.

Екатерина Пахомова говорит, что в 2023 году количество сделок было рекордным, потому что рынок подогревали различные льготные программы ипотечного кредитования (к ним, например, относятся семейная и IT-ипотека, которыми можно воспользоваться при покупке жилья в новостройке — на вторичку они не распространяются) и ожидание их возможного скорого завершения. В начале 2024 года ситуация изменилась.

— В январе банки, которые являются лидерами по объему кредитования, ввели комиссии для застройщиков за выдачу займов по льготным программам, — комментирует специалист. — В банках объяснили, что в условиях, когда ключевая ставка равна 16%, кредитование под 5–6% стало для них убыточным. Необходимость уплаты комиссии привела к росту цены квартир от застройщиков. Какие-то девелоперы немного увеличили цены на все свои объекты, какие-то стали увеличивать цены точечно — только для покупателей, которые хотят приобрести квартиры по льготным программам через банки, берущие комиссии.

Кроме того, по словам Екатерины Пахомовой, на спрос в 2024 году повлияло повышение минимального размера первоначального взноса по ипотеке: по некоторым программам он теперь не может быть меньше 30%. Эксперт говорит, что при нынешней высокой стоимости жилья сбор суммы, достаточной для первоначального взноса, стал непосильной задачей для многих людей.

Снизилось, по данным собеседницы, и количество сделок на вторичном рынке — он последовал за трендами, появившимися на первичном. Кроме того, охлаждающий эффект произвели высокие ставки — в этом году банки предлагают взять кредит на вторичку под 17% и более.

В январе Екатерина Пахомова и ее коллеги зафиксировали незначительный рост цен на объекты, а вот в феврале не увидели его впервые за долгое время.

— По итогам февраля, наверное, первый раз с момента пандемии не было роста цены на недвижимость — ни на новостройки, ни на вторичку. Но мы видим, что в марте, несмотря на высокие ставки по кредитам, началось небольшое оживление на рынке вторичной недвижимости. Почему? Потому что в одной и той же локации стоимость квадратного метра в новостройке может составлять 170 или 180 тысяч рублей, а на вторичном рынке — 100 тысяч. Эта разница довольно существенно влияет на принятие решений и вторичка потихонечку пошла, — делится Екатерина.

Улучшения есть и на первичном рынке — они вызваны тем, что банки отменили или снизили комиссии, которые брали с застройщиков за выдачу ипотек по льготным программам. Но при этом получить кредит стало сложнее не только из-за возросшего размера минимального первоначального взноса, но и из-за ужесточения условий выдачи кредитов, которые во многом были связаны с новыми правилами, введенными Банком России с 1 марта.

— Раньше в ряде банков существовала программа получения ипотеки по двум документам — паспорту и СНИЛС или водительским правам. Сейчас эта программа уже не работает, каждому потенциальному заемщику нужно собирать полный пакет документов, в том числе подтверждать официальное трудоустройство и уровень заработной платы, — говорит специалист.

Пока, по словам Екатерины Пахомовой, у участников рынка недвижимости остаются вопросы о том, как в таких условиях будет происходить кредитование индивидуальных предпринимателей и самозанятых.

— Мы видим, что банки стали более глубоко анализировать то, какие долговые обязательства уже есть у человека, насколько он закредитован, — комментирует эксперт. — Отказы в силу того, что у людей не хватает платежеспособности, действительно есть.

В ближайшем будущем эксперт не ожидает ни значительного снижения, ни значительного повышения цен на жилье, но считает, что рынок может стать более активным, увеличится число сделок.

— Возможно, появятся какие-то новые программы поддержки, которые будут стимулировать людей из какой-то определенной категории приобретать жилье. <...> Если снизится ключевая ставка, а я склоняюсь к тому, что она будет постепенно снижаться, вслед за ней снизятся и ставки по кредитам, рынок просто стабилизируется и войдет в свое нормальное русло. Предпосылок для роста цен я на данный момент не вижу, потому что они уже достаточно высокие. Не скажу, что они достигли своего пика, но они явно находятся где-то близко к нему и к психологическому порогу, который есть у людей, — рассуждает Екатерина Пахомова.

