«Люди сломя голову несутся на участки ИЖС»: разбираем с экспертом, почему земля в Перми стала такой дорогой и подорожает еще

Недавно мы публиковали обзор цен на земельные участки в Перми. Сейчас стоимость земли для индивидуального жилищного строительства начинается от 2,5 и доходит до 27 миллионов рублей. Мы спросили у пермского эксперта, специалиста агентства недвижимости «Территория» Дмитрия Ничипоренко, почему сейчас такие высокие цены на землю и стоит ли откладывать покупку в ожидании лучшего.

Как поясняет Дмитрий Ничипоренко, цены на участки под индивидуального жилищное строительство чаще всего устанавливает сам хозяин. Чтобы определить рыночную стоимость, нужно учитывать множество тонкостей. На цену влияют наличие подъездов, выездов, конфигурация участка — с уклоном или без, его форма, транспортная доступность и другие критерии. Из-за этого даже два соседних участка могут стоить по-разному.

— Цена земли в Перми и рядом зависит от доступности. У нас можно по широким дорогам уехать в таких популярных направлениях, как Хохловка, Полазна, Троица, Усть-Качка, — рассказывает Дмитрий. — Бывает, что в разные периоды времени цены могут сильно различаться. Допустим, у нас закрыли мост в сторону Полазны. И мы понимаем, что он будет 5−10 лет строиться, все это время будут пробки. Все, цена сразу опускается. Как сделали весь проект, цена снова может резко возрасти. Так же — в сторону Усть-Качки. У нас есть проблема с выездом в районе улицы Промышленной, где «Лемана Про» — шоссе стоит, невозможно выехать. Только сделали дорогу со Строителей — по «пьяной дороге» мы уезжаем — все, стоимость может опять подрасти.

На стоимость участка также влияет наличие и доступность коммуникаций: то есть подведенная вода, газ, электричество, возможность подключения к центральной канализации.

— Если на участке есть газ, это хорошо. Значит, мы будем отапливать дом за копейки. У меня был пример у друга, — делится специалист. — В Жебреях, где горнолыжный курорт, нельзя было провести газ. У них было назначение земли «садоводческое некоммерческое товарищество» (СНТ). Льготно подключить газ можно было только на землях ИЖС, а им нужно было платить 500-700 тысяч рублей за подключение. Законы изменили и теперь в СНТ тоже можно подключиться за ноль рублей. После этого стоимость участков тоже резко возросла.

Как считает эксперт, за последнее время цены на землю резко выросли, в том числе, из-за льготного кредитования для строительства домов на участках ИЖС. Эту программу рассматривают как альтернативу семейной ипотеке. По ней можно одновременно купить землю и получить деньги на строительство дома. Для этого нужно заключить официальный договор на строительство дома со строительной компанией.

— Сейчас студии площадью 25 квадратных метров в центре со сроком сдачи через 2 года стоят 6 миллионов рублей. Но за эти же деньги или чуть больше, в зависимости от материалов и разных хотелок, можно построить дом, — объясняет Дмитрий. — Поэтому все участки, где хорошая транспортная доступность, поднялись в цене. Их рассматривают как альтернативу дорогим квартирам. И я вижу сейчас, что идет очень много сделок с ИЖС. Люди довольны — практически за четыре месяца можно построить дом. Вопрос, конечно, какого качества это все, но пока люди сломя голову туда несутся.

Дмитрий уточняет, что аналитику по росту цен на земли ИЖС не вел. Но стоимость участков для строительства многоэтажных домов выросла в два раза.

— Пять лет назад мы рассматривали земельные участки под строительство многоквартирных домов в центре и цены за сотку варьировались от миллиона до полутора, — говорит Дмитрий. — И за эти деньги были прямо хорошие участки. Сейчас по цене меньше трех миллионов за сотку ничего не найти.

Дмитрий говорит, что сейчас участки находятся на пике своей востребованности. Из-за высокого спроса на рынке появилось много площадок, которые различные компании годами держали в качестве земельного фонда под строительство. Эти участки были землями сельхозназначения, их придерживали в этой категории, так как за них платят меньшие налоги. В последние годы их назначение стараются изменить на СНТ и ИЖС и выставить на рынок, чтобы продать по хорошей цене.

Интересно, что в последнее время различия между землями СНТ и ИЖС нивелировались. Теперь и на землях СНТ можно получить прописку и подвести коммуникации. Поэтому цены на эти земли примерно сравнялись.

— Я бы, наверное, сейчас не говорил: «Купите этот участок как инвестицию, через год-два он вырастет в цене на 50-100%», — говорит Дмитрий. — Все эти участки сейчас на пике. Но, если вы хотите что-то купить и построить сами, то можно спокойно смотреть землю. Потому что через пять или десять лет эти земельные участки, наверное, все равно подорожают. И при этом будет сложно найти нетронутую землю. В черте города она будет уже более-менее обработана. Придется либо покупать с домом и мириться с его планировкой, либо сносить старые постройки и это будет еще более затратно.

Также Дмитрий отмечает, что все сложнее становится найти свободные участки под определенные потребности. Например, многие хотят, чтобы рядом был лес, речка, красивый вид — и такие участки приходится искать годами.

— У меня друг продал хороший участок в Жебреях. И вот он уже два года ездит, смотрит, но ничего другого выбрать не может, — говорит эксперт. — То есть он приезжает в сторону Усть-Качки, там лебединая бухта. Он говорит: «Там комары». Потом едет в другое место — там далеко от воды. Едет в третье место — там очень близко от воды, может затопить, если вода поднимется на полтора-три метра. Едет в другое место — там сосен нет. Еще куда-то едет — все слишком застроено, грубо говоря, в трусах не выйти. В итоге он говорит: «Буду снова смотреть в сторону Жебреев».

Также Дмитрий обратил внимание, что из-за недавнего закона заброшенные земли СНТ могут изымать. И в перспективе из-за этого может освободиться много участков в красивых местах.

— У нас в свое время очень много раздавали СНТ-шных участков бесплатно. Сейчас многие из них в полуразрушенном состоянии, дома на них покосились, — рассказывает Дмитрий. — Эти участки, которыми не пользуются, теперь по закону могут изымать. Из-за этого может освободиться много участков в направлении Кунгура — оно было популярно в свое время и там очень много этих заброшенных участков СНТ. И места есть неплохие, с речками, соснами. Поэтому со временем там, наверное, часть снесут, изымут и все прочее.

Ранее мы публиковали обзор цен на студии в пермских новостройках класса «комфорт» — их строят площадью от 22 квадратных метров.