Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты»: «Будущее за государственными программами и арендным жильем»

Очередь за квартирами по 35 тысяч рублей за «квадрат» в Перми пока не возникла. Может, программа «Жилье для российской семьи» не работает из-за кризиса? Причины происходящего и будущее строительного рынка в Перми корреспондент Dom.59.ru обсудил с директором по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ириной Малыгиной.

– Ирина Александровна, ваша группа компаний не только участвует в программе «Жилье для российской семьи», но и строит на землях Фонда РЖС. Сроки по реализации проектов жесткие. Как идет работа по выполнению обязательств перед фондом в условиях кризиса?

– Все дома, возводимые сейчас в «Первом Пермском микрорайоне» в Лобаново, будут сданы в срок – в III квартале этого года. Кризис на этих стройках сказаться не может, так как мы еще до него решили вопросы с финансированием.

Конечно, мы зависим от рынка так же, как и все застройщики. Однако для себя бизнес-план мы считали сразу по цене государственных программ. Поэтому для нас нет никакого открытия, что стоимость недвижимости упала. Это как цена на нефть. Можно планировать бюджет из цены за баррель 80 долларов, а можно – из 40. Условно говоря, мы исходили «из расчета 40».

По договору с Фондом РЖС в Лобаново мы должны построить не менее 30 тысяч квадратных метров. В августе этого года мы сдаем 28 тысяч. То есть вне зависимости от рыночной ситуации обязательства перед фондом мы выполним. Даже досрочно, максимум – в 2016 году.

Проект реализуется под строгим надзором федеральных органов. Перед Фондом РЖС мы отчитываемся ежемесячно, отправляем письменные и фотоотчеты, на площадке установлена камера фонда. Кроме того, от них в любой момент может приехать проверяющий без предупреждения.

На сегодняшний день готовность первой очереди – 70%. На участке уже сделаны все магистральные коммуникации, хотя вопрос с их проведением у многих вызывал сомнения. В девяти из 12 возводимых домов уже вставлены окна, ведется внешняя отделка. Летом будет сделана внутренняя отделка, построены дороги, детские площадки и завершится благоустройство территории.

Уже в этом году мы сдаем не только жилые дома, но и детский сад на 240 мест. Туда смогут водить детей не только жители «Первого Пермского микрорайона», но и села Лобаново.

– А дальше планы будете менять?

– Сейчас мы смотрим на тенденции рынка. Апрель будет самым показательным месяцем. Дальше будем планировать, исходя из ситуации.

Когда в полную силу заработает программа «Жилье для российской семьи», мы готовы строить в достаточно высоком темпе. Мы нашли оптимальное технологическое и экономическое решение, которое позволяет строить качественное и доступное жилье.

– А как развивается ситуация на землях Фонда РЖС во Фролах? Там земля разыгрывалась по «голландской схеме».

– Сейчас согласуется проект застройки. Как и по многим «голландским» аукционам в России, есть большие вопросы по инфраструктуре. Мы их решаем и уже далеко продвинулись в переговорах с соседями. У них достаточно большой участок, если мы будем сотрудничать, то это поможет снизить нагрузку на «голландца».

Знаю, что Фонд РЖС готовит большое совещание с участием губернатора Пермского края по поискам финансирования по проведению водоснабжения и канализации к участкам под застройку во Фролах. Там планируют возводить жилые комплексы разные застройщики, и для всех важно решение инфраструктурного вопроса. Но ждать, пока все компании скинутся, бессмысленно. Однако если нам определят какой-либо тариф на подключение – мы готовы его платить.

– Перейдем к программе «Жилье для российской семьи». Для читателей напоминаю, что это шанс купить квартиру по цене 35 тысяч рублей за метр. Ирина Александровна, как сейчас идет реализация программы в Пермском крае? Есть ли проблемы?

– Изначально застройщики к программе отнеслись с настороженностью: зачем в ней участвовать, как она будет реализовываться и так далее. Мы еще в мае решили, что нам интересно подключиться к «Жилью для российской семьи». Если правительство запускает такую программу – надо в нее идти. Значит, это нужно стране.

