Как заработать на ипотеке

Вокруг ипотечного кредитования существует немало мифов. Попытаемся разобраться в некоторых из них. Рассмотрим те стороны ипотеки, которые, на первый взгляд, не видны. На самом деле ипотека – это такой айсберг кредитного рынка, две трети которого находится под мутной водой банковских уловок. И если будете читать внимательно, то даже научитесь зарабатывать на квартире, купленной в ипотеку.

Миф: строительство заморозили – ипотеку не плачу

Если люди взяли в ипотеку квартиру в строящемся доме, то нервов придется потратить чуть больше. А вдруг строительство заморозят? Но ведь брали жилье у застройщика, аккредитованного банком. И если строительство объекта приостановят, в это время можно не платить по кредиту, а с застройщиком будет разбираться банк. Но не стоит обольщаться, это не так, ведь кредитный договор заключается между двумя участниками ипотечной сделки: покупателем (или заемщиком) и банком. И вот поэтому кредитные платежи не зависят от внешних обстоятельств. Платить придется в соответствии с графиком кредитного договора. В данном случае банк не имеет никаких юридических рычагов воздействия на застройщика.

Миф: не смогу платить, и банк сразу же продаст мою квартиру

Демонизировать банки не стоит. «В большинстве случаев они идут навстречу своим заемщикам и вырабатывают решение, которое оказывается приемлемым для обеих сторон, – комментирует ипотечный брокер Александр. – Если, к примеру, вы меняете работу, то можно оформить в банке отсрочку платежей на этот период. Причем банк может дать отсрочку платежей в счет погашения основного долга на несколько лет». В сфере ипотечного кредитования есть такое понятие, как «реструктуризация» – это так называемая рассрочка в выплате ипотечного кредита для добросовестного заемщика, временно потерявшего возможность погашать кредит в полном объеме. Банк ведь тоже заинтересован получить деньги от вас обратно и даже заработать на этом. В любом случае следует понимать, что заемщик и кредитор – это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования. Поэтому в случае финансовых затруднений заемщика обе стороны будут изыскивать оптимальный способ погашения кредита. В крайнем случае квартира, находящаяся в залоге, будет продана, а средства от продажи пойдут на погашение задолженности перед банком. При этом стоимость недвижимости, находящейся в собственности у заемщика, может подрