Зависит от количества детей: с октября изменилась программа семейной ипотеки — кому ее дадут и что будет с жильем в Перми

С 1 октября в России поменялись условия программы «Семейная ипотека»: ставка по ней стала разной в зависимости от количества детей в семье. Мы подробнее узнали об изменениях, а также поговорили о том, как они отразятся на рынке жилья в Перми, с основателем центра недвижимости «Метры Ближе» Александром Леоновым.

С 1 октября программа «Семейная ипотека» в России стала адресной: процентные ставки и максимальная сумма кредита теперь зависят от количества детей в семье, региона проживания и того, есть ли в семье ребенок в возрасте до семи лет на момент заключения договора. Ранее для семей действовала единая ставка 6% вне зависимости от количества детей. Новые параметры утвердил Минфин РФ.

Кроме того, хотя бы один ребенок на момент заключения договора должен быть не старше семи лет. Исключение составляют только семьи с ребенком-инвалидом в возрасте до 17 лет включительно — им «Семейная ипотека» по-прежнему доступна по ставке 6% при внесении первоначального взноса от 20%. Сниженная процентная ставка во всех вышеперечисленных случаях сохраняется только на 15 лет — по истечении этого срока будет действовать рыночная ставка, привязанная к ставке Центробанка. Раньше сниженная ставка действовала 30 лет.

— Сейчас достаточно много нюансов, и в процессе это еще будет выясняться, — комментирует Александр Леонов. — Уже сейчас у людей возникают вопросы: например, будет ли считаться ребенком 21-летний студент, который учится на очном отделении? И будет ли он учитываться в критерии по количеству детей?

Сохранить льготную ставку в 6% по семейной ипотеке можно в двух случаях:

• если внести 50% первоначального взноса сразу;

• или выплатить 50% стоимости жилья в течение года.

Тогда ставка 6% будет действовать независимо от того, сколько в семье детей.

В разговоре с 59.RU эксперт также отмечает, что одобрение семейной ипотеки могут усложнить: сейчас Центробанк предлагает изменить законодательство и при оформлении любой ипотеки подтверждать доход заемщика через «Госуслуги». Но пока подтверждение остается прежним, хоть и в последние три-четыре года банки стали одобрять такие кредиты менее охотно. Они строже смотрят на наличие у заемщика обязательств и их количество.

— Обязательства — это и кредитные карты, и потребительские кредиты. А микрозаймы — это вообще красный флаг, если человек их брал. Рассрочки на маркетплейсах также считаются микрозаймами: они не портят кредитную историю, но портят впечатление банка при одобрении, — поясняет Александр Леонов.

Александр Леонов говорит, что ситуация на рынке недвижимости в Прикамье достаточно неплохая: у застройщиков хорошо распродается жилье — показатель составляет 60-70% в домах, что должны сдать в ближайшие два года. Эксперт отмечает и хорошую наполненность эскроу-счетов — то есть, сумма средств, внесенных покупателями квартир на них, равна или превышает объем кредитных средств, выданных банком застройщику на строительство объекта.

В среднем сегодня квартиры с отделкой в Перми стоят от 140 тысяч рублей за квадратный метр — это жилье в отдаленных районах или довольно аскетичное. Цена квартир бизнес-класса стартует от 250 тысяч до 400 тысяч рублей за квадратный метр. По цене от 200 тысяч рублей за «квадрат» можно купить евродвушку класса «комфорт» с отделкой и не в отдаленном районе.

По словам собеседника 59.RU, программа семейной ипотеки меняется почти каждые полгода, и это влияет на опережающий спрос. Так, в последние разы его фиксировали в декабре 2025 — январе 2026 года, а также в мае–июне текущего года — накануне изменений в ипотечных программах. Сейчас на рынке недвижимости в Перми наблюдается похожая ситуация, но она не настолько выражена, говорит Александр Леонов.

— Мне кажется, люди уже устали [от изменений], потому что в прошлые годы все тоже постоянно менялось. После пика идет спад: в августе–сентябре и по данным моей компании, и по информации застройщиков могу сказать, что опережающий спрос снизился, — говорит пермяк.

Александр Леонов предполагает, что в ближайшие месяцы на рынке новостроек в Перми сохранится тенденция на очень медленное повышение цен или даже их стагнацию. Это повлечет спад или провал в продажах жилья. В начале февраля спад закончится и спрос может восстановиться.

Цены и спрос на вторичное жилье в Перми начали расти в середине прошлого года, когда Центробанк стал снижать ключевую ставку. Во второй половине того года и с начала 2026 года спрос был достаточно стабильным и устойчивым, ставки по ипотеке тоже снижались. Сейчас ипотеку на вторичное жилье можно взять по ставке около 18% годовых или чуть больше.

