Квартиры в новостройках съежатся из-за кризиса

Крохотные квартиры экономкласса через несколько лет будут основным товаром на рынке новостроек в Перми. Из-за кризиса серьезно сократится и количество строящихся домов. При этом продать или сдать в аренду вторичное жилье сложно уже сейчас. Какие методы стимулирования спроса предлагают пермские эксперты рынка недвижимости, читайте на Dom.59.ru.

Аналитики отмечают, что текущая экономическая ситуация в Перми не такая критичная, как в кризис 2008–2009 годов. Преимуществ несколько. Застройщики более продуманно подходили к кредитам на свои проекты, а большая доля предложений сконцентрирована в дешевых сегментах – комфорт и эконом. Тогда как в 2009 году предлагалось много квартир больших площадей со свободной планировкой по очень высокой цене квадрата (до 120 тысяч за кв. м).

Да и вообще, сама экономическая ситуация несколько иная относительно 2009 года. «Я становлюсь оптимистом, – отмечает начальник аналитического отдела УК «Парма-Менеджмент» Дмитрий Тимофеев. – В октябре я говорил, что ВВП упадет на 6%. Тогда уже было понятно, что падает курс рубля, будет кризис кредитования. Но 6% – это цифра с потолка, я говорил ее, чтобы людей напугать. Сейчас в пессимистах нет недостатка, многие предсказывают ужасы. На самом деле все развивается не в самом плохом направлении. Самое главное в кризисе – насколько работоспособной остается банковская система. Но правительство делает неплохие шаги, и выделены капиталы, чтобы решить проблему. Банки кредитуют, хоть это и дорого для потребителя. Инфляция по итогам февраля составила 16,7% – это, думаю, пик, и по итогам года инфляция составит около 12% или чуть-чуть больше. Но в следующем году она упадет по нашим прогнозам ниже 10%. Рост цен на товары замедляется, курс рубля стабилизировался, нефть продолжает падать, а курс уже не растет. Панические настроения у людей тоже остались в прошлом, люди свыклись с той ситуацией, в которой мы все очутились».

Тем не менее пока о росте экономики говорить не приходится. Застройщики намерены отложить до лучших времен еще не начатые проекты. При этом пересмотрят подход и к формату квартир, которые все же будут возводить. Увеличится количество квартир-студий и жилья малых площадей. При этом пермякам будет предложен более гибкий подход к условиям покупки.

«Первые месяцы 2014 года показали, что рынок действительно проседает, – рассказывает директор АН «Стройпанелькомплект» Ирина Суетина. – У нашей компании 70% сделок прошлого года – ипотечные. Но сегодня ипотечные сделки практически ушли с рынка, и доля продаж просела практически на 50%. Что застройщику делать в таких условиях? Цены снижать мы не планируем, так как себестоимость строительства возросла. Но мы предлагаем акции и бонусы тем, кто планирует покупать квартиры за наличные деньги. Работаем с банками, чтобы разработать совместный продукт, альтернативу обычной ипотеке. Сейчас ставки банки снизили, но последние месяцы показали, что ужесточился андеррайтинг, из четырех заявок банки одобряют в лучшем случае одну. Ситуация опять же не в нашу пользу, посмотрим, как дальше будет развиваться ситуация с учетом новых программ. Все обязательства по тем проектам и договорам, которые есть у застройщика, будут выполнены. Строительство не замораживается. Объемы на 2015 год сохраняются. Но площадки комплексного освоения мы будем застраивать не опережающими темпами. По мере реакции рынка. Скажется это на объемах через полтора–два года. Мы убираем из планов малоперспективные проекты и планируем строить больше малоформатного жилья. Даже с квартирами-студиями до 20 метров квадратных, но выбор у людей будет и среди других форматов».

Аналогичный подход и у другого пермского застройщика. «Тенденции у нас схожие, по нашим объектам мы фиксируем снижение спроса и интереса, – поясняет гендиректор PAN City Group Полуянов. – У нас снижение продаж 30%, учитывая, что у нас доля ипотечных сделок была 40%. В кризис 2008–2009 годов себестоимость строительства снижалась на 10–15%. Сейчас удорожание стройки от 15 до 20%. Застройщик себя сейчас чувствует некомфортно. По нашим объектам мы не идем на значительные скидки, мы предлагаем рассрочку и прорабатываем продукты ипотечные совместно с банками, например, с Урал ФД, предлагаем ипотеку на наши объекты под 12,95%. И надеемся, что это поможет. Думаю застройщики будут сокращать количество объектов. Мы, например, планируем отложить на будущее некоторые проекты бизнес-класса. А в сегменте эконома будем и дальше работать. Думаем, что из-за сжатия рынка произойдет коррекция средней цены на новостройки в Перми на 10–15%. Но мы –оптимисты и надеемся на дальнейший виток роста».

По словам зампредседателя правления банка «Урал ФД» Андрея Дубасова, в прошлом году ставки по ипотеке были 12–15%, а после декабрьского роста стали 15–22%. А выше 17–18% людям психологически сложно решиться на ипотеку. При этом банки подняли первоначальный взнос до 30% и увеличился процент отказа. В итоге популярность инструмента упала на 70%. Сейчас банкам необходимо работать с застройщиками и делать специальные предложения, чтобы получить клиентов.

Тем не менее уже к концу 2014 года общая площадь квартир в новостройках снизилась в среднем на четыре квадратных метра. А доля одно- и двухкомнатных квартир составляла 80%. Причем количество квартир-студий в общем объеме составило 34%. Тренд к измельчанию жилья в текущей экономической ситуации точно сохранится.

