Проблема аварийного жилья в Пермском крае становится всё актуальнее. Если раньше основная масса таких домов была двух- трехэтажками, то сейчас под снос идут уже кирпичные пятиэтажки, построенные в середине прошлого века, и хрущевки. А это совсем другой объем расселения. Что выгоднее: требовать жилье или брать деньгами? Почему одну и ту же квартиру оценивают по-разному? Какую компенсацию можно получить за невыполненный капитальный ремонт дома?
В Перми работает компания INEX (Западно-Уральский институт экспертизы и оценки недвижимости) — это группа компаний, которая профессионально занимается решением проблем с аварийным жильем. Оценка, претензии, суды, получение компенсации, поиск новой квартиры. Руководитель юридического департамента INEX Ирина Высотская рассказала о нюансах работы.
В Пермском крае в 2023 году планируют расселить 212, а в 2024 году — уже 667 аварийных домов (по данным портала «Управляем вместе»).
— Ирина Петровна, расскажите, пожалуйста, о нынешней ситуации с расселением аварийки. Как проходят эти процессы?
— Самое интересное, что последнее время администрация начала сама звонить собственникам и поторапливать, чтобы побыстрее подавали заявки на компенсацию. И тем, у кого не было споров по оценке, даже успели выплатить деньги. Мы это связываем с концом года, необходимостью освоить выделенные средства.
Сейчас, в начале года, пока затишье. Возможно, это еще связано с нововведением, которое планируется в ближайшее время. Госдума в третьем чтении рассмотрела закон, по которому власти обязаны будут брать в расчет рыночную стоимость жилья. В то время как сейчас для компенсации используется кадастровая стоимость, которая все-таки ниже.
— Чем INEX может помочь жителям аварийных домов?
— К нам можно прийти, даже еще не имея статуса аварийного жилья. Мы поможем в признании его таковым. Наша основная задача в том, чтобы собственники получили за свое жилье адекватную выкупную стоимость. Компания INEX может похвастаться, что очень большое количество оценочных отчетов проходит по стоимости. Это значит, что мы оцениваем адекватно и при этом достаточно высоко. То есть собственники получают хорошую выкупную цену за жилье. Наши оценщики не завышают и не занижают, не работают ни в чью сторону — делают всё объективно.
Если наша оценка и отчет властей совпадают или власти без суда соглашаются с нашей суммой, то в течение двух-трех месяцев клиенты получают свои деньги. Если же нет, то мы можем оказать нашим клиентам юридическую помощь — составляем претензию, идем в суд, выигрываем его, получаем решение. Курируем наших клиентов до полного получения денег, проверяем исполнительный лист, поторапливаем администрацию, если это надо.
INEX — это группа компаний, которая масштабно занимается вопросами недвижимости. Так что мы можем помочь и в подборе новой квартиры. Работаем с банками, помогаем при оформлении ипотеки.
— Насколько ваша оценка жилья может отличаться от стоимости, которую предлагают власти?
— Доходит до 50%. Далеко ходить не надо — вчера была на судебном процессе, где мы подали исковое заявление на взыскание 1,6 миллиона рублей. А администрация готова была предложить всего 850 тысяч.
Дело в том, что нет четких критериев оценки. Есть лишь основные принципы, которые в деталях могут сильно отличаться.
— Расскажите подробнее о механизмах оценки.
— Конечно, у квартиры одна стоимость, а у комнаты даже такого же метража стоимость будет другая. Всё зависит от коммуникаций, наличия балкона. На первом и последнем этажах коэффициент ниже, то есть метр стоит дешевле. Очень много значит район — центр города, конечно, дороже.
И нельзя забывать про земельный участок. Например, у общежитий зачастую собственной территории практически нет. А вот у старенькой деревянной двухэтажки может быть еще 20 соток с надворными постройками вроде сараев. И это тоже должно войти в оценочную стоимость.
Нюансов масса, и работа у оценщиков скрупулезная. У нас на один заказ всего 10 рабочих дней. Всё должно соответствовать законодательству, которое постоянно меняется, так что оценщики должны всегда держать руку на пульсе.
— Как оценивают ремонт в квартире или комнате? Ведь у кого-то может быть старенькая побелка, а у кого-то — венецианская штукатурка. И по справедливости всё это надо учесть.
— Конечно, есть определенная стоимость ремонта в зависимости от его типа, но она довольно усредненная. При желании, если ремонт действительно стоил очень много, можно попробовать компенсировать его в отдельном суде, если есть все подтверждающие документы (чеки, акты, сметы). Но надо понимать, что суд будет учитывать разумность этого ремонта. Если вы знаете, что дом аварийный, идет под расселение, и сделали дорогущий ремонт, то суд вряд ли согласится выплачивать за это компенсацию.
А стандартный ремонт и без того будет адекватно оценен — тут вопросов обычно не возникает. Важную роль могут сыграть разве что технические нововведения, такие как проведенная вода, санузел. Но и то не всегда, а если перепланировка была официально зарегистрирована.
— Что такое компенсация за капитальный ремонт?
— По законодательству, в домах в среднем раз в 15 лет должны проводить капитальный ремонт, ответственность лежит на собственнике, в данном случае на муниципалитете. Зачастую в аварийных домах его не проводили. Судебная практика сейчас складывается так: если капремонта не было, собственник обязан это компенсировать.
— О каких суммах в этом случае идет речь?
— Всё очень индивидуально, зависит от дома и какие работы в нём могли бы быть проведены. Но самая маленькая на моей памяти цифра — 87 тысяч рублей, а самая большая — порядка 500 тысяч. Люди реально получили эти деньги.
Кстати, сейчас еще взыскивают убытки, связанные с переездом, услугами риелтора. Буквально вчера была на таком процессе и могу привести свежие цифры — в среднем по городу услуги риелтора оцениваются в 70 тысяч рублей. Эти деньги выплачивают вне зависимости от того, будет ли человек покупать новое жилье через риелтора, заказывать грузчиков или сделает всё своими силами.
А если собственник был вынужден снимать другую квартиру, потому что жить в аварийном доме стало опасно и этому есть документальное подтверждение, то можно взыскать и эти расходы.
— У собственников все-таки есть выбор: переселяться или брать деньгами. Что же делать?
— Да, если жители являются нанимателями по соцдоговору, то вариантов тут нет — их просто переселяют в другую квартиру. Но у собственников есть выбор: жилье или деньги. Сейчас жилье в новых домах практически не выдают, поэтому многие предпочитают брать компенсацию деньгами.
Тогда можно приобрести хорошую квартиру, если есть материнский капитал, сбережения или ипотека. По суду власти достаточно быстро (в течение 3 месяцев) выплачивают деньги. Так что собственники получают адекватную выкупную стоимость.
— У жителей аварийных домов и без того много расходов — надо на новое жилье копить. Люди действительно могут позволить себе ваши услуги и им это будет выгодно?
— Стоимость наших услуг такова, что обратиться могут даже пенсионеры. Мы дробим сумму на 6 месяцев — это средний срок судебного разбирательства. А после удачного завершения дела клиент нам выплачивает гонорар — 10% от разницы между оценкой администрации и итоговой суммой — уже после фактического получения компенсации на руки. Это гарантия того, что мы максимально заинтересованы в положительном решении суда в пользу нашего клиента.
Кстати, стоит отметить, что в итоге мы также подаем иск на компенсацию судебных расходов. Так что если не все, то большую часть потраченной суммы клиент получает обратно.
Оперативную помощь в решении вопросов с недвижимостью готовы оказать специалисты Института экспертизы INEX:
Пермь, Клименко, 1, офис 19;
+7 (342) 2-103-888;
inexexpert.ru.
ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита»
