Рынок недвижимости Перми: итоги и прогнозы.

На протяжении всего 2009 года рынок недвижимости испытывал на себе последствия экономического кризиса, который изменил соотношение спроса и предложения, ударил по ценам, и, в той или иной мере, затронул всех участников рынка.

• Цены

• Спрос и дефицит жилья

• Дно и стабилизация

• Прогнозы

Рынок жилья одним из первых отреагировал на ухудшение экономической обстановки еще в конце 2008 года. Как отметил ведущий аналитик Лаборатории анализа и прогноза рынка недвижимости PTDN Group Павел Новоселов, всего за 2-3 недели покупатель ушел с рынка жилой недвижимости Перми, а продавцы оказались в полной растерянности. Это моментально сказалось на ценах, которые начали активно снижаться.

По данным Пермского аналитического центра, если в начале 2009 года на рынке первичного жилья Перми стоимость квадратного метра в среднем доходила до 49-50 тысяч рублей, то сейчас она колеблется в районе 37-38 тысяч рублей. Вторичное жилье в Перми подешевело, в среднем, с 53 тысяч до 40 тысяч рублей за квадратный метр. При этом основной этап коррекции цен пришелся на зиму и весну, летом темпы снижения цен существенно замедлились. Осенью рынок оживился ? цены чуть-чуть пошли вверх, но, по мнению аналитиков, это пока не глобальная тенденция.

Скорее, это означает переход в стадию относительной стабилизации, тем более, судя по анализу рынка, продавцы зачастую поднимают цены, ориентируясь на общий информационный фон, при этом несовпадение заявленного предложения и реального спроса приводит к тому, что срок продажи квартиры значительно увеличивается. Проще говоря, эти завышенные по ценам квартиры просто не продаются, ? рассказал директор Пермского аналитического центра Сергей Седов.

Спрос и дефицит жилья

В начале 2009 года в связи с ухудшением экономической ситуации и снижением платежеспособности населения спрос на жилье существенно уменьшился.

Присутствовало непонимание, как будет развиваться рынок, и даже некоторая паника. Во многом это было связано со снижением уровня платежеспособности населения. Многие люди, купившие квартиры в кредит, столкнулись с невозможностью осуществления текущих платежей. До мая спрос неуклонно снижался, а количество предложений росло. В мае-июне люди, которые не смогли к этому моменту продать квартиры по ожидаемым ценам, сняли объекты с продажи. Это привело к снижению количества предложений примерно в два раза, ? отметил коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев.

Кроме того, в 2009 году рынок нового жилья со степенью готовности 70% и выше демонстрировал интенсивное снижение, часть домов с низкой степенью готовности была заморожена, а запланированные проекты так и не стартовали. В результате уже к середине года большинство экспертов начали говорить о грядущем дефиците квартир в новостройках.

Сегодня происходит достройка единичных объектов, новых же проектов нет и в перспективе ближайших полутора-двух лет не ожидается. Инвесторы опасаются слишком высоких рисков и пока еще малопонятной ситуации с тенденциями дальнейшего экономического развития. Но даже если кто-то из них в 2010 году решится вкладывать средства в строительство многоквартирного жилья в Перми, его сдача в эксплуатацию состоится не раньше 2012 года, ? считает Павел Новоселов.

По его оценке, к этому моменту уже наступит дефицит жилья, поскольку спрос все равно есть, и сданные квартиры, так или иначе, будут постепенно распродаваться. При ежемесячных темпах снижения объема предложения в пределах 5-10% дефицита стоит ожидать через 7-8 месяцев.

Дно и стабилизация

Во второй половине 2009 года появились разговоры о том, что скоро на рынке недвижимости Перми наступит дно, после которого падение цен замедлится и ситуация начнет стабилизироваться. По мнению Павла Новоселова, самый сложный период в отношении ценовых колебаний уже миновал. Так же считает и Алексей Ананьев.

У покупателей появилась уникальная возможность приобрести квартиру в новом доме с высокой степенью готовности за те же деньги, что и в хрущевке в том же районе. Спрос на новое жилье начал постепенно восстанавливаться. Этому способствовала активная позиция строительных компаний, которые начали проводить стимулирующие акции и привлекать риэлторские компании к реализации квартир. Общими усилиями спрос сместился в сторону квартир в новостройках. Также на уровне спроса сказалось активное участие государства, которое активно покупало квартиры в новостройках. Это привело к тому, что в середине лета спрос на новое жилье стал стабильным, ? рассказал он.

В качестве позитивного момента для рынка жилья Алексей Ананьев отмечает восстановление интереса к ипотечным кредитам. Сейчас потенциальные покупатели начинают снова рассматривать возможность приобретения квартир с помощью ипотеки.

Встречные движения банка по уменьшению первоначального взноса и процентных ставок делает этот рынок более привлекательным для потенциальных заемщиков, ? отметил он.

По мнению Сергея Седова, оживление рынка жилья во второй половине 2009 года связано с поступлением средств тех покупателей, которые откладывали приобретение квартиры, дожидаясь наиболее выгодного момента.

Население с более или менее стабильными доходами и имеющимися накоплениями стало осуществлять покупки, дождавшись локального дна. Банки стали чуть охотнее давать кредиты. Причем процентная ставка по кредитам практически снизилась до докризисного уровня, на рынок также поступают средства людей, которые умело пользовались изменениями курсов валюты на рынке, вовремя купив ее и продав на пике цен, ? вот эти деньги также пошли на покупку квартир. Все это позволило стабилизировать рынок и немного повысить цены на нем, ? рассказал Сергей Седов.

Прогнозы

В целом, к концу 2009 года ситуация на рынке недвижимости Перми относительно стабилизировалась, но о том, как будут вести себя цены на жилья и как изменятся спрос и предложение в 2010 году, однозначного прогноза нет.

По мнению Алексея Ананьева, при сохранении платежеспособного спроса по-прежнему будут востребованы квартиры в новостройках до того момента, пока цены снова не начнут расти, или не будут реализованы все квартиры в определенных домах, пользующихся спросом. Тогда начнет восстанавливаться рынок вторичного жилья и спрос на нем возобновится. До этого момента на рынке вторичного жилья изменений не произойдет.

Люди научились жить в условиях кризиса и потребность в жилье вышла в разряд первоочередных. Люди снова начали ее реализовывать, и отложенный спрос стал трансформироваться в сделки, ? считает Алексей Ананьев.

В Лаборатории анализа и прогноза рынка недвижимости PTDN Group прогнозируют, что если в экономике не будет глобальных потрясений, то в течение первого полугодия 2010 года каких-либо заметных изменений на пермском рынке жилья не произойдет. За зиму цены, практически не изменятся, но весной ожидается некоторый всплеск активности покупателей, что несколько повысит цены на жилье.

Однако до середины лета ? начала осени 2010 года рост будет незначительным, поскольку общеэкономические тенденции не позволяют с уверенностью говорить о том, что к этому времени уровень доходов населения и степень экономических рисков достигнут показателей, при которых рынок войдет в стадию активного восстановления, ? отметил Павел Новоселов.

По его мнению, при восстановлении экономики, росте уровня доходов населения, ослаблении банковских требований и уменьшении стоимости кредитов рынок жилой недвижимости вновь начнет набирать обороты уже к концу 2010 года.

Анастасия Трифонова