Что же происходит со спросом и ценами? Если ажиотаж конца прошлого года произошел из-за эмоций покупателей, которые хотели сохранить свои сбережения и приобретали жилье не только для себя, но и в инвестиционных целях, то сейчас превалируют эмоции продавца – на вторичном рынке цены серьезно завышены.

«Экономическая ситуация ухудшалась весь прошлый год, но тогда это не привело к снижению спроса, – говорит руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлия Цепенникова. – Наоборот, негативные факторы стали стимулом для возникновения ажиотажа на рынке недвижимости. Его кульминацию мы наблюдали в IV квартале 2014 года во всех сегментах. Наибольший спрос был в сегменте новостроек, сейчас спрос в этом сегменте также выше. По итогам 2014 года на 9% выросли цены на первичное жилье. А сейчас идет планомерное снижение стоимости. Ипотека сейчас серьезно влияет на активность покупателя. 50% сделок было за счет ипотеки. На сегодня ресурс ограничен. Надежда есть на те программы с ипотекой под 12%, которые заявили ВТБ и Сбербанк. Но самое главное, чтобы инструмент был рабочим. Стоит отметить, что, если застройщики в этом году снижали цену в основном за счет акций, а потому по итогам первых двух месяцев 2015 года спад составил 2%. А вот рынок вторичного жилья за это время потерял в средней цене 4,5%. Но что мы наблюдали в течение двух недель марта: как только появились новости, что государство поддержит рынок ипотеки, объем предложений на вторичном рынке увеличился с 1920 до 2500 штук. Такую же ситуацию мы наблюдали во второй половине 2009 года, когда в СМИ писали о «втором дне рынка», и в середине 2010 года, когда появлялась информация о «второй волне кризиса». Люди ожидали падения цены квадратного метра и начинали продавать жилье».

По итогам февраля средняя цена квартиры на первичном рынке составляла 51,8 тыс. рублей за «квадрат». На 16 марта в среднем «квадрат» нового жилья стоил 49,4 тыс. рублей.

В конце февраля вторичка в среднем стоила 54 тыс. рублей за метр квадратный, но к 16 марта из-за наплыва предложений ценник вырос до 55,5 тыс. рублей.

Отметим, что часть тех пермяков, кто купил инвестиционные квартиры на вторичном рынке в конце прошлого года, попали в затруднительное положение. В аренду квартиру сдать трудно, продать по прежней цене – почти невозможно. Остается платить за коммунальные услуги и ждать. «Покупка квартиры в инвестиционных целях – это не покупка второго телевизора. Нужно подождать пару лет, чтобы можно было оценивать выгодность вложения. Кризис как таковой мы пока не прочувствовали. Сделки, которые сейчас идут, люди планировали еще в 2014 году. Рынок недвижимости все более инерционный. Продажи и успешная сдача в аренду будут зависеть от качества объекта, от местоположения и позиционирования», – отмечает директор «Перспектива-Жилая недвижимость» Станислав Цвирко.

Почему же возникли проблемы со сдачей квартир? Они связаны с доходами населения и миграционными процессами. Иммигрантам работать за рубли становится не выгодно. У пермяков снижаются зарплаты, а некоторые и вовсе попадают под сокращение. Люди готовы снимать одну квартиру на несколько семей. Риелторы шутят, что скоро будут сдаваться и койко-места. Так что спрос на аренду падает. Арендные квартиры, возможно, мы скоро увидим в продаже.

«Очень интересная цифра, которую не всегда обсуждают, – говорит генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев. – В Перми естественным образом освобождается до тысячи домовладений. Это объекты, которые путем наследования переходят к новым собственникам. Мы обычно их не учитываем, но они влияют на рынок жилья. Раньше они уходили в рынок аренды. И если посмотреть на хрущевки года 1970-го постройки, то реальных жителей в них почти нет, 30–40% арендуют жилье. Что сейчас происходит? Ставки на квартиры снижаются, арендаторы не готовы платить по ценам 2014 года. Но у собственников затраты на жизнь растут. Они не хотят снижать стоимость платежа. Я предполагаю, что скоро эти объекты, полученные в наследство, появятся на рынке продаж. Если квартиру не арендуют, то ее проще продать, чем нести затраты на содержание. И тут, если мы получаем субсидированную ипотечную ставку на первичное жилье, то на вторичное жилье ее не будет. У каждого застройщика есть процент покупателей, в среднем 20%, когда человек сначала продает вторичное жилье, а потом покупает квартиру в новостройке. И если вторичный рынок не поддержать, то таких покупателей тоже не будет. Поддержка строителей, а не всей ипотеки, должна иметь временный характер. При этом потенциал на ипотеку снизится. Аналитики утверждают, что люди до 50% доходов будут проедать. Думаю, что цена на вторичное жилье должна упасть. Это единственное решение проблемы. Чем мы быстрее это пройдем, тем быстрее рынок будет восстанавливаться. Неопределенность рынку не помогает».

Тем не менее снижение цены мы, если и увидим, то ближе к лету. «Сегодня людям застройщики предлагают более адекватный товар с точки зрения формата и качества жилья, чем в 2009 году, – говорит главный аналитик «КД-Консалтинг» Борис Николаев. – Поэтому рынок будет более устойчивым. Сейчас многие застройщики переносят сроки ввода в эксплуатацию, но люди к этому относятся спокойно, им главное, чтобы объект сдали. Но большинство денег население уже потратило, поэтому корректировка цен вниз будет. Скорее всего, в мае–июле, когда произойдет и сезонный спад спроса. В большей мере мы это заметим на вторичном рынке».

Сейчас рынок находится в ожидании. Покупатели надеются на снижение, продавцы – на то, что кто-нибудь да захочет улучшить жилищные условия по текущим ценам.