Вячеслав Пермяков, первый председатель НП «РГР. Пермский край»: «Главное на рынке недвижимости не психовать»

Продажа квартир за доллары, «черные маклеры», разгул криминала, отсутствие понятных для продавца и покупателя «правил игры»... Таким в лихие 90-е был рынок недвижимости в Перми. В конце 2014 года НП «РГР. Пермский край» исполнилось 20 лет, и Dom.59.ru предлагает вспомнить, с чего все начиналось.

Мы встретились с первым председателем НП «РГР. Пермский край», а ныне полномочным представителем РГР по ПФО, ректором «Высшей школы недвижимости» Вячеславом Пермяковым, чтобы поговорить о том, как изменился рынок, и о том, что ждать от завтрашнего дня.

– Вячеслав Федорович, здравствуйте. 20 лет назад в любом бизнесе, а уж тем более на рынке недвижимости, была максимально жесткая конкуренция. Как возникла идея объединиться?

– Нас было малое количество. Это «Камская долина», «Пермский торговый дом недвижимости», «Тимур», «Перспектива», «Бис-риэл-эстейт» и другие. «Бис-риэл-эстейт», кстати, возглавлял Анатолий Маховиков (министр территориального развития Пермского края, бывший сити-менеджер Перми. – Прим. ред.), он был блистательным, инновационным руководителем. Все мы были с образованием, все уже где-то работали. Кругозор у всех был широкий. Мы понимали: чтобы работать эффективно, нужно уметь работать коллегиально.

Я, к примеру, до этого был в Приватизации Перми, потом возглавлял Пермский аукцион – это тоже орган Приватизации, который проводил торги по линии городской, областной, федеральной собственности. Масса городской собственности уже приватизирована была, активность шла на снижение. Тогда я решил создать «Пермский торговый дом недвижимости». Через два месяца после этого встречаю Алевтину Романову из «Камской долины». И она говорит мне: «Слушай, Вячеслав, я была в Москве и нашла ассоциацию, которая нам и нужна, съезди – посмотри». Ну я поехал, познакомился с исполнительным директором ассоциации. Подал заявление, а через месяц уже был включен в состав.

– А как появилась пермская ассоциация риэлторов?

– Сначала мы начали ездить на семинары. Тогда еще небольшая группа людей из регионов России приезжала, в основном Москва и Санкт-Петербург. И через год, в 1994 году, было принято решение в каждом регионе создать свою ассоциацию. Очень мудрое решение. Не филиальную систему, а самостоятельные организации. Чтобы ассоциация сама себя содержала, но держалась тех же целей и задач, что и «Российская гильдия риэлторов». Мы решили, что надо быть первыми из регионов России. Москва и Питер – это понятно, но среди остальных – мы должны быть первыми. И мы тогда обогнали даже «Уральскую палату недвижимости» и организовали «Пермскую лигу риэлторов и оценщиков». Собрание проводили в обладминистрации, в актовом зале. Нас поддержали и городская и областная администрации, даже полномочный представитель президента России присутствовал. Мы учредились. И, естественно, сняли тогда самый большой ресторан города «Горный хрусталь». Много не имели, но размах... жить так жить, начинать так начинать.

– В чем-то еще пермские риэлторы были первыми?

– Конечно. В 1995 году нам рассказали про Fiabsi. О том, что это очень маленькая, но самая влиятельная ассоциация в мире. Меня уже тогда знали и рекомендовали. И я уже в 1995 году стал членом Fiabsi. Членом становится глава компании и вся компания. Причем 13 компаний было от Москвы, одна от Санкт-Петербурга и мы. Вот такая битва за места сначала была. После начали выезжать на мировые конгрессы, на самые крупные конгрессы национальной коллегии риэлторов США. Все-таки мы у них больше учились, а они к нам часто приезжали, делились опытом. Они вообще открытые, все показывали, рассказывали. Какими бы они богатыми людьми ни были, всегда по-доброму относились. Делились тем, чему научились сами.

– Давайте перейдем к ситуации на рынке недвижимости того времени. Что он из себя представлял?

