Зачем в договорах занижают цены на квартиры и чем это опасно? Разбираемся с пермским юристом

При покупке квартиры у сторон иногда возникает идея указать в договоре стоимость квартиры ниже или выше, чем она есть на самом деле. Так, пермяки, ищущие квартиры для покупки, рассказали нам, что многие продавцы предлагают прописать часть суммы в договоре, а на часть оформить расписку. О том, какие риски влекут за собой такие схемы, мы поговорили с пермским адвокатом Натальей Нечаевой.

Часто продавец предлагает занизить стоимость квартиры, чтобы заплатить меньший налог с продажи. Допустим, он приобрел квартиру недавно, сделал в ней ремонт и спустя полгода продает. В этом случае не прошел минимальный период в 5 лет (для некоторых случаев вроде приватизации или приобретения по наследству срок 3 года), после которого освобождают от уплаты НДФЛ. Продавец не хочет платить 13% от разницы между ценой продажи и ценой, по которой он купил квартиру до ремонта. И вот он решает провернуть такую схему.

— Занижение стоимости сделки, на самом деле, может быть критично и опасно как для стороны продавца, так и для стороны покупателя. Но покупатель, конечно, наиболее уязвимая сторона при данных обстоятельствах, — поясняет 59.RU Наталья Нечаева.

Все может пройти гладко — покупатель приобрел квартиру, права по сделке зарегистрировали в Росреестре. Казалось бы, можно не переживать. Но, в течение года, трех, а то и десяти лет (такие сроки исковой давности установлены в законе) могут всплыть разные обстоятельства для оспаривания сделки. Например, вдруг выяснится, что продавец недееспособен. В момент продажи он не стоял на учете, но, например, у него было психическое заболевание и позже его опекун докажет, что в момент сделки продавец свои действия не осознавал. Или продавец скажет, что заблуждался и вообще-то думал, что подписывает распоряжение на случай наследства, а не договор продажи квартиры. Или при сделке нарушили права других лиц: супруг не дал своего согласия и остался без квартиры или детям не выделили обязательную долю и это обнаружили государственные органы.

— Если сделку признают недействительной через суд, то следствием становится реституция, то есть возврат полученного по сделке. Одному возвращают квартиру, другому — деньги. И, если продавец будет недобросовестным, то он фактически вернет только ту сумму, которая указана в договоре, — говорит Наталья. — В суде доказать реальную стоимость сделки будет затруднительно. К тому же часто это никак не оформляют, только фактически передают средства.

При продаже продавец может предлагать оформить расписку о том, что он получил деньги от покупателя. Правда, обычно в ней прописывают, что средства передали за мебель или за стройматериалы. Если вдруг дело дойдет до суда, продавец может и не захотеть их возвращать. Автоматически после признания договора недействительным, такие деньги не вернут, нужно будет дополнительно доказывать, что покупатель вернул или не получал такие стройматериалы и мебель. Юрист замечает, что это априори рискованно.

— Для покупателя выгодно, конечно, чтобы продавец дал долговую расписку и в случае необходимости ее можно было бы применить. Но для продавца это тоже создает дополнительные риски, — говорит Наталья Нечаева.

Заниженная стоимость квартиры по документам может создать покупателю проблемы, если продавца в течение года признают банкротом. Как говорит юрист, основываясь на практике, если стоимость квартиры отличается от рыночной больше чем на 20 процентов, то финансовый управляющий может оспорить сделку. Срок, в течение которого сделку могут признать подозрительной, может увеличиться и до трех лет. В таких случаях финансовый управляющий будет доказывать, что покупатель знал или должен был знать, что продавец неплатежеспособен и что, продавая квартиру по заниженной цене, он в преддверии банкротства планирует таким образом не доплатить из ее реальной стоимости другим своим кредиторам.

Покупатель может недополучить сумму налогового вычета, если цену квартиры сильно занизили. Например, вы поставили в договоре стоимость квартиры в 1,5 миллиона рублей. За нее покупатель сможет вернуть уплаченные ранее налоги только на сумму 195 тысяч рублей. При этом, если бы покупатель указал реальную стоимость — больше 2 миллионов рублей — он бы смог вернуть максимально положенную по закону сумму в 260 тысяч рублей.

Также заниженная стоимость может вновь отразиться на покупателе, если он в скором времени решит продать квартиру. Если не пройдет минимальный срок в 5 лет, то покупателю придется либо вновь оформлять документы на более низкую стоимость, либо ставить реальную цену в договоре и платить налог с разницы между ценой продажи и покупки. Получается, что в итоге, налоги, которые не заплатил первоначальный продавец, доплатит покупатель.

Наталья Нечаева говорит, что при занижении стоимости квартиры рискует и продавец. Так, довольно часто для проведения сделки арендуют банковскую ячейку. Продавец и покупатель вместе присутствуют, когда деньги кладут в ячейку. Обычно устанавливают правило, что продавец забирает деньги, когда договор купли-продажи зарегистрируют в Росреестре. Но, если покупатель решит обхитрить продавца, он может и забрать сумму сверх указанной в договоре. Или срок аренды может истечь раньше чем переход права собственности зарегистрируют. Тогда у покупателя на руках останется договор купли-продажи по заниженной стоимости и он сможет через суд принудить продавца передать квартиру именно по такой цене.

Реже, но иногда случается, что стоимость квартиры в договоре завышают. Делают это для того, чтобы получить большую сумму по ипотеке и часть внести в виде первоначального взноса, сделать на них ремонт или просто вывести. При этом стоит понимать, что все деньги от банка получает продавец. И вернет ли он часть денег при такой схеме — решение полностью на его усмотрение. Бывает также, что в таких случаях оформляют долговую расписку, но о рисках мы говорили выше.

Как указывают на своих сайтах банки, при оформлении ипотеки кредитная организация учитывает рыночную стоимость квартиры и смотрит отчет оценщика. Например, на сайте «Совкомбанка» указывают, что, если специалисты заподозрят обман, то клиенту могут не только отказать в предоставлении ипотеки, но и занести его в черный список — и тогда и в дальнейшем он не сможет получить кредит. Также в банке говорят, что за такой обман могут привлечь к ответственности за мошенничество. При этом и покупателя, и продавца, как соучастника.

Как резюмирует Наталья Нечаева, доверять незнакомым людям не стоит и, для предотвращения рисков в договоре стоит прописывать реальную стоимость квартиры.

Ранее мы разбирались с юристом, что может получить бывший возлюбленный при расставании.