Сейчас есть сложности с включением в «Жилье для российской семьи» населения. В краевом списке участников программы пока только пять семей. Отсутствие большого количества заявок – это не нежелание приобретать квартиры по цене ниже рыночной на 20%, а низкая информированность населения о программе.

Кто-то вообще с удивлением узнает о такой возможности в наших офисах, другие не понимают, как им попасть в списки участников. Хотя на сайте Министерства строительства Пермского края можно узнать о программе, но массового информирования населения нет – ни по телевизору, ни по радио. Это недоработка региональных властей.

Когда краевые органы власти будут много и четко рассказывать о программе, то люди будут в нее активно включаться. Возможно, в итоге даже не хватит квартир всем желающим. Ведь в программе могут участвовать достаточно много категорий граждан. Это молодые и многодетные семьи, бюджетники, жители аварийных домов, военные и другие.

– Сколько нужно заявок, чтобы была уверенность в том, что есть для кого строить?

– Чем быстрее к нам будут поступать списки, тем быстрее мы будем строить. Для нас было бы хорошо, чтобы сразу дали списки на 600 человек, а лучше на 1600.

Возможно, региональные власти привлекут крупные предприятия, которые будут субсидировать работникам приобретение квартиры. Надо что-то решать в стране с жилищной проблемой. На фоне кризисных явлений, сокращений и прочего надо что-то позитивное делать.

– А то, что цену подняли на квартиры с 30 до 35 тысяч рублей за «квадрат» по «Жилью для российской семьи», не скажется на интересе потенциальных покупателей?

– Для покупателя разница в пять тысяч рублей за квадратный метр при ипотеке на 20 лет не очень большая. Человек мыслит не из расчета квадратного метра, а из стоимости квартиры целиком. Застройщик будет просто строить квартиры поменьше.

Сейчас устанавливается баланс. Например, запущена ипотека по ставке 11,9% годовых для всех, даже не в рамках программы. Такого и до кризиса не было. По условиям первоначальный взнос 20%, а для «Жилья для российской семьи» будет еще ниже. Раньше не было таких ставок и цен таких не было. Это стабилизация стоимости.

Разгон цен до кризиса устроили и застройщики, и банки. Человек идет за ипотекой на миллион, а ему пять дают. Покупатель бежит приобретать квартиру по цене 90 тысяч рублей за квадратный метр. А потом что с этим делать? Как он будет покрывать эту ипотеку? Это прививка от жадности, все должно быть в рамках разумного.

Сейчас Россия переходит на госрегулирование цен на основные локомотивы разгона инфляции. Никого не волнует, сколько стоит стрижка или пирожное. Но всех волнует, сколько стоит металл, цемент, квадратный метр, бензин и другие стратегические ресурсы. Никто не даст частным компаниям вновь разгонять стоимость.

– Но многим пермякам, чтобы купить доступное жилье по госпрограмме, надо будет сначала продать старое жилье. Что будет с рынком «вторички»?

– «Вторичка» будет тоже снижаться. Где это видано, чтобы «хрущевка» стоила 70 тысяч за кв. м? Это все раскрутка. Все должно быть в рамках здравого смысла. Рынок не встанет, просто понизится цена. Тем, кто может сейчас продавать, надо продавать и ждать, когда цены упадут окончательно, может, даже в съемную квартиру переехать.

О том, что сейчас происходит на рынке вторичной недвижимости, есть хороший анекдот:

Стоит на базаре старик, продает корову. Подходит к нему парень и спрашивает:

– Сколько корова стоит?

– 200 тысяч.

– Ты чего, дед, все по 30 тысяч же коров продают?

– Не могу по 30. Моя Буренка мне очень дорога.

Проходит время, парень вновь приходит на базар и видит тот же старик стоит, кур продает. Парень спрашивает:

– Ты, что ли, корову продал?

– Да, за 200 тысяч!

– Как? Прямо за деньги?

– Нет, двух кур по 100 тысяч взял.

