Как принять участие в программе господдержки ипотеки? Что делать, если хочется купить квартиру в новостройке, но сложно продать квартиру на вторичке? Что делать тем, кто уже взял ипотеку, но на менее выгодных условиях? Ответы на эти и другие вопросы знает управляющий Пермского операционного офиса АКБ «Абсолют Банк» Анастасия Гилева.
– С запуска программы господдержки ипотеки прошло более полугода. Заинтересовала ли эта программа жителей Перми?
– Да, интерес очень высок. Абсолют Банк подключился к программе господдержки ипотеки сразу же, с 1 апреля и предложил ставку 11,5%. После «ипотечной паузы» в январе-марте, вызванной повышением ключевой ставки ЦБ РФ, люди пошли в банк массово. В апреле мы перевыполняем план в 2 раза. В мае-июне выходим на показатели «благополучного» 2014 года. В июле «перегоняем» показатели аналогичного периода абсолютно за все предыдущие годы, начиная с 2008-го. В сентябре мы по собственной инициативе, руководствуясь тем, что у нас есть такая возможность и что ипотека – наша социальная миссия, снижаем ставку по ипотечной программе «Первичный рынок с государственной поддержкой» с 11,5% до 11,25%.
Месяц бьет все рекорды: общий объем выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке увеличивается в 10 раз. Более 500 клиентов оформляют ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке, из них 496 – по программе государственной поддержки. Если бы выгоды от этой программы были непонятны людям, разве получился бы такой результат?
Мы уже чувствуем определенный ажиотаж: потенциальные заемщики видят, что до окончания госпрограммы не так много времени – чуть больше 4 месяцев, а именно столько действует одобренная заявка. Клиенты придирчиво изучают предложения от застройщиков, лично ездят на объекты, договариваются о скидках или бонусах. Застройщики привлекают покупателей кто чем может: одни снижают за свой счет ставку до 10% и даже 9,5% годовых на весь срок кредита, другие предлагают бесплатное паркоместо при покупке квартиры.
В ипотеке с господдержкой все равны
– Ставки по ипотечным кредитам субсидирует государство. Значит ли это, что есть какие-то особые требования к заемщикам, уровню их доходов, семейному положению? Есть ли льготы для многодетных, инвалидов?
– Государство не предъявляет никаких особых требований к заемщикам, которые собираются брать ипотечный кредит по программе субсидирования ставок. Есть только те условия, которые выставляет банк. В Абсолют Банке ипотечный кредит по программе господдержки может взять любой человек в возрасте от 21 года до 65 лет, с доходом от 20 000 рублей. Максимальный срок кредита на новостройку – 30 лет, минимальный первоначальный взнос – 20%.
Требований, ограничений от государства нет, но и льгот тоже нет – ни для каких категорий граждан. В этом вопросе все равны.
– Лимит ипотечного кредита по программе господдержки – 3 млн рублей. Достаточно ли этого пермякам?
– Более чем. Средняя сумма ипотечного кредита на новостройки в 2015 году – 1 млн 200 рублей. Взяв кредит на 3 млн рублей, можно купить ну очень просторную жилплощадь. Однако главное не это, а чтобы доходы позволяли выплачивать ежемесячный платеж по такому кредиту.
Исправить ошибки прошлых кредитов
– Что делать тем, кто уже взял ипотеку, но на менее выгодных условиях?
– Обратиться в наш банк: велика вероятность, что мы сможем вам помочь решить ваши проблемы, во всяком случае проконсультируем точно. Мы достаточно часто сталкиваемся с ситуацией, когда к нам обращаются люди, которые вошли в ипотеку в конце 2014 года под 14-15%. Они не надеялись, что условия чуть позднее изменятся к лучшему, поэтому спешили. Реструктуризация в этом случае – грамотный выход. Хочу подбодрить: это только слово такое «страшное», а на деле процесс мало чем отличается от получения обычного ипотечного кредита.
Если с момента приобретения квартиры прошло более 3 лет, то можно попробовать договориться с банком, выдавшим ипотеку, и выставить ее на продажу. Почему речь идет о 3 годах? Потому, что если вы продадите жилье раньше, а его стоимость выше 1 млн рублей, то придется заплатить еще и налог в 13%.