В интернете сейчас можно встретить множество текстов и видео, где советуют приобретать квартиры на вторичном рынке сейчас, при высоких процентах по кредитам, а потом, после снижения ключевой ставки, рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях. Ведущие разнообразных каналов об инвестициях говорят, что при понижении ставок цены вырастут, поэтому нужно стремиться приобрести квартиру, пока ценник на нее не достиг максимума. Екатерина Пахомова не советует пермякам следовать таким рекомендациям из интернета, и не только потому, что не ожидает роста цен.

— Мы не знаем, когда понизится ключевая ставка. Возможно, это произойдет в течение полугода, а возможно — в течение двух лет. Всё это время новому собственнику придется вносить очень большие платежи по кредиту — такими их сделает и высокая стоимость объекта, и высокая ставка по ипотеке, — предостерегает эксперт. — Надеяться, что все затраты можно будет компенсировать при продаже квартиры благодаря росту цен, не стоит — никто точно не знает, как дальше будет развиваться ситуация.

Екатерина Пахомова говорит, что возможность выгодно приобрести квартиру есть всегда, в какое бы время не происходили события. Варианты сделать это можно найти, даже если вы приобретали предыдущую квартиру в ипотеке по низкой ставке, а сейчас, в период высоких ставок, хотите купить в кредит другое жилье на вторичном рынке.

— Я всегда считала и до сих пор считаю, что к покупке жилья нужно подходить продуманно, надо считать всё, взвешивать риски и искать оптимальные решения — льготные программы кредитования, акции застройщиков и так далее. Бывает, что конкретному человеку выгодно приобретать квартиру даже в самый, казалось бы, невыгодный период с точки зрения рынка, — делится специалист. — <...> Например, сейчас работает такая фишка, такая программа на рынке кредитования. Ряд банков позволяет купить квартиру, находящуюся в ипотеке, по той же ставке, какую имеет ее текущий собственник. Если владелец квартиры, которая вам понравилась, платит по ней ипотеку со ставкой 10% годовых, вы можете купить этот объект, заняв у банка деньги тоже под 10% годовых. В таком случае все условия кредитного договора сохраняются, происходит только смена заемщика.

Оформить ипотеку без первоначального взноса, как это делали раньше, по словам Екатерины Пахомовой, сейчас не получится. На первичном рынке акции, по которым можно было купить квартиру, не имея накоплений, делали застройщики, но в 2024 году таких предложений нет.

— На вторичном рынке ипотеки без первоначального взноса добивались путем завышения цены объекта — кредит получали на всю сумму сделки, говоря банку, что до этого покупатель передал продавцу сумму первоначального взноса, чего по факту не происходило. Сейчас это не распространено. Я всегда объясняю клиентам, что нельзя проводить сделки ни с завышением, ни с занижением, поскольку операции с недвижимостью, проведенные не по рыночной цене, привлекают внимание налоговой.

Кроме того, в случае признания сделки недействительной (это может произойти по разным причинам), продавцу придется вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. Если цену в документах завысили, убытки будут у продавца, если занизили (так могут делать, чтобы минимизировать налог с продажи) — у покупателя.

Екатерина Пахомова отмечает на рынке недвижимости новый тренд — рост интереса к индивидуальному жилому строительству (ИЖС). Такое явление эксперт связывает с тем, что при ипотеке на покупку или строительство частного дома размер первоначального взноса часто ниже, чем при кредите на приобретение квартиры. Часто покупателю достаточно иметь всего 15% суммы.

— Люди спрашивают о рынке ИЖС, кредитуются. Там, конечно, совсем другая стоимость квадратного метра — во многих случаях она ниже, чем в квартирах. Но этот сегмент рынка пока не очень понятен и с точки зрения ценообразования, и с точки зрения вообще своего комплексного развития, инфраструктуры. Это является мощным сдерживающим фактором. Думаю, если бы его не было, огромное количество людей переориентировались бы на ИЖС, — резюмирует Екатерина.

Ранее аналитики «Яндекс Недвижимости» рассказали, как изменились цены на недвижимость в Перми в этом году.