Видимо, тем, кто не захочет снижать цену на «вторичку», тоже придется «курами» брать…

– Многие застройщики говорят, что подорожала стоимость работ. У вас есть такая проблема?

- Мы всем подрядчикам, генподрядчикам и субподрядчикам еще летом прошлого года сказали, что в этом году выиграет тот, кто найдет наименьшую себестоимость. Кто будет бить кулаком в грудь и говорить: «Я дорогой подрядчик», тот будет бить, пока ребра не пробьет.

Подрядчики на рынке действительно пытаются завысить стоимость. Это старые привычки и тоже из серии «коровы и кур». Если себестоимость пять рублей, а он хочет 15, то это ненормально. Есть те, кто в семь раз цены завышают. Желание максимально заработать на рынке есть. Но внутренние тендеры позволяют отсекать это.

Мы придумали некую «таблетку от жадности», наше ноу-хау. Сделали экспертную оценку по всем видам работ и дороже материалы и услуги не покупаем. В итоге подрядчик соглашается на наши расценки.

Подрядчику важно выстраивать рабочие отношения с теми, кто платит деньги. Если ты понятен – всегда будет работа, снижаются накладные и заказчик не умирает, отдавая последние деньги. А те, кто завышает цену, могут нажиться только раз, а потом сидеть без работы.

– То есть строить по низкой цене возможно?

– Да. Мы сознательно занимаемся программным жильем. Как бы пафосно это ни прозвучало, но в первую очередь нужно строить именно такое жилье. Цены, скорее всего, упадут у многих застройщиков до тех же 35 тысяч за квадратный метр.

Возможно, кто-то будет продавать и ниже установленной госцены. Но пусть сначала построит, чтобы все посмотрели и поверили ему. Ведь нужно строить не только дешевое, но качественное и экологичное жилье.

Если правительство, основываясь на российской практике, вывело цену 35, то спорить с ней нет смысла ни в плюс, ни в минус. Надо искать резервы.

– Помогает ли база «типовых проектов» от Фонда РЖС сэкономить?

– Давайте посмотрим на иностранный опыт. Там уже давно возводят модульные дома, потому что это позволяет строить быстро, создавать комфортное и недорогое жилье. Мы идем именно по такому пути.

И база типовых проектов помогает так строить, в ней есть интересные архитектурные и технические решения. Но не все подходят для нашей климатической зоны, поэтому взять какой-либо проект и строить строго по нему нельзя. Отдельные решения нашли применение в «Первом Пермском микрорайоне».

Вполне возможно, что проекты из базы Фонда мы будем использовать при возведении таунхаусов, которые планируем построить в «Первом Пермском микрорайоне». Конечно, их мы также адаптируем под наши климатические условия.

– Значит, рынок будет сейчас ориентироваться в основном на программное строительство и экономию?

– Да, программное строительство – это приоритет. Как минимум на время, официально объявленное кризисом, то есть до 2017 года. Например, коммерческие проекты мы начинать будем только в том случае, если найдется частный инвестор.

При этом продолжим активное участие в государственных программах. Помимо «Жилья для российской семьи» мы планируем принять участие в программе арендного жилья, которая сейчас обсуждается правительством.

Все квартиры в первой очереди «Первого Пермского микрорайона» подходят по критериям под данную программу. Часть из них мы планируем оставить в собственности компании и сдавать в аренду.

Арендная ставка по программе будет меньше рыночной на 40%. Многим людям купить квартиру даже с учетом ипотеки не по карману. Если в Перми выбор достаточно широк, то в Лобаново чувствуется нехватка жилой недвижимости для коммерческого найма.

Скорее всего, в ближайшем будущем люди будут чаще менять жилье. Пока работа есть – человек будет жить в одном месте, потом работу сменил – чтобы через весь город не ехать, переедет в другое место. Во всем мире это уже нормальная практика, у нас же пока только приходят к пониманию, что нельзя всю жизнь жить в одной квартире. Надо переезжать. Так что ближайшее будущее за программным и арендным жильем.