— У вторичной недвижимости очень большой разрыв в цене квадратного метра с новостройками — иногда он доходит до 100%: то есть, квадратный метр в первичном жилье стоит 200 тысяч рублей, а во вторичном — 100 тысяч рублей. При этом квартира во вторичном еще будет с кухней, мебелью и бытовой техникой. Даже при более высокой ставке людям выгоднее брать вторичное жилье, хотя, конечно, ситуация сильно зависит от первоначального взноса — если он хотя бы начинается от 30%, то на такие квартиры имеет смысл обращать внимание.

По статистике компании «Метры Ближе» и агрегаторов объявлений, например «ДомКлик», цены на вторичное жилье в этом году росли быстрее, чем на новостройки. Александр Леонов говорит, что спрос на «вторичку» в ближайший год останется стабильным: в Перми есть комфортные дома, удобно расположенные, в том числе и в центре, можно найти и такие варианты, что будут стоить ниже рыночной стоимости.

— Рынок недвижимости очень инерционный, и запущенные процессы идут достаточно медленно. Скорее всего, вторичное жилье будет стабильно расти по 10-15% и в этом году, и в следующем. Однако сейчас снижение ключевой ставки приостановилось, возможно, рост стоимости жилья будет чуть меньше, чем в этом году — то есть меньше 10%.

Застройщики активно работают с банками и предлагают пониженные ставки по базовым программам на весь срок кредита — к примеру, 12-13%. Раньше они сильнее снижали ставки — например, до 6-7% годовых. Но сейчас по закону эту опцию ограничили: только в двух-трех банках можно встретить предложение взять ипотеку под 6% или 7% годовых и то только на первые год или два.

— Спрос все равно будет, и цены будут повышаться: на них влияют и цена стройматериалов, и стоимость земельных участков, и рабочей силы — все это точно так же будет дорожать.

В последние пару месяцев в Сети все чаще замечают, что аренда квартир в Перми дешевеет. Александр Леонов говорит, что это связано с тем, что на рынок аренды выходит большое количество квартир, купленных по льготным ипотекам в предыдущие годы.

— Когда можно было брать две ипотеки на семью или безлимитно брать семейную ипотеку, люди активно этим пользовались. Сейчас, в зависимости от дома или жилищного комплекса, от 10% до 30% квартир в нем сдают в аренду: какие-то посуточно, а часть в долгосрочную аренду. По статистике, в первой половине этого года, в мае–июне предложение было большое, а спрос недостаточно большой. Тогда, например, можно было найти квартиру в новостройке в аренду за 23 тысячи рублей.

В августе–сентябре спрос на аренду квартир начал традиционно расти, и предложение резко сократилось. Поэтому цены на съемное жилье снова начали повышаться. Вместе с тем наш собеседник отмечает, что спрос и предложение уравновешены, рынок стал более сбалансированным.

Но традиционно в конце года — начале следующего застройщики вводят много новостроек, из-за чего рынок резко наполняется. Поэтому через несколько месяцев от роста предложения цены на аренду либо перестанут расти, либо вновь немного снизятся.

Сейчас рынок загородной недвижимости и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) испытывает трудности в части льготной ипотеки, говорит Александр Леонов. Это связано с тем, что в прошлом году девелоперов, строящих малоэтажные дома, обязали использовать эскроу-счета.

— Это и юридически, и финансово усложнило цикл сделки для покупателей и строителей. В итоге остались только средние и крупные компании, много компаний ушло с рынка, выросли цены, — говорит эксперт. — На рынке ИЖС больше нюансов, чем при покупке квартиры, в плане согласования объекта или согласования сметы строительства.

Рынок ИЖС достаточно узок, спрос на частные дома небольшой. В этом году цены на загородные дома почти не поменялись, но они сильно разнятся в целом между собой. Параметров, влияющих на цену такого жилья, несколько десятков — начиная с инженерных коммуникаций и заканчивая наполнением площади. Сейчас цена частного дома из газобетона, подготовленного под отделку и практически со всеми коммуникациями, составляет 80-90 тысяч рублей за квадратный метр.

Сложности по программам льготной ипотеки на рынке ИЖС могут быть еще некоторое время, но сделки по таким домам продолжат заключать, хотя и не так активно, как с первичным и вторичным жильем, заключает Александр Леонов. По базовым программам на рынке ИЖС трудностей нет.

Ранее наши коллеги разбирались с юристом по недвижимости, что достанется второму супругу при разводе, если вы купили квартиру до брака.