Закон мешает пермякам получить квартиры

Сдача новостройки в Перми задерживается из-за законодательных изменений. Несмотря на то, что дом готов, застройщику, возможно, придется проходить массу бюрократических процедур, в том числе и публичные слушания. Случай в Перми не единичный. На что обратить внимание тем, кто ждет своих квартир, читайте в материале Dom.59.ru.

Дом по адресу ул. Маяковского, 53 в Перми должны были сдать в середине 2015 года. Однако новоселью дольщиков помешало изменение в законодательстве, которое вступило в силу в марте 2015 года. Грубо говоря: раньше жилой комплекс мог возводиться на общем участке, теперь же у каждого дома должна быть своя земля. Но площадку, на которой возводился этот и другие дома, застройщик начал осваивать еще в 2012 году. Тогда таких требований не было. Сейчас они есть, и потому департамент градостроительства и архитектуры администрации Перми принимать дом на общем участке не хочет. В доме почти 100 квартир. И их покупатели теперь теряются в догадках, когда ждать заселения.

«Изменения в законодательстве вступили в силу 1 марта 2015 года, – поясняет начальник отдела капитального строительства ООО «Инвесткомплекс» Светлана Рысина. – А строительство мы начали еще в 2012 году. В тот момент не требовалась постановка на кадастровый учет участка под каждым домом отдельно. Обширной правоприменительной практики по этим изменениям в законодательстве пока нет. Поэтому у ДГА позиция руководствоваться тем, что написано в законе. Когда этот закон вышел, но еще не вступил в силу, мы не стояли на месте. Обращались за консультациями в различные органы: и в департамент градостроительства и архитектуры, и в департамент земельных отношений, и в Росреестр. Все нам дружно говорили, что проблем при вводе в эксплуатацию у нас возникнуть не должно. Но, когда дошло до дела, проблемы возникли. И, как оказалось, те люди, которые нас консультировали, уже в этих органах не работают. Так что спросить не с кого».

Согласно пункту 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей с 01.03.2015) выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости.

При этом исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Как поясняют в администрации Перми, образование земельного участка под многоквартирным домом по ул. Маяковского, 53 может быть осуществлено на основании проекта межевания территории. Проект межевания в отношении территории, на которой расположен дом по ул. Маяковского, 53, в настоящее время не утвержден. Таким образом, новые требования к выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов и образованию земельных участков под многоквартирными домами обусловлены изменениями федерального законодательства, вступившими в силу с 01.03.2015.

При этом после того, как изменения были приняты, у застройщиков был еще год до их вступления в законную силу.

В ООО «Инвесткомплекс» сейчас рассматриваются два пути решения возникшей проблемы.

«На сегодняшний день по дому получено положительное заключение от Министерства строительства и ЖКХ Пермского края. Сегодня мы должны заявиться в ДГА на получение документа о вводе объекта в эксплуатацию. Вполне возможно, что нам откажут. И здесь один из путей: оспаривать данное решение. И мы будем пользоваться этим правом однозначно. По этому пути срок решения проблемы – два-три месяца. Второй путь: тот, который приписывают нам изменения в законодательстве. Это утверждение проекта межевания. В нашем случае, при отсутствии утвержденного проекта «красных линий», мы должны пройти через утверждение проекта планировки, который включает в себя и проект межевания. Эта работа нами была начата.

Ранее был заключен договор на разработку проекта планировки и межевания. На сегодняшний день он готов и проходит согласование в ДГА. Сегодня-завтра мы его тоже получим назад. Но после этого проект планировки и межевания должен быть выставлен на публичные слушания. Вот это – самая длительная процедура, она занимает несколько месяцев. А после слушаний мы должны внести изменения в градостроительный план с учетом раздела земельных участков и в разрешение на строительство (поскольку у земельного участка под домом будет другой номер). И только после этого мы уже сможем обратиться за получением разрешения на ввод в эксплуатацию. По этому пути придется ждать ввода в эксплуатацию минимум до конца года. И это в случае, если часть работ будет идти параллельно», – отмечает Светлана Рысина.

По словам Светланы Рысиной, изменившееся законодательство – проблема огромного количества застройщиков и в Перми и в целом по России. «Мы сейчас очень переживаем, пытаемся по всем путям пройти. Тем более, что дом построен, качеством выполненных работ все довольны и никаких нареканий нет. Готовый жилой дом простаивает, если честно, для нас это огромное горе. Но в России, в других регионах, уже появляется правоприменительная практика. Суды считают, что неправильно распространять действие поправок на те объекты, на которые разрешительная документация была выдана значительно раньше. Суды встают на сторону застройщиков. Поэтому мы тоже попробуем воспользоваться правом оспорить отказ ДГА», – отмечает представитель застройщика.

А если случай не единичный, то пермякам стоит заранее узнать о возможных проблемах при вводе в эксплуатацию тех домов, где они купили квартиры. Особенно это касается жилых комплексов, которые строить начали, как говорится, «не вчера» и где на несколько домов есть общие земельные участки. Уточните у застройщика, нет ли проблем с межеванием, и, если проблемы есть, узнайте, в какие сроки их планируют решить.

Как пояснили в департаменте градостроительства и архитектуры, с 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в федеральный закон №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно этим изменениям, ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, независимо от даты выдачи разрешения на строительство, осуществляется в случае, если земельный участок, на котором расположен дом, поставлен на государственный кадастровый учет.

В связи с этим разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома может быть получено после приведения документации в соответствие с действующим законодательством.

Внесение изменений в Жилищный кодекс распространяется в том числе на строящиеся объекты. Это приводит к тому, что застройщику необходимо привести документацию в соответствие с новыми требованиям в период строительства своих объектов.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщику, согласно поправкам в Жилищный кодекс, в случае, если несколько строящихся объектов стоят на одном земельном участке, необходимо произвести раздел земельного участка и внести изменения в проектную документацию, а также ряд других документов.

Данный закон был принят прежде всего в интересах самих жителей. Размещение многоквартирных жилых домов на отдельных участках позволяет избежать конфликтов между жителями соседних домов в случае если они захотят разделить земельный участок, либо поставить ограждение, либо воспользоваться придомовой территорией по своему усмотрению.

Данные изменения в федеральный закон были приняты в 2014 году, но вступили в силу только с 1 марта 2015 года. Часть застройщиков заранее начали процедуру раздела земельных участков, на которых ведется строительство домов, и в установленные сроки получили разрешение на ввод в эксплуатацию.