Продавцы вторички топят рынок жилья в Перми

Стоимость квадратного метра вторички в Перми остается ниже докризисной 2008 года. А вот продать подержанную квартиру сейчас значительно сложнее, чем семь лет назад: большинство продавцов жилья не готовы делать скидки. О различиях кризисных тенденций 2008 и 2015 года на пермском рынке недвижимости читайте в материале Dom.59.ru.

Компания «Инвест-аудит» провела исследование рынка жилой недвижимости Перми за период 2008 – начало 2015 года. Основное внимание аналитики уделяли влиянию кризисных периодов в экономике на цену жилья, объем предложений и срок экспозиции объектов. Оказалось, что сейчас стоимость «квадрата» ниже, чем до кризиса 2008 года, а вот продать вторичное жилье значительно сложнее, чем семь лет назад.

Многие читатели Dom.59.ru помнят, как во время кризиса 2008 года цены на недвижимость упали в разы. Однако при текущей экономической нестабильности цены снизились далеко не на все объекты и достаточно незначительно.

«В текущих условиях наблюдается сокращение количества сделок, однако пока нельзя однозначно говорить о том, что это происходит одновременно со снижением цен на всех сегментах рынка жилой недвижимости, так как на него в текущих условиях действуют и другие факторы», – предполагает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.

Аналитики отмечают, что по состоянию на начало 2015 года средние цены на первичном рынке составили 51,76 тыс. руб., на вторичном – 55,14 тыс. руб. за кв. м. Темп роста на первичном и вторичном рынке за год составил 7,11% и 3,73% соответственно. А если учесть что инфляция составляет 11,4% (данные Росстата), то можно говорить о продолжившейся стагнации на рынке жилой недвижимости города Перми, считают специалисты «Инвест-аудит». Тем не менее темпы роста в 2014 году превышали темпы роста в 2013, составившие 1,78% и 2,94% для первичного и вторичного рынка соответственно. Но средние цены на рынке недвижимости так и не достигли докризисных уровней 2008 года.

«Это связано с изменением характера рынка жилой недвижимости: если до кризиса 2008–2009 года рынок был спекулятивным, то после него инвесторы стали принимать более взвешенные решения, осознали, что на рынке жилой недвижимости тоже есть риски. Одновременно с этим застройщики стали предлагать более интересные для покупателей квартиры, стали внимательно подходить к изучению рынка и своего потребителя», – говорится в исследовании.

Dom.59.ru уже писал, что, скорее всего, застройщики будут пересматривать еще не стартовавшие проекты в сторону малоформатного жилья. А цена серьезно снижаться не будет. При этом на прошедшем в конце марта X Международном Камском форуме застройщики Перми предположили, что у рынка новостроек сейчас два пути. Он либо медленно, но верно поползет по наклонной, либо рухнет. «Ситуация, которая сегодня сложилась на строительном рынке, представляется мне как крайне сложная, – заявил председатель совета ассоциации «Пермские строители», генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин. – Если мы будем снижаться такими темпами, к лету от строительного комплекса практически ничего не останется. А концу года мы можем получить огромное количество замороженных строек и тысячи обманутых дольщиков». Тем не менее застройщики надеются, что удержаться рынку поможет увеличение объемов ипотечного кредитования за счет увеличения программы субсидирования ипотечной ставки, а также различные жилищные госпрограммы.

Если для первичного рынка опорой будет ипотека и стройки при поддержке бюджета, то вторичному рынку придется выживать каким-то другим образом. Уже сейчас продать квартиру по ценам прошлого года очень сложно. Однако уменьшать стоимость жилья пока готовы не многие. Хотя о том, что стоимость «квадрата» вторички завышена, эксперты говорят давно.

Аналитики «Инвест-аудита» отмечают, что на рынке присутствует большой объем неликвидного жилья, срок экспозиции которого может превышать 200 дней. Зачастую это квартиры на первых и последних этажах. При этом средний «рыночный» срок экспозиции квартир на конец 2014 года составлял 68,57 дня.

По данным «Инвест-аудита», средний же срок существующих на рынке предложений, в том числе и таких объектов, которые не стремятся быть быстро проданными, составляет около четырех месяцев. «Если сравнивать текущую ситуацию с 2008 годом, то не наблюдается такого резкого роста срока экспозиции, скорее, можно утверждать, что он за последний год зафиксировался на примерно одном уровне. К сожалению, так как мы не знаем срок экспозиции объектов, которые в данный момент находятся на рынке (так как они еще не ушли с рынка), горизонт получения значимой информации ограничен примерно средним сроком экспозиции текущих объектов (около четырех месяцев). Поэтому, по состоянию на март 2015 года, можно говорить об экспозиции объектов до ноября 2014 года», – отмечают аналитики.

«Относительно неликвидных объектов можно однозначно сказать, что ожидается снижение их цен, а вот цены ликвидных объектов вряд ли кардинально изменятся в ближайшее время, – рассказывает генеральный директор ООО «Инвест-аудит» Егор Чурин. – Это связано с выжидательной позицией продавцов и покупателей, основанной на опыте, полученном в 2008–2009 годах. Покупатели сейчас притаились в ожидании падения цен, тогда как продавцы в условиях инфляции под 16% не готовы опускать цены. Предполагается, что данное затишье продлится по крайней мере до тех пор, пока спрос на недвижимость поддерживается сниженными ставками по ипотеке, после чего ожидается развязка».

Отметим, что в конце 2014 года пермяки активно скупали недвижимость для сохранения сбережений. При этом была реализована та часть сделок, которая в нормальных условиях была бы совершена позже. Поэтому аналитики считают, что основной существовавший на рынке спрос был удовлетворен в IV квартале 2014 года, и в течение 2015 года следует ожидать существенное сокращение объема сделок.