– Почти одновременно началась приватизация жилой недвижимости и муниципальной собственности. «Хлынуло» сразу с двух сторон. Раньше были «черные маклеры», которые умудрялись и в советское время делать какие-то обмены. Как они это умудрялись делать – представить трудно. А тут появился настоящий рынок. Были те, кто хотел продать и сам, но годы тогда были очень жесткие, было много рисков. Строители еще ничего толком не строили, но уже что-то продавали. Мы потом с ними стали сближаться и помогать продавать. Им стало удобно. Когда быстрее продаешь, ты делишься, но оборот у тебя больше. Рынок покупателя – это когда много товара. А на рынке коммерческой недвижимости мы были первые, это был опасный рынок. Он спекулятивный, там непонятно, кто кого за глотку держит. Туда просто так нельзя было заходить. Поскольку я всю приватизацию прошел, мы знали как. И мы помогли нашим компаниям, которые хотели коммерческой недвижимостью заниматься, тоже зайти на рынок потихонечку.

У нас была сначала «Гильдия риэлторов и оценщиков». Если рынок пошел, как без оценки? Всех, кто хотел заниматься оценкой в риэлторской компании, мы на своих курсах обучили, аккредитовали в статуправлении. Сейчас просто у нас «РГР. Пермский край», но наши оценщики 70% пермского рынка «держат» до сих пор.

– Это сейчас мы можем зайти в Интернет, посмотреть, что сколько стоит, и назначить цену на свой объект. А как происходило ценообразование в 90-х?

– Ценообразование так или иначе и тогда было. Сколько будет построить? За сколько продавали до этого? «Темный» рынок был и раньше. Информация накапливалась, человек приходил и говорил – хочу продать за столько-то. А мы ему говорили, какая на рынке практика продажи. Вот почему мы первые начали делать конъюнктурные карты. Чтоб люди как-то что-то понимали.

Когда я еще был в пермском аукционе, за нами же был контроль прокурорский. И ФСБ, и криминалитет – все наблюдали: честно или нечестно мы работаем. И для того чтобы нам отчитаться о проделанной работе и говорить, что ожидать от аукциона, мы решили создать модель оценки. И меня тогда познакомили с Дмитрием Самойловым (сейчас сити-менеджер Перми. – Прим. ред.), он тогда помогал одной из крупных компаний по имущественным вопросам. Он пришел к нам на стажировку, и мы с ним решили: «Давай сделаем программу». Привлекли людей и сделали первую программу, которая могла оценивать, имея все коэффициенты и мультипликаторы, все, что угодно. Мы посылали специального человека в тогда еще имущественный комитет, вносили данные в программу и получали ожидаемый результат от торгов. И у нас, конечно, огромное количество накопилось аналитической информации. У нас с 1992 года все кривые даже курсов валют есть. А с 1998 года в своей компании я платил двум аналитикам, чтобы они по 80 позициям анализ проводили в зависимости от ситуации – на каждый день, неделю, месяц, квартал, полугодие, год. Уникальные архивы остались. Можно сказать, сколько что стоило в 1998 году. Иногда и сейчас бывают от судов запросы по каким-то спорным моментам, и мы эти архивы поднимаем. Рынок – это покупатели и продавцы. Есть разумная цена, есть старая практика продаж, есть аналитический подход по себестоимости. Рынок покупателя – цена пониже. Рынок продавца – повыше.

– Задача риэлтора изменилась с тех пор?

– Цель как была так и есть – оказание услуги определенному лицу. Это в 1998 году только казалось, когда на рынок пришли информационные фирмы и грозились, что мы не будем никому нужны. В них инвесторы вложили деньги, и они говорили: «Рынка не будет – только мы будем соединять людей». А сейчас еще мощнее системы, а как без специалиста?

В этой профессии, если ты получил компетенцию, свою клиентуру, стал успешным, занимаясь и совершенствуя знания, ты обеспечил свою свободу в мире. Представьте: надо проучиться, и ты получаешь возможность устроиться куда-то, а если свой бизнес – нужно ИП, это 50 тысяч, а фирму открыть – до миллиона. Мы готовим сейчас новый проект – бизнес-лаборатория, которая позволяет людям на этапе входа в бизнес оценить себя, свои возможности. И за год общения в своем кругу они оценивают свои проекты. Может, через год кто-то поймет, что в одного действовать не станет. Человек научится оценивать партнеров, оценивать себя. Человек скажет: «Никогда не буду предпринимателем», будет у этих активных ребят замом, советником. Мы протаранили собой столько всего. Ладно, мы мудрее были. А кто-то же и жизни лишился... Столько в этом дремучем лесу медведей и шакалов. Ассоциация помогает тем, что ты знаешь, что такое безопасность, стандарты.