А вот те, кто мечтает обзавестись собственным жильем, но ждет дальнейшего снижения ставок, на мой взгляд, совершают ошибку. Снижения ставок не произойдет, все банки, которые хотели их снизить и имели такую возможность, уже сделали это. Квартиры дешеветь тоже не будут. Во-первых, нет смысла снижать цену, когда есть спрос, во-вторых, нет никаких экономических предпосылок к сокращению стоимости тех же стройматериалов.
Первичный или вторичный – кто кого?
– Что теперь происходит со вторичкой? Падает ли на нее спрос? Стало ли труднее ее продать?
– Если сравнивать с 2014 годом нынешнюю ситуацию на рынке жилья, то, конечно, спрос на вторичное жилье заметно упал. Но это происходит не за счет того, что ставки взлетели до небес, а из-за повышения доступности, а стало быть, привлекательности новостроек. По нашим подсчетам, примерно каждый третий из тех, кто купил новостройку, изначально ориентировался на вторичку, но сравнив ставки передумал. При одинаковой сумме кредита и равном количестве лет разница в выплатах при может достигать нескольких сотен тысяч рублей, а это веский аргумент.
Сейчас у нас ставка на вторичные квартиры не самая высокая— от 13,5%. Летом 2014 года такая цифра не напугала бы потенциального заемщика. Особых трудностей с продажей или покупкой такого жилья мы не наблюдаем. Единственное, что экспозиция (срок от выставления на продажу до сделки) у вторичного жилья обычно большой, в среднем от 3 месяцев до полугода. Но так было и раньше.
– Что делать, если хочется купить квартиру в новостройке, но сложно продать квартиру на вторичке?
– Можно попытаться провести «сложную сделку», продав имеющуюся квартиру и увеличив за счет вырученных денег первоначальный взнос. Но тут, как правило, у всех поджимают сроки. Иногда, чтобы продать квартиру быстро, приходится сильно снижать цену. Вариантом может быть trade-In вторичных квартир через застройщика. Однако чаще всего покупатели все-таки, не желая рисковать, находят для первоначального взноса наличные, а уже потом без спешки реализуют свою квартиру, чтобы быстрее погасить кредит.
Решение – за женщиной
– По каким критериям жители Перми выбирают себе квартиры? На что в первую очередь обращают внимание?
– Критерии, как правило, одинаково актуальны и для первичного жилья, и для вторичного. Люди изучают состояние квартиры – насколько она требует ремонта перед заселением, смотрят, что с планировками, коммуникациями, инфраструктурой. Для многих важно, чтобы рядом были парковки, детские площадки, магазины, садики, школы. Транспортная доступность играет очень важную роль. Самый популярный вариант – те районы, которые равномерно удалены и от центра, и от окраин.
Мы обратили внимание, что чаще всего решение о том, в какой именно квартире поселится семья, принимает женщина. Мужчины реже задумываются о таких «мелочах», как теневая или солнечная сторона, раздельный или смежный санузел, метраж кухни и лоджии. Наверное, в этом тоже ярко проявляются черты хранительницы семейного очага.
Смотрим в будущее
– Что будет со ставками на новостройки после завершения программы господдержки ипотеки?
– Мы считаем, что после 1 марта 2016 года ставки на первичное жилье приблизятся к ставкам на вторичное. Может быть, некоторые застройщики предложат снижение ставок за свой счет, но едва ли оно превысит 1-2%. Впрочем, и этого гарантировать нельзя. Мы не думаем, что спрос на новостройки «откатится» на уровень 2014 года. Но, возможно, новых возводимых объектов станет меньше.
– Стало ли больше в Перми людей, которые решают свой жилищный вопрос именно с помощью ипотеки?
– Безусловно, стало больше. Ипотека сегодня едва ли не единственный инструмент для решения жилищного вопроса. Если в 2013 году только 50% жителей Перми покупали квартиры в ипотеку, остальные копили наличные, то сейчас соотношение покупок в ипотеку и за наличные изменилось до 80 и 20% соответственно.
А раз так – покупать жилье надо грамотно и с максимальной выгодой для себя, выбирая такой ипотечный кредит, выплаты по которому, в конечном счете, будут наименее обременительными для семьи.
