Процентные ставки по ипотеке в пределах 12% вернули пермякам шанс обзавестись собственным жильем. Такую возможность дала госпрограмма субсидирования ипотеки, действующая вот уже третий месяц. Каковы ее преимущества для клиента, стоит ли заемщику заключать договор страхования жизни и почему нужно беречь кредитную историю смолоду? Эти и другие вопросы обсудили представители пермских банков и застройщиков в рамках круглого стола, организованного порталом 59.ru.
Возраст и стаж имеют значение
Запуская программу ипотеки с господдержкой, Минфин обозначил общие критерии: предельная ставка по кредиту – не более 12% годовых, сумма не должна превышать 3 млн рублей, первоначальный взнос – не менее 20%, и кредит можно оформить на срок до 30 лет.
Помимо этого каждый банк выдвигает собственные требования. Так, например, банк «Глобэкс» установил для своих клиентов возрастной ценз от 22 до 60 лет. При этом стаж должен быть не менее четырех месяцев, если это наемный сотрудник, и не менее 12 месяцев, если клиент – собственник бизнеса или ИП. «Доход подтверждается как справкой 2-НДФЛ, так и справкой по форме банка, – пояснила менеджер по продажам управления ипотечного кредитования филиала «Пермский» банка «Глобэкс» Наталья Шилова. – Если заемщик идет один, то необходимый пакет документов минимален – паспорт, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и справка о зарплате. В банке заполняется анкета».
Газпромбанк готов оформить такой кредит уже с 20 лет, зато требования по стажу выше – не менее года, причем не менее 6 месяцев на последнем месте работы.
«Минфин также обозначил, какие объемы ипотеки банки должны выдавать в месяц а рамках этой программы. И если кредитная организация не выполняет эти условия, то может быть исключена из числа участников, – пояснила управляющий пермским операционным офисом АКБ «Абсолют Банк» (ОАО) Анастасия Гилева. – На сегодняшний день условия таковы, что банк по стране в целом должен выдавать в рамках программы 300 млн рублей в месяц. И эти планы для нас выполнимы».
Она также отметила еще одно важное условие – по этой программе кредитуются лишь те объекты, которые строятся по договору долевого участия. «Бывают паи, бывают вексельные схемы, но конкретно в этой программе в условиях четко прописано – только договор долевого участия, – пояснила г-жа Гилева. – Соответственно, не все застройщики и не все объекты могут быть аккредитованы по указанной программе».
Первичка без вторички – деньги на ветер
Анастасия Гилева отметила, что после апрельского увеличения потока заявок от клиентов, в мае наступило затишье. «Есть ощущение, что все, кто ждал ипотеку с господдержкой, в апреле пришли в банк и оформили договор, и сейчас мы вошли в обычное русло, когда клиент просто приходит за продуктом первичного рынка, – отметила эксперт. – Многие из тех, кто хотел бы взять ипотеку с господдержкой, не может продать свою квартиру на вторичном рынке, для формирования первоначального взноса и поэтому вынужден идти по стандартным программам. Поэтому все сейчас в ожидании снижения ставки по вторичному рынку. Мы, например, с 3 июня снизили на вторичном рынке ставку до 13,5% годовых и возглавили рейтинг лучших ипотечных предложений по версии аналитиков портала banki.ru. Вторичный рынок оживится, если ставка будет приемлемая». По ее словам, если в комплексе по первичному рынку действует госпрограмма и по вторичному снизится процентная ставка, пойдет восстановление рынка ипотечного кредитования».
Тему взаимосвязи первички и вторички продолжил директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Алексей Терентьев. «От 20% до 30% сделок на рынке новостроек в любом случае происходит с привлечением капитала, полученного от реализации уже имеющегося жилья, – пояснил он. – И если один рынок стагнирует или вообще уходит в минус, это естественно может отразиться и на другом. Они полностью взаимосвязаны. Поэтому мы действительно ждем снижения процентных ставок. К слову, компания «Талан – один из немногих застройщиков, кто предлагает зачет вторичным жильем. То есть мы принимаем у клиентов имеющуюся у них вторичку по рыночным ценам».
Аккредитация – признак надежности
У каждого банка требования к застройщикам свои. Есть общие критерии, прописанные Минфином, и все же каждый банк самостоятельно оценивает риски работы. Соответственно, и процедура работы у банков разная: у кого-то упрощенная аккредитация, у других – с предоставлением пакета документов.
