Строительство жилья ведет Пермь к банкротству

Бюджета Перми не хватает на обеспечение новостроек дорогами, детсадами и школами. Эксперты уверяют – застройка окраин приведет город к окончательному разорению. Можно ли остановить губительную тенденцию, читайте в материале Dom.59.ru.

Почти пять лет назад в Перми был принят генплан. Город хотели сделать компактнее. Но эффект получился обратный. Жилые микрорайоны стали возникать на пригородных территориях и окраинах города, как грибы. Туда потянулись коммунальные сети (а ведь деньги могли быть потрачены ресурсоснабженцами на ремонт старых), нагрузка на дороги возросла. Детские сады и школы не успевают появляться там, где возникает жилье. Бюджет – не резиновый, и сложившаяся тенденция может довести его до банкротства.

Что могло бы решить проблему? О развитии Перми представители властей, застройщиков, архитектурного сообщества и общественности говорили вчера, 23 июля, за круглым столом.

Одна из причин, почему застройщик ушел на окраины, – ограничение высотности в центре Перми. И хотя, с точки зрения обычного покупателя, ожидать квартир по низкой цене в этом месте и так не стоило (а на окраинах возводится в основном экономжилье), многие эксперты считают, что именно невозможность строить здания выше 20 метров без дополнительных изменений в правилах землепользования и застройки имеет решающее значение.

Так, председатель правления ПКОО «Союз Архитекторов» Виктор Воженников отметил, что сейчас застройка вышла из-под контроля и в городе увеличивается протяженность коммунальных сетей и дорог. На это сейчас уходят деньги, а потом это будет требовать обслуживания. Воженников заявил, что это недопустимая ситуация и что бюджет в ближайшие годы будет банкротом. «Это все происходит из-за ограничения высотности. Сейчас, если сносить пятиэтажный дом и вновь строить пятиэтажку, тут нет экономической выгоды. Если мы не начнем что-то менять, мы получим разоренный центр с недостроенными окраинами, где не будет дорог и сетей. Дешевое жилье на окраинах и сейчас доступно только тем, у кого есть машины. Большой объем квадратных метров гробит бюджет», – отметил эксперт.

Этой позиции также придерживается и главный архитектор компании «Сатурн-Р» Игорь Луговой. При этом, по его мнению, нужно создать Институт генплана, который будет реализовывать, актуализировать документ и мониторить ситуацию в городе. А также нужен постоянно действующий градсовет при думе, который будет собираться минимум два раза в месяц и рассматривать проекты, влияющие на развитие города. Такой опыт есть в соседнем Екатеринбурге. А градостроительный план и другие градостроительные регламенты должны быть собраны на одном сайте со свободным доступом, чтобы и у простых пермяков не возникали вопросы, связанные с застройкой. «Если у меня на поиск планировки, принятой в 2010 году, уходит полдня, то обыватель ее никогда не найдет. И сайт должен быть живой, должен быть формат «Вопрос–Ответ». Также в Перми необходимы конкурсы концепций на особо важные проекты», – отмечает архитектор.

При этом заместитель начальника департамента градостроительства и архитектуры Перми Дмитрий Лапшин заявил, что в генплане не предусмотрено никаких ограничений, которые нашли отражение в ПЗЗ. А высотность в 20 метров (до которой можно строить без ограничений) была принята из-за опасения за сохранность исторического и культурного наследия. При этом в ПЗЗ есть все алгоритмы по изменению высотности. И ими успешно пользуются.

Член комиссии по землепользованию и застройке Денис Галицкий считает, что рынок скоро сам отрегулирует сложившуюся ситуацию. И главным фактором влияния станет придирчивый покупатель.

«В долгосрочной перспективе предложение на рынке новостроек будет серьезно превышать спрос. До этого любые предложения разбирали, как горячие пирожки. Но увеличение роли потребителя на рынке расставит все на свои места. Это более правильный подход – застройщики приблизятся к реальности. Надо влиять, рассказывать потребителю о проектах и застройщиках. Как только он поймет, что от него все зависит, – ситуация изменится», – пояснил Денис Галицкий.

Каждому жителю нужно перед покупкой квартиры показать, что в ближайшие 16 лет новых дорог и школ рядом с новостройкой не появится. Должен быть удобный сайт, где все это можно будет увидеть. Галицкий также считает, что муниципалитет сейчас начнет более жестко отсеивать проекты, которые будут накладывать дополнительное бремя на бюджет и напомнил, что идея с застройкой территории аэропорта Бахаревка «умерла» именно по этой причине.

Также прозвучало мнение, что строить жилье именно для продажи вовсе не обязательно. Так, директор МКУ «Институт территориального планирования» Сергей Шамарин сказал, что у нас страна собственников. Нужно развивать жилье для найма и показать пермякам, что жить комфортно и менять квартиры можно, не становясь собственником.

При этом заместитель председателя Заксобрания Пермского края Лилия Ширяева пояснила, что существует проект краевого закона по предоставлению земель для строительства жилья под некоммерческий найм. И законопроект уже прошел первое чтение.

Представители застройщиков отметили, что самое важное – единые правила игры, так как сейчас требования во многих документах расходятся.

Также много говорилось о том, что Перми нужно делать что-то с логами и пустотами в центре города. Но, что касается центра, – тут очередная проблема: многие из незастроенных участков находятся в собственности компаний-банкротов и вернуть их назад в земельный фонд города не удается. При этом председатель комитета по пространственному развитию Пермской гордумы Алексей Демкин отметил, что сейчас застройщикам землю в центре выдают только в аренду, чтобы муниципалитет мог отозвать участок, если он не используется.

Главным пробелом, который тормозит нормальное развитие города почетный архитектор России, почетный гражданин Перми Геннадий Игошин называет отношение к генплану, как к «тряпке», и то, что не было создано одновременно с пермским генплана для окружающей территории. «Мы все,как один, говорили – компактный город, – отмечает Геннадий Игошин. – К чему это привело? Например, на Красаве можно построить пять микрорайонов по размеру, как Парковый. И стройки там идут. Если это было бы заложено заранее, можно было бы запланировать там проспекты, соединенные с улицами города. Сейчас этого не предусмотрено. И это приводит к проблемам».

По факту для создания необходимого количества соцобъектов и дорог властям не хватает как минимум понимания ситуации бизнесом.

Так, заместитель начальника департамента градостроительства и архитектуры Перми Дмитрий Лапшин отметил, что развитие периферии – это дополнительная нагрузка на бюджет. Если застройщик не берет на себя часть соцобязательств, бюджет за ним не успевает. При этом добросовестный застройщик и так оплачивает налоги – упрекнуть его не в чем. Но все, что может позволить себе бюджет, – продолжать строить детсады и школы. А также заниматься развитием застроенных территорий, так как расселение и снос аварийного жилья за счет застройщиков снимает нагрузку с бюджета. «Для этого мы улучшаем эффективность участков, изменяя зонирование, например, для территорий, где сейчас стоят двухэтажные строения, делаем разрешенную высотность для 6–9-этажек. К концу года выставим на торги несколько участков – крупные площадки сразу с проектом, чтобы появилось то, что нужно городу. Это новая тенденция», – говорит Лапшин. Сейчас властям приходится не только искать свободные территории или участки под развитие, но и «красиво упаковывать для инвестора». При этом застройщики еще и не всегда находятся.

С дорогам вообще сложная ситуация. Слишком много жилья появляется там, где развивать подъездные пути не планируется годами.

«С точки зрения транспортной доступности в Перми серьезные проблемы, – считает начальник департамента дорог и транспорта Перми Илья Денисов. – Если бы мы двигались поступательно по генплану, а не перескакивали, не получилось то, что получилось сейчас. Мы на сегодняшний день не успеваем за активной застройкой. Не хватает бюджетных средств. Раньше мы рассматривали как основную городскую транспортную артерию связку шоссе Космонавтов – улица Революции – улица Уинская. Сейчас основной стал переход Чкалова – Стахановская – Ива. Там появляются строительные площадки и пока есть транспортная доступность. А на шоссе Космонавтов и улице Революции доступности уже нет. Сейчас на шоссе Космонавтов в районе улицы Столбовая появляются еще несколько строительных площадок. Надо понимать, что в ближайшие годы шоссе и соседние улицы не планируется расширять ни на метр. Если транспортной доступности не будет, люди не захотят там жить – так уже происходит на Вышке-2. Застройщики подталкивают население к шантажу властей. Люди говорят: я купил квартиру – постройте мне дороги. Застройщики могли бы хотя бы по своим комплексным проектам консультироваться с департаментом. Иногда нагрузку может снизить правильно организованный внутриквартальный проезд или поставленный светофор».

Как отметила депутат краевого Заксобрания Лилия Ширяева, сейчас бизнес может помочь даже со строительством дорог в рамках государственно-частного партнерства. По ее словам, для ГЧП сейчас все правовые препятствия сняты. На краевом уровне в июне принят закон по предоставлению земли без конкурса в том числе и на проекты ГЧП.