Квартиры в Перми будут только дешеветь?

Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Перми уходит в прошлое. Продать жилье дороже, чем его купили, жители города уже вряд ли смогут. Ситуацию на вторичном рынке в Перми эксперты обсудили за круглым столом в пресс-центре 59.ru.

Предложений на рынке вторичной недвижимости в разы больше, чем потенциальных покупателей. На значительное снижение цены продавцы идут с неохотой. В рамках круглого стола «Вторичное жилье: что ускорит продажу квартир?», который прошел 17 ноября в пресс-центре 59.ru, эксперты высказали мнение, что в некоторых случаях пермякам реализовать их квартиры не поможет даже снижение на 10–15–20%.

А стоит ли вообще продавать в этом случае квартиру? «Продавать надо в случае, когда есть цель переехать, – рассказывает руководитель Центра продаж городской недвижимости АН «Перспектива» Анна Сунгатуллина. – Если есть цель получить максимальный доход с квартиры, нужно думать, что выгоднее в конкретном случае – сдача в аренду или продажа. Если требуется продать, нужно действовать. Не все граждане у нас, к сожалению, настроены на действие. Они привыкли подать объявление и сидеть ждать. Но при существующей активности на рынке нужно много факторов учесть на предпродажной подготовке, чтобы процесс пошел».

Хуже всего продаются квартиры в старых домах. «Тенденция снижения цен на недвижимость актуальна. Особенно я бы выделила сегмент старого жилья – это хрущевки и брежневки, – отметила руководитель отдела продаж АН «Территория» Любовь Подорога. – Они существенно подешевели на рынке. При этом сильного снижения не произошло для домов возрастом до 10 лет. По таким домам увеличился срок экспозиции, но цены держатся на прежнем уровне. Почти не просели в цене и однокомнатные квартиры. Самый большой дисконт сейчас на квартиры больших площадей в старых домах».

Пока на цену вторичного жилья продолжает влиять психологический фактор. «Наверное, это был конец 2004-го – 2005-й год, – вспоминает руководитель департамента ипотечного кредитования АО «ПАИЖК» Дмитрий Шестаков. – Двухкомнатная хрущевка в микрорайоне Балатово стоила около 700 тысяч рублей. Это порядка 15–20 тысяч рублей за "квадрат". За 10 лет совместными усилиями, в том числе и ипотеки, стоимость квадратного метра подняли до 60 тысяч рублей. Сейчас у людей появился психологический барьер. А почему относительно новые дома не хотят "снижаться" – в них люди покупали квартиры по достаточно хорошей цене».

Подобрать квартиру на вторичке с помощью нашей выборки.

С другой стороны, покупатели тоже еще ориентируются на ситуацию прошлых лет. Но думать, что через какое-то время удастся продать квартиру дороже, не стоит. «В этом году произошло знаковое событие: средняя цена на первичном рынке превысила среднюю цену "вторички", – поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Перемена» Станислав Цвирко. – Инвестиционная составляющая с рынка практически ушла, как минимум старого жилого фонда это точно касается. И люди должны понять, что как и любая другая вещь, квартира после покупки будет только дешеветь. Если ты берешь машину или шубу в кредит, то к концу срока погашения кредита эта вещь будет стоить в разы дешевле. На мой взгляд, амортизация коснулась и вторичного рынка. Я понимаю, что для продажи выгодно говорить: "Инфляция, все дорожает!", но на сегодняшний день это не совсем правдивая ситуация. Вторичное жилье будет дешеветь и больше дифференцироваться по типам: в каком состоянии дом содержится, в каком он месте, сколько ему лет и так далее».

Тем не менее и на первичном рынке риски при покупке жилья есть. Когда дом до конца не возведен, а экономическая ситуация нестабильна, становится выше вероятность для покупателя оказаться в числе «обманутых дольщиков» или просто заселиться намного позже, чем предполагалось по договору. «Сомнения относительно первичного рынка у людей уже зарождаются, – отмечает Анна Сунгатуллина. – Но если покупается вторая или третья квартира, то все рискуют – стараются купить новое жилье. Но если это первое жилье – страхи есть, потому что застройщики уже сроки срывают на полгода. Люди задумываются, считают плюсы и минусы. По ипотеке разница в ставке примерно 1%. И если не видеть переплаты за 20 лет – разница в ежемесячном платеже небольшая».

С другой стороны, на первичке цены в будущем могут подрасти. Это сделает вторичное жилье еще привлекательнее. «Мы разговаривали с аккредитованными банком застройщиками. Они говорят, что на первичном рынке цены, наоборот, будут расти. Тенденция такая уже есть, мы сравнивали стоимость квартир, которые у нас бывают в сделках. И уже очень близки стоимости квадратного метра по первичному и по вторичному рынку. Но опять же здесь все зависит от того, какого года постройки дом», – отмечает управляющий Пермским операционным офисом АКБ «Абсолют Банк» Анастасия Гилева.

Спрос как на первичном, так и на вторичном рынке жилья связан с ипотекой. «Как только в апреле 2015 года была запущена ипотека с господдержкой, сразу активизировался первичный рынок, – рассказывает Анастасия Гилева. – Во втором квартале 70–80% ипотечных сделок в нашем банке приходилось как раз на первичный рынок. Но когда мы с июня снизили ставку по ипотеке для вторичного жилья до 13,5%, сразу стало появляться много заявок по этому продукту. И уже в третьем квартале показатели по сделкам практически сравнялись – 50% вторичный и 50% первичный рынок. Отмечу, что когда люди хотят купить квартиру на первичном рынке, они также хотят продать старую. Поэтому появление ипотеки с господдержкой на первичном рынке способствовало и увеличению активности на вторичном рынке. Людям начали снижать цены на старое жилье».

По данным Анастасии Гилевой, примерно треть заемщиков, которые планировали брать ипотечный кредит на вторичное жилье, сегодня меняют решение в пользу первичного. Опять же из-за более выгодной ставки по госпрограмме. «Сейчас продавцы вторичного жилья вынуждены снижать цену, даже если их квартиру будут приобретать не за наличные, а с помощью ипотеки. По нашим данным, в 70 случаях из 100 покупателям удается снизить первоначальную стоимость квартиры на вторичном рынке примерно на 50–70 тысяч рублей», – пояснил эксперт.

Однако ждать, что государство введет субсидированную ипотеку и для вторичного рынка не стоит. «Ипотечная субсидия, которую запустило государство, – это же система абсолютно не рыночная, и она направлена прежде всего не на то, чтобы сделать жилье более доступным. Это интересы строительной отрасли и банковской схемы. Но хорошо, что она так придумана и действует, конечно, есть в ней и плюсы, и минусы. Согласно данным Минфина, с начала действия программы до сентября все участники ипотечного рынка в стране прокредитовали 6,6 млн квадратных метров. Это цифра неплохая, учитывая, что в Прикамье сдают около миллиона "квадратов" нового жилья. Это шесть таких гигантских строек. Но, думаю, на вторичку программа не перекинется. Нет ни у кого стимула. Если на первичном рынке условия диктует государство, то на вторичном их будет диктовать рынок», – отметил руководитель департамента ипотечного кредитования АО «ПАИЖК» Дмитрий Шестаков.

Ждать значительного снижения ставок для вторичного рынка в ближайшем будущем эксперты не советуют. В зависимости от экономической ситуации, ключевой ставки и ряда других факторов небольшая корректировка произойти, конечно, может. Но серьезно на решимость потенциальных покупателей вторички она не повлияет.

По словам Анны Сунгатуллиной, есть тенденция к уменьшению количества предложений на рынке. Останутся только те, кто действительно хочет продать жилье – они переоценят свои пожелания и придут к результату. При этом эксперты в ходе дискуссии отметили, что в некоторых случаях бывает выгоднее продать квартиру с дисконтом и положить вырученные деньги в банк под процент на несколько месяцев, чем ждать такой же срок, пока ее купят без скидки.

Ответ на вопрос «Как быстрее продать квартиру в Перми» читайте завтра, 19 ноября, в рубрике «ДомЭксперт». О том, кто покупает квартиры на вторичном рынке, как поведут себя цены на жилье и что происходит с ипотекой – смотрите в нашем видеосюжете.