«Когда наш банк вошел в госпрограмму, то сразу было принято решение – активно продвигать это предложение на рынок. А для этого было необходимо аккредитовать как можно больше качественных застройщиков. Мы пошли по упрощенной схеме. – рассказала Анастасия Гилева. – На сегодняшний день у нас аккредитовано 12 застройщиков Перми, которые активно работают на рынке недвижимости, и мы их хорошо знаем».
В целом, застройщикам было несложно вступить в программу. Это было сделано специально, чтобы оживить рынок первичного жилья. Логично, что без застройщиков нет смысла работать с этой программой.
«Хотелось бы обратить ваше внимание на то, что чем больше опыт у самого застройщика, тем больше возможностей по аккредитации банк ему предоставляет в рамках кредитования на минимальных стадиях строительства, как квартир, так и таунхаусов, – отметила начальник отдела продаж розничных продуктов филиала Банка ГПБ (АО) в Перми Ирина Белева. – Например, есть определенные требования по количеству построенных и введенных в эксплуатацию застройщиком квадратных метров жилья за последние три года, ориентируясь на которые, возможна аккредитация с нулевого этапа строительства. Список аккредитованных застройщиков обширен и постоянно обновляется Крупные застройщики, которые ранее были аккредитованы в Газпромбанке и соответствуют критериям банка, автоматически подпадают под эту программу. Банк также рассматривает новых партнеров для сотрудничества».
Эксперты сошлись во мнении, что аккредитация застройщиков – это в первую очередь защита интересов заемщиков. Банки работают с застройщиками, которые надежны, которым они доверяют. Поэтому иногда запрашивают финансовые документы, чтобы быть уверенными, что застройщик достроит дом и клиент получит ключи от долгожданной квартиры.
Страхование дарит спокойствие семье
Поскольку страхование жизни и здоровья не является обязательным условием ипотеки, многие отказываются от его оформления. Однако банкиры уверяют, что это очень важная составляющая ипотеки.
«Это только кажется, что страховка – ненужная платная услуга, которая только создает дополнительные расходы. Были ситуации, когда заемщики попадали в аварии с летальным исходом. При наличии соответствующего полиса страхования жизни по ипотеке страховая компания полностью закрывает кредит, – отметила Анастасия Гилева. – Представьте себе обратную ситуацию: у человека есть семья, кредит оформлен на супруга, при этом ипотечное жилье – единственное. Допустим, случилось горе и заемщик умер, в этой ситуации при отсутствии страховки его семья может попросту остаться на улице. Поэтому пренебрегать страхованием не стоит».
«Конечно, если срок самого кредита не такой большой, и клиент намерен досрочно его погашать, то можно сэкономить, застраховав только один риск. Однако при долгосрочном кредитовании, все-таки, есть смысл выбрать комплексное страхование, особенно если сумма кредита большая. В любом случае, риски оценивает сам клиент, и у него всегда есть право выбора», – прокомментировала Ирина Белева.
Берегите кредитную историю смолоду
Участники круглого стола отметили, что клиенты стали понимать, как важно беречь свою кредитную историю с самого начала. «Раньше многие этим пренебрегали. Бывали случаи, когда клиент говорил, что у него 10 лет назад была кредитная карта с непогашенными 3000 рублей. А ведь это уже «пятно» на кредитной истории», – сказал Алексей Терентьев.
Впрочем, подходы к рассмотрению у каждого банка разные. «Может прийти клиент, у которого действительно пять лет назад была кредитная карта с небольшая просрочкой платежа. Но после этого он брал более серьезные кредиты и вовремя гасил их. Мы это тоже видим и учитываем. То есть если клиент впоследствии регулярно оплачивал платежи и восстановил свою репутацию, то мы это учитываем», – отметила Анастасия Гилева.
Стоит отметить, что бюро кредитных историй появилось в нашей стране лишь в 2005 году, но не все банки сразу вступили него. Сейчас все кредитные организации подают информацию в БКИ и пользуются этой базой. Кроме того, договор с БКИ заключен и у некоторых застройщиков и риелторов. Это позволяет сразу на месте проверить, какая у клиента ситуация с предыдущими платежами.
Подробнее о преимуществах льготной ипотеки и страхования смотрите в видеосюжете.