– Кстати о безопасности. В 90-х был настоящий разгул криминалитета. Как решали проблему?

– У меня есть привычка судебного эксперта, я работаю в этой профессии и за каждое дело всегда ставлю подпись об уголовной ответственности. Я привык перестраховываться. Поэтому, когда не было регистрационных палат, правильных юристов, я создал для себя «цивилизованный рынок в рамках одной компании». Но пришлось применить очень сложную технологию и работать и вечерами и по выходным. У нас было главное правило, если говорить на сленге: «Не хапай деньги руками». Основная масса, 95%, в те годы «хапали» деньги руками. Мешок приносят, они пересчитывают, дальше передают. И эти мешки с деньгами гуляли по офису у многих.

У нас был трагический случай в 1996 году во время лицензирования. К нам в самом начале работы ассоциации пришел Мирон Гиндис. Умнейший человек, очень талантливый маклер, у него были большие связи. Обаятельный и при этом честнейший и порядочный человек. У него была фирма «ГИК» – «Гиндис и компания». Там еще два сына его работали. У нас тема семинара была «Безопасная работа», а он говорил «Да что уж, я пока так». Мы ему на первых курсах предложили читать лекции, он хорошо очень владел словом. И он должен был читать одним из первых. И вдруг не пришел. Это был март 1996 года. Через день нам сообщают, что и жена его исчезла. А ребенка годовалого в подъезде нашли. У него было воспаление легких, но обошлось. А родители исчезли. Через какое-то время Мирона находят мертвым, исколотым ножом, пытки... Когда мы по нему 40 дней справляли, нашли и жену. В 200 метрах дальше. Попал под разборки. Профессиональная тема. А он всегда говорил: «Кому я нужен?» А он был не нужен, думали, что это его деньги.

– Убийц нашли?

– Да, была тогда банда беспредельщиков. Не знаю, где еще было что-то подобное в России. Около 45 трупов предпринимателей от Перми до Челябинска. Возглавлял ее тогда самый лучший оперуполномоченный нашей области. Состояла из бывших ментов и уголовников. Видимо, увидели, что мешки денег в офисе передают. И решили, что это деньги Мирона. Когда он был дома, а детей не было, ему был звонок – «выгляни в окно», а там машина и жена с ребенком в заложниках. Ему сказали, чтобы выходил и не думал никуда звонить. Так вот это произошло. Вот почему так важна безопасность на рынке недвижимости. У нас в «Высшей школе недвижимости» даже кафедра сейчас есть «Безопасность работ на рынке недвижимости». Не те времена, но, извините, и за миллион могут убить.

– Что можно сказать о рынке недвижимости сегодняшнего дня? Повлияет на него очередной кризис?

– Рынок сейчас такой хороший стал. Товара много, были б деньги. Ипотека – бери не хочу. Другой вопрос, что все останутся с долгами, перекредитованы уже многие. Сейчас чуть ли не 60% сделок проводится с помощью ипотеки. Но если не будет ситуации, которая называется «война» (настоящая война, когда могут забрать, расстрелять), то все восстановится. Войну мы уберем из рисков. У нас кризис идет, а правильная недвижимость всегда в цене. Она в среднесрочной перспективе всегда восстановится. А потом еще пойдет вверх. Валюта тоже инфляции подвержена. В начале прошлого века машину марки «Форд» можно было купить за 450–500 долларов. Вот и считайте, сколько напечатали денег. А мы инвестициями занимаемся давно. Для этого и аналитики нужны, чтобы знать, когда нужно «достать» или «вложить» деньги. Сознание народное запоздалое. На рынке недвижимости всегда «ментальное запоздание». Надо вкладывать, а люди ждут. Вот сейчас надо было вкладывать быстрее, а люди ждут, когда еще упадет цена.

– Не упадет?

– Как упадет, если столько одобрено кредитов? Цена и так упала. Да и не 1998 год, когда цена относительно валюты может упасть в 3,5 раза. Сейчас, наоборот, поднимется. Мне, к сожалению, Центробанк не докладывает, Обама не докладывает. Но есть определенные законы, по которым рынок живет. Мы в едином мире живем, в Европе. Все устаканится, а рынок отыграет свое. Главное на рынке недвижимости – не психовать.