Что такое счета эскроу и зачем нужны: разбираемся, как с 1 июля будут продавать жилье в новостройках

С 1 июля серьезно изменится подход к продаже квартир в строящихся домах: покупатели перестанут отдавать деньги за новое жилье напрямую продавцу. Средства нужно размещать на специальных счетах эскроу в банках. Что это за счета, зачем они нужны, в течение какого срока там хранятся деньги — на эти и другие вопросы 59.RU подробно ответили специалисты пермского отделения Уральского главного управления Центробанка РФ.

— Что такое счет эскроу?

— Это специальный банковский счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условным счетом, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.

Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

— Почему нельзя напрямую передать деньги от покупателя продавцу, как это было раньше? Зачем нужна третья сторона?

— Законодательство о долевом строительстве изменилось — сделали это, чтобы защитить права физических лиц — участников долевого строительства. Новый механизм финансирования позволит избежать случаев, когда дольщики оказывались и без денег, и без квартиры. Если раньше застройщик мог привлекать средства граждан на один объект, а строить на эти средства другой, то теперь это будет невозможно.

Застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны будут использовать эскроу-счет и смогут получить эти деньги только после передачи квартир покупателям, а возводить дома будут на свой капитал и банковские кредиты.

— Как открыть счет эскроу, что для этого нужно?

— Для открытия счета эскроу гражданину необходимо обратиться в уполномоченный банк с заявлением. После заключения договора там откроют счет.

Уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания (ДБО)? Тогда заявление об открытии счета эскроу и договор могут быть заполнены в электронном виде и подписаны простой электронной подписью с использованием систем ДБО банка.

— По каким причинам банк вправе отказать в открытии эскроу-счета?

— Счет эскроу открывается дольщиком в том банке, который обслуживает застройщика. Уполномоченный банк не вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета.

Исключения:

• если банк не входит в перечень уполномоченных банков (список ежемесячно публикуется на сайте Банка России);

• если кредитная организация реализует комплекс мероприятий, направленных на противодействие легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма;

• если в отношении физического лица введена процедура банкротства.

При необоснованном уклонении банка от заключения договора счета эскроу гражданин вправе обратиться в суд.

— Каков срок хранения средств на эскроу-счете?

— Срок действия договора счета эскроу совпадает со сроком действия договора условного депонирования, заключенного между застройщиком, гражданином и уполномоченным банком. Он должен быть равен сроку передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить. Но пролонгация не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства.

— Если сделка не состоялась, например строительство дома заморожено или застройщик обанкротился, что будет с деньгами?

— Если в оговоренный срок сделка не состоялась и застройщик не может предоставить в уполномоченный банк документы, необходимые для получения средств со счета эскроу, то деньги возвращаются гражданину.

— Пока деньги хранятся, может ли покупатель, то есть тот, кто внес деньги на счет, изъять часть суммы по какой-то необходимости?

— После перечисления средств на счет эскроу гражданин в течение всего периода действия договора эскроу не вправе распоряжаться этими деньгами, если иное не оговорено договором.

— В какой момент средства на счете эскроу становятся собственностью продавца?

— Уполномоченный банк обязан выдать застройщику либо продавцу указанную в договоре эскроу сумму или перечислить ее на указанный им счет при возникновении оснований и в установленный договором срок (а при его отсутствии — в течение десяти дней).

Основаниями считаются следующие условия:

• факт исполнения обязательств продавцом (застройщиком), по которому производятся расчеты;

• предоставление пакета документов, обосновывающих факт исполнения обязательств продавцом (застройщиком);

• любые другие обстоятельства, которые с точки зрения участника долевого строительства обязан проверить банк.
  

— Попадают ли под действие программы страхования вкладов средства, хранящиеся на счетах эскроу? Каково максимальное страховое возмещение?

— Средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей.

Максимальная сумма страхового покрытия действует только в случае, если покупатель использовал счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения трех рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не заберут со счета, лимит страховой выплаты будет стандартным — 1,4 миллиона рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.

— Обозначен ли максимальный размер тарифа для эскроу-счетов? Это разовые или ежемесячные выплаты?

— Федеральный закон № 214-ФЗ исходит из невозможности взимания уполномоченным банком вознаграждения за совершение операций по счету эскроу и его обслуживание (часть 5 статьи 155 указанного закона).

— Есть ли ограничения по суммам, которые могут храниться на счете эскроу?

— Максимум средств, которые гражданин может перевести на счет эскроу, не может превышать сумму договора эскроу.

При этом стоит помнить, что на случай отзыва у банка лицензии средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей.

— Если с 1 июля обязательно использование эскроу-счетов при покупке жилья в новостройке, значит ли это, что остальные сделки будут признаны недействительными? Или есть исключения?

— С 1 июля 2019 года привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу. Исключение — договоры, заключенные до указанной даты в отношении объектов строительства, которые соответствуют определенным критериям: они указаны в постановлении Правительства РФ № 480 от 22 апреля 2019 года.

Согласно этому документу, некоторым застройщикам разрешается достраивать объекты по «старой схеме». Она продолжает действовать, если дольщикам реализовано не менее 10% общей площади всех жилых и нежилых помещений в доме, а его готовность составляет не менее 30% (или 15% при комплексной застройке или обязанности застройщика передать в государственную либо муниципальную собственность объекты инженерной и социальной инфраструктуры).

— Дольщики, заключившие договоры до 1 июля 2019 года, обязаны ли перезаключать их по новым правилам — то есть с использованием эскроу-счетов?

— Не обязаны.

— Много ли банков в Пермском крае предоставляют подобную услугу?

— По состоянию на 1 июня 2019 года из 22 уполномоченных банков, присутствующих на территории Пермского края, восемь предлагают услугу по открытию счетов эскроу. Еще пять планируют организовать эту работу до 1 июля этого года.

Ранее мы выясняли со специалистами Банка России, как избежать блокировки счетов и что делать, если приостановлен перевод средств.