В Перми появился новый опасный тип жилья

Блок таунхауса в коттеджном поселке под Пермью превратили в общежитие. На тех, кто решился приобрести «угол» в этом объекте, подали в суд соседи. Эксперты говорят что подобное подозрительное жилье продают и в самой Перми. Почему его опасно покупать – читайте в материале Dom.59.ru.

В Кондратово в блоке таунхауса с адресом Встречная, 23 по сути расположен многоквартирный дом. Около 300 метров общей площади разбито на 11 студий. Площадь каждой, с учетом общей части составляет порядка 20 метров. Если сравнивать с соседними блоками, что одна из «квартир» находится в гараже, другая – в ванной. Две – на чердаке. Семь из 11 студий уже нашли хозяев. Четыре – все еще в продаже. Причем покупали люди в странном объекте доли, а не отдельные помещения. И теперь владельцев долей могут обязать вернуть первоначальный вид объекту через суд.

Что за схема?

В Перми уже несколько многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС приговорены к сносу. Верховный суд установил, что дома, возведенные на не подходящей для этого территории узаконить нельзя. Если дом не соответствуют видам разрешенного строительства – то его нужно либо сносить, либо (при реконструкции) – приводить в первоначальный вид.

Но сейчас многоквартирные объекты начали возникать и при переоборудовании. Так в Кондратово один такой объект уже заселяется людьми. Сигналы о подобных «многоквартирных коттеджах» появляются и в Перми. Так, по словам юриста Станислава Шестакова, есть вероятность, что по той же схеме будут предлагать таунхаус в комплексе Боровики. При этом в Интернете можно встретить объявления с предложением заработать на недвижимости по подобной схеме.

Проблема в последнем случае не с застройщиком, а с посредником. Частное лицо или компания может приобрести блок в просторном таунхаусе, а после добавить внутри перегородок, железные двери, сделать разводку сетей. В случае с таунхаусом в Кондратово – квартира-студия была устроена даже в гараже. А в техническом чердаке – сразу две студии.

В рекламе студий объект рекламировали очень заманчиво. Например, покупателям обещали тихих, статусных соседей. Рядом – аптеку, набережную, спортивную площадку. В доме – спа-салон и фитнес-клуб. «Проживаете с возможностями и плюсами частного дома, пользуетесь комфортом и инфраструктурой городской квартиры, по цене комнаты. Дом сдан, готов под индивидуальные ремонты. В стоимость квартиры входит авторский ремонт, помещения совместного пользования (спортзал, сауна) машино-место, земельный участок с зоной отдыха и барбекю», – обещало одно из объявлений. Или «квартира-студия 23 кв. м со своим санузлом и кухней в новом кирпичном доме таунхаусе. Черновая отделка. Идеально для молодой семьи, студентов, для всех кто не подвержен стереотипам», – указано в другом. И все это – примерно за 700-800 тысяч рублей.

В чем проблема таких объектов?

Казалось бы: если человек хочет маленькую квартиру за низкую цену на территории коттеджного поселка – что в этом плохого?

Многоквартирный дом не может располагаться на участке под ИЖС, как в данном случае. На улице Встречной таунхаусы не относятся многоквартирным домам, так как у них нет единой котельной, земельного участка или чердачных помещений. Все блоки являются частными домами со своим адресом и землей. Поэтому то что происходит – незаконно. 7 уже купили. 3 проживают.

Сейчас на Встречной, 23 куплено семь квартир, еще четыре – в продаже. Но студии в этом доме людям принадлежат не классическим образом. Продают квадратные метры долями, без выделения в натуре. Теоретически каждый из собственников блока может получить допуск в любую часть объекта, например через суд. Получится, что в доме живет просто огромная «семья».

Этим могут воспользоваться мошенники, выкупающие доли и выживающие остальных соседей различными способами, чтобы получить в итоге весь объект по минимальной цене.

«Гражданам необходимо разъяснять, что, заплатив свои деньги, они могут столкнуться с проблемой регистрации права собственности на приобретенное жилье, – рассказывает юрист, эксперт ОНФ Пермский край Станислав Шестаков. – Возникнут проблемы и с ликвидностью такого жилья. Как мне представляется, будет крайне проблематично найти на него покупателя, если вы решите сменить место жительства. При этом, сам механизм отчуждения такой собственности будет сопряжен с дополнительными сложностями. При продаже придется соблюдать нормы о преимущественном праве покупки вашей доли остальными участниками долевой собственности. Кроме того, опять же, поскольку гражданин приобретает не квартиру, а долю в доме, то ему придется для регистрации по месту жительства других членов своей семьи испрашивать согласие всех остальных сособственников. И хорошо, если с ними у вас добрые отношения, и известно, где их найти».

Еще одна большая проблема – коммуникации. По словам председатель ТОС «Новая Слобода» Валерий Круглянский, на одну квартиру приходится всего по 1,37 кВт, так как общая мощность на дом – 15 кВт. То есть, если включить пылесос, телевизор и холодильник одновременно – автоматически вышибет пробки. При этом газовых плит в студиях нет, всем придется готовить на электроплитках. А если избавиться от пробок, проблемы с электричеством могут возникнуть у всего дома, а пожароопасность такого объекта возрастет.

Такая же проблема с водой и канализацией – на 11 санузлов в одном блоке никто не рассчитывал.

«Проблемы аналогичного характера будут возникать не только у самих жителей подобных «многоквартирных домов», но и у граждан, проживающих в соседних индивидуальных жилых домах, поскольку, если в зоне индивидуальной жилой застройки появятся такие «многоквартирные дома», то это будет означать, в том числе и незапланированную дополнительную нагрузку на инфраструктуру и инженерные сети», – отмечает Станислав Шестаков.

Также жители соседних блоков таунхауса рассказали, что из-за перепланировки в «многоквартирной» части остался лишь один выход. Причем он проходит через котельную. А это противоречит нормам.

Можно ли предотвратить появление?

В случае с таунхаусом в Кондратово некоторых покупателей от приобретения квартир отговорили соседи. Для этого они даже развешивали плакаты и старались поговорить с каждым. Ведь это не первая попытка создать многоквартирный дом в коттеджном поселке. По словам Валерия Круглянского, еще до ситуации с Встречной, 23, такая же история разворачивалась в другом блоке.

Когда другой блок в том же поселке начали распродавать как «11 роскошных студий», и уже взяли с 11 потенциальных покупателей залог в 20 тысяч, среди них оказался один из жителей коттеджного поселка. Он и разоблачил схему. К тому же на тот момент секцию таунхауса еще не ввели в эксплуатацию. Секция № 23, как отмечают жители поселка, тоже не была готова и ее зарегистрировали по дачной амнистии. При этом в течение 2016 года жители «Новая Слобода» обращались в различные инстанции, но остановить создание многоквартирного дома и продажу студий не удалось.

Два месяца назад жители коттеджного поселка обратились в суд на собственников Встречной, 23. Они хотят обязать их вернуть первоначальное состояние объекта. И суд может встать на их сторону, так как признаки многоквартирного дома у блока есть.

Проблему возникновения многоквартирных объектов на землях ИЖС обсудили на выездном совещании представители регионального ОНФ, надзорных органов и чиновники. Все участники совещания согласились с тем, что хотелось бы предотвращать такие случаи до продажи долей в собственности. Так, по словам начальника управления общей работы в сфере надзора минстроя Пермского края Александра Минина, в случаях, когда многоквартирный дом на землях ИЖС возвел застройщик – обращение в суд и снос объекта – не решение проблемы, так как люди остаются на улица. Внимание должны больше уделять контролирующие органы и представители местного самоуправления. О недоработках говорит, например случай, когда был введен в эксплуатацию несуществующий объект.

Теоретически покупатели долей могут подать в суд на продавца. Но вернуть средства шансы минимальные.

«Разумеется, граждане и сами должны изначально внимательно смотреть на то, что же они приобретают, – говорит Станислав Шестаков. – Если предлагают купить долю в доме, а не квартиру, как обособленный объект, то это должно сразу насторожить. Необходимо проверить разрешение на строительство, разрешение должно быть на многоквартирный дом. Также надо проверить документы на землю, вид разрешенного использования земельного участка должен быть под многоквартирный дом. Если разрешение на строительство на индивидуальный жилой дом и разрешенное использование земельного участка также под индивидуальный жилой дом, то нельзя ни в коем случае не покупать такую квартиру, как бы дешево она не стоила, поскольку тем самым приобретаются проблемы, вплоть до утраты жилья».

Однако пока распродажа не началась, а переоборудование с разводкой коммуникаций не выполнено – доказать, что дом стал многоквартирным властям и контролирующим органам трудно. Тем более что жилье, в котором долями владеют не родственники – многоквартирным не является (теоретически семья из 30 человек может быть).

Попасть в частную собственность – не так просто, особенно если она в коттеджном поселке. А если таунхаус, к примеру, переделывает в многоквартирный объект юрлицо – прийти с проверкой к нему трудно. Чиновники и прокуратура после жалобы ТОС «Новая Слобода» пообщались с теми, кто купил доли на Встречной, 23 и объяснили риски. Но сособственники сказали что их все устраивает. Теперь власти поселения ожидают решения суда по межсоседскому спору. Но жителям поселка придется доказать, что их права нарушены.

Так представитель прокуратуры предложила и еще одно решение. Власти могут из-за несогласованного переустройства также обязать через суд вернуть блоку таунхауса первоначальный вид. Если сособственники этого не сделают – объект продадут с молотка, деньги разделят между владельцами долей, а обязанность по возврату первоначальной планировки и устройства коммуникаций возложат на нового собственника.