Дома для рабочих, льготы для семей и карта износа сетей: в Перми обсудили главные вопросы строительства жилья — тезисы

В Перми на форуме развития «Города будущего» (16+) представители застройщиков, а также краевых Министерства строительства и Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности обсудили, как согласовать интересы всех сторон. Рассказываем, что говорили на деловой сессии «Жилье для людей, кадры для экономики: как согласовать интересы власти, застройщиков и предприятий в новых реалиях».

Руководитель отдела продаж филиала «Девелопмент-Юг» Владимир Борисов отметил, что застройщик на протяжении трех лет работает с промышленными предприятиями. По словам спикера, в компании столкнулись с тем, что в Перми сейчас есть только один успешный проект по строительству жилья для предприятия.

— Ведется активная стадия строительства, но продажи минимальные. Проект отдали организациям, занимающимся удаленным ведением продаж, соответственно, история не «полетела», — поделился Борисов. — Мы рано или поздно приходим к тому, что единственный механизм, который позволяет сделать обеспеченность [жильем] и привлечь кадры — это механизм приоритетного инвестиционного проекта (ПИП).

Спикер отметил, что в Перми есть два крупных предприятия с земельными участками, на которых они хотят построить жилье, но у них нет опыта решения таких кейсов.

— Например, предприятие «Машиностроитель» уже второй или третий год пытается возвести жилье, но у них нет практического опыта, — рассказал Борисов. — Мы понимаем, что та структура спроса, которая есть на предприятиях, составляет от 700 до 8000 человек. Предприятия готовы открыто общаться с нами и властью, но необходимо проработать нормативно-правовые акты.

Владимир Борисов пояснил, что на заводах не понимают, где начинается и заканчивается ответственность предприятий при строительстве жилья для сотрудников, поэтому стройка не идет дальше. По словам эксперта, помочь решить вопрос может механизм ПИП.

— Подобный прецедент поможет запустить некий маховик, на системной основе позволяющий решать жилищный вопрос и кадровый вопрос, достаточно остро стоящий на предприятиях, с которыми мы общаемся: это и легкая промышленность, и химическая промышленность, — объяснил Владимир Борисов. — Отдельного внимания достойны предприятия, которые находятся на территории Пермского края, но не готовы приобретать жилье в Перми, потому что заинтересованы в удержании специалистов.

Глава Минимущества Лариса Ведерникова пояснила, что в Прикамье по механизму ПИП двум предприятиям предоставили два земельных участка для строительства жилья. По ее словам, в министерстве готовы к диалогу по этому вопросу.

По словам заместителя министра строительства Пермского края Фаины Минх, ежегодно из бюджета всех уровней в Прикамье направляют не менее 10 миллиардов рублей на улучшение жилищных условий населения. В эту цифру входит и первичный, и вторичный рынок жилья.

Фаина Минх подчеркнула, что примерно 40% выделяемой на это суммы власти тратят сами — то есть, выступают государственными или муниципальными заказчиками по контрактам и устанавливают условия поставки товаров. Около 60% суммы отдают населению — большую часть этих денег люди тратят на вторичном рынке. С каждым годом растет количество покупаемых квартир по договорам долевого участия (ДДУ).

— Остановлюсь на 40% жилья от нас, — сказала замминистра. — Если муниципалитеты приобретают жилье, то объем финансирования от нормативной цены, которую мы им предоставляем, не может превышать 75% от нормативной стоимости. Если им приходится уходить на вторичный рынок, это влечет серьезные и большие расходы для их бюджета. То есть, мы подталкиваем муниципалитеты приобретать жилье на первичном рынке.

Фаина Минх подчеркивает: по завершенной в прошлом году программе ликвидации аварийных домов 18% жилья, или же 80 тысяч квадратных метров, расселили через покупку квартир у застройщиков. Притом 8% из них — уже в введенных в эксплуатацию домах, а более 90% — по ДДУ.

— Сейчас нет ограничений по размещению бюджетных средств на эскроу-счетах: в законодательство внесены соответствующие изменения, — пояснила замминистра. — Нахождение средств на эскроу-счете не считается авансированием, поэтому застройщик, заключивший с нами договор, не обязан предоставлять нам банковские гарантии, которые обеспечат эту сумму. Этот механизм отработан, и мы готовы дальше сотрудничать с компаниями.

По словам Минх, в таких городах, как Соликамск и Кунгур, серьезный платежеспособный спрос. Однако инвесторы его не исследовали и очень осторожно заходят на такие территории. Для них разработали следующий механизм: при заключении договора о комплексном развитии территории (КРТ) в нем прописывают, какой объем жилья и когда именно выкупят власти.

По договору КРТ в Соликамске должны построить 17 тысяч квадратных метров жилья. Его у застройщика выкупят в течение трех-четырех лет — цена указана уже с индексацией. Компания получит деньги на эскроу-счет на старте, после заключения договора — в течение первого месяца 14%, 66% — в следующие три месяца. Еще 20% зачислят за восемь месяцев до конца срока передачи квартир.

— Такой механизм возможен и в Перми, в отношении не только жилья класса «комфорт-плюс», но и класса «стандарт». Это позволит объединить программы по расселению аварийного жилья и жилья для детей-сирот или для учителей и врачей. Все эти категории указаны в контракте, — сказала замминистра.

По данным внутреннего опроса компании «ИНГРУПП», почти 100% покупателей готовы платить за ипотеку до 50 тысяч рублей в месяц. Директор ООО «ИНГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ» Матвей Дружинин озвучил несколько предложений по развитию льготных программ.

— Например, есть молодые семьи — двое взрослых с ребенком, что проживают в съемной квартире или с родителями, их возраст примерно 20-29 лет. Их основная проблема — есть наличные средства только для первоначального взноса или его части. При покупке квартиры в новостройке стоимостью примерно семь миллионов рублей первоначальный взнос составит порядка четырех миллионов. Из них при рождении ребенка будет материнский капитал 730 тысяч рублей, — привел пример Дружинин. — При предполагаемой ставке 12% по семейной ипотеке ежемесячный платеж станет в районе 58 тысяч, что является критическим для молодой семьи с ребенком.

В компании предложили снизить ставку по ипотеке до 8% годовых для семей с одним ребенком за счет региональных субсидий. Тогда средний ежемесячный платеж для семьи из примера Матвея Дружинина может упасть до 45 тысяч рублей.

Второе предложение от «ИНГРУПП» — ввести для молодых семей единовременную выплату в 730 тысяч рублей на первоначальный взнос. Застройщик предлагает выделять субсидию из регионального бюджета для тех, у кого нет возможности внести такой взнос. При этом Дружинин предложил прописать, что возраст матери должен быть до 26 лет, чтобы стимулировать семьи рожать чуть раньше. Также важно, чтобы ни у кого из молодой семьи не было в собственности квартир. Программа должна действовать ограниченное время.

Для семей с двумя детьми в компании предложили ввести выплату в 260 тысяч рублей вдобавок к федеральной выплате.

Директор по развитию земельного банка и GR федерального девелопера «Железно» Ирина Лузянина напомнила, что их компания — брокер, реализующий проекты в девяти регионах России, включая Пермский край. При этом в портфеле компании нет Москвы и Санкт-Петербурга. Во всех городах застройщик реализует проекты КРТ.

— Мы работаем с рынком через продукт — среду, которую создаем: общественные пространства, инфраструктурные объекты и улично-дорожную сеть, — отметила Ирина Лузянина.

По словам эксперта, сейчас на российском рынке недвижимости изменилось соотношение квартир для семей и инвестиций: покупатели все чаще берут жилье для себя или детей, а не для перепродажи. Поэтому снизилась и доля повторных продаж.

— Мы нацелены на семьи: семьи из двух человек, двух человек с ребенком, с двумя детьми или многодетные, — продолжает рассказывать эксперт. — По сравнению с прошлым годом по суммам зарегистрированных договоров за аналогичный период мы выросли на 41%, а по квадратам жилья — на 25%. Это может говорить и о цене квадратного метра, и об осознанности людей.

Ирина Дружинина добавляет, что, когда люди берут жилье для себя, то задают много вопросов о том, в какой садик или школу пойдет его ребенок, как далеко находится бассейн или другие важные объекты. Инвесторы же интересуются в основном возможностью перепродажи квартиры.

Спикер поставила под сомнение субсидирование покупки стандартного жилья — о готовности властей выделять на это субсидии ранее на сессии говорила Фаина Минх.

— Там четко прописано определенное количество квадратных метров, состояние отделки и остального. С одной стороны, здорово, что все субсидируется. С другой стороны, это не относится к нашему продукту. Люди, которые берут стандартное жилье, они [делают это] в какой-то степени от безысходности. <…> Хочется изменить или субсидировать предельную нормативную стоимость жилья, чтобы люди могли взять более качественное жилье и чтобы расслоения между потребителями было меньше, — пояснила Ирина Дружинина.

В конце пленарной сессии один из слушателей спросил, нужно ли и как проводить синхронизацию по требованиям к территории, чтобы она соответствовала ожиданиям власти, потребностям людей, которые там будут жить, и возможностям девелопера?

Лариса Ведерникова ответила, что и застройщику, и властям нужно усиленно включаться на этапе подготовки к реализации и согласования условий.

— Мы понимаем, что первые договоры КРТ были где-то «сыроватыми», но мы учимся и с вами «дотачиваем» эти договоры. Сейчас в каждом из них мы предлагаем техническое задание к социальной инфраструктуре и требованиям улично-дорожной сети. Также в договоре КРТ прописано обязательство в определенный срок после заключения контракта подписать договор с администрацией.

Мэрия вправе выходить на стройплощадку, контролировать выполнение и приемку работ, добавила спикер.

Второй вопрос задал представитель застройщика «Мегаполис»: он спросил, есть ли возможность создать карту, отображающую мощности и степень изношенности разных сетей ЖКХ. Слушатель предложил запросить такую информацию у представителей ресурсоснабжающих организаций.

Лариса Ведерникова ответила, что власти создали рабочую группу с отраслевыми компаниями. Члены этой группы планируют собраться в Институте территориального планирования вместе с сетевиками и посмотреть, где и какие сети есть в Перми.

— Я бы хотела, чтобы застройщики тоже организовали взаимодействие — давайте коллегам обратную связь, — попросила Лариса Ведерникова. — У вас, к большому сожалению, диалога не было, когда мы собирались на рабочую группу при губернаторе, где были представители ассоциации застройщиков. На второй рабочей группе от вас тишина. Я хочу, чтобы вы меня услышали, если вы нас просите помочь, то, пожалуйста, подключайтесь и вместе с нами вопросы прорабатывайте.

В конце пленарной сессии глава Минимущества подытожила, что все вопросы взяли в проработку — министерство рассмотрит их вместе с краевым Минстроем и администрацией Перми.

Ранее мы рассказывали, что на форуме «Города будущего» обсудили озеленение городов — федеральные эксперты хвалили озеленение в Перми.