Недвижимость-2016: прогнозы и тенденции

Аналитики не строят иллюзий: в 2016 году ситуация в стране может оказаться сложнее, чем в 2015. Чем вызван этот пессимизм? Что ожидает застройщиков и риелторов? К чему готовиться простым обывателям? На эти и другие вопросы отвечает руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный (г. Челябинск).

«Весь этот год бизнес пытался побороть одну главную тенденцию – падающий потребительский спрос. На российских предприятиях произошли массовые сокращения (которые, кстати, далеко не у всех еще закончены). Вместе с этим весь год падали зарплаты. По самым усредненным подсчетам, потребители потеряли около 30% от своих доходов. Еще 30% «съедены» галопирующим курсом валют и такой же инфляцией. Мы стали тратить на еду, одежду и прочие ежедневные нужды на треть больше, чем раньше. Вот и получается, что если зарплата у человека была, условно говоря, 30 тысяч рублей, то сегодня на жизнь у него реально остается 10-12 тысяч рублей. Не забудем также, что многим нужно платить за кредит. У человека просто не остается денег на дополнительные покупки. А ведь это и есть та категория граждан, на которую раньше делали ставку бизнесмены и инвесторы.

Поводов для радости в такой ситуации немного. Обстановку накаляет валютный курс, который в этом году преодолевал новые психологические отметки, роняя цену на нефть. Что-то подсказывает, что и 72 рубля за доллар – это не предел. Наша экономика напрямую зависит от нефти. Стоимость барреля может опуститься и ниже, ведь в других странах, например в Южной Африке, производство нефти только увеличивается, конкуренция становится все острее. Уронить цену на нефть может также новый альтернативный источник энергии. Не удивлюсь, если вскоре та же Южная Африка начнет поставлять нам электроэнергию, полученную с помощью Солнца.

По данным ВЦИОМ, доля семей, которым не хватает даже на еду, и тех, кому достаточно средств на еду, но покупка одежды недоступна, к настоящему моменту подскочила до 39% и вернулась на уровень 2009 года.

Мы видим также, что из-за валютных скачков цены на недвижимость в долларовом эквиваленте за год упали вдвое. Кто купил доллары летом 2014 года, сегодня могут сдать их и купить не один объект недвижимости, а два. Впрочем, для инвесторов это тоже не особый повод для радости: покупать инвестиционные квартиры сегодня некому. Весь 2015 год был ознаменован уходом инвесторов с рынка жилой и коммерческой недвижимости. А ведь ранее порядка 40% сделок с жильем совершалось именно в инвестиционных целях и за наличный расчет.

Отрасли придется ориентироваться на оставшиеся 60% спроса. Но будет ли он в таком количестве? Едва ли. Сегодня в России материнский капитал получили 6,6 млн семей. Но на улучшение жилищных условий деньги направили только 3,4 млн семей, причем 2,2 млн семей частично или полностью погасили материнским капиталом жилищные кредиты на сумму 866 млрд рублей. Семьи не пользуются маткапиталом по двум основным причинам: нет первоначального взноса и невозможно продать имеющуюся вторичку. Реализовать вторичную квартиру сможет только тот, кто сделает верную оценку объекта и будет готов снижать цену. Поверьте, если человек хочет улучшать свои жилищные условия, то не имеет значения, падает рынок или растет. Объекты дешевеют или дорожают примерно пропорционально. Правда, сейчас можно обойтись даже меньшей доплатой, если вы, скажем, продаете однокомнатную квартиру и покупаете что-то попросторней. Большие квартиры сильнее проседают в цене и хуже находят своего покупателя.

Это, кстати, стоит учитывать и застройщикам. Мегаполисам сегодня не нужны рекорды в строительстве, а также огромное количество малогабаритных квартир. Дольщики – это сегодня единственный источник средств, на который остается рассчитывать. Ведь кредиты для девелоперов слишком дороги. Однако того уровня продаж, который был раньше, в 2016 году не будет. Дольщики придержат деньги: они не хотят покупать дом на этапе котлована и будут ждать 10-12 месяцев, пока не увидят, что объект почти готов. Словом, от потребительских возможностей остались очень скупые осколки.

Ежедневно изучая российскую и международную аналитику, могу выделить несколько трендов, которые с большой долей вероятности ожидают нас в 2016 году.

Рубль будет ослабевать по отношению к валюте как минимум в районе официальной инфляции. Если сегодня за доллар дают около 70 рублей, то можно рассчитывать на курс по году в районе 72-75 рублей. Нас ждут новые психологические отметки и серьезные изменения на рынке банковских услуг.

Работодатель сегодня – король. Может нанять человека за зарплату, которая втрое меньше, чем 2-3 года назад. Причем реально взять специалиста еще более высокого уровня, чем раньше.

Число сокращений в компаниях, к сожалению, не закончено. В 2015 году зазвучал похоронный марш для среднего и малого бизнеса. В основном из-за налогооблагаемой базы, невозможности импортозамещения. Те, кто был завязан со стройкой и импортом, лежат на боку. Большинство собственников и руководителей сокращают персонал либо закрывают дело вообще. В новом году кому-то скажут «Вы уволены», сократят зарплату или отправят в отпуск без содержания. К февралю-марту эти люди поймут, что работы нет, деньги потрачены. Многие пойдут брать потребкредиты под дикий процент в маленьких конторках, потому что банки безработным занимать не станут. Объем невозвратных кредитов будет только расти, что добавит коллекторам работы.

В 2016 году большинство застройщиков будут доводить до сдачи имеющиеся проекты и стараться реализовать то, что должно быть построено на взятых в аренду земельных участках. При этом маловероятно, что земельные аукционы от городской администрации будут пользоваться бешеным спросом.

Как известно, в кризис распространены сделки по слиянию и поглощению бизнеса. Допускаю, что компании будут объединяться, сокращая тем самым количество числа застройщиков на рынке.

Сильнее всего последствия кризиса почувствуют на себе владельцы жилья в частном секторе, земельных участков, а также крупногабаритных квартир. Не будет цены за квадратный метр или за сотку: будет цена предложения покупателя. И сделки будут там, где есть скидки.

Элитка – сложный сегмент даже вне кризиса. Но сейчас ее продать практически невозможно. Если ее и будут покупать, то в основном только у проверенных застройщиков или на вторичном рынке – с существенной скидкой.

Работа для риелторов найдется. Но количество покупателей и продавцов сильно сократится – по моим предположениям, до 50%. Уверен в том, что агентства недвижимости, которые не будут модернизироваться и предлагать дополнительные сервисы, чтобы работать с клиентом профессионально, потеряют шансы на выживание. Тут будет примерно то же самое, что и в строительной сфере: слияния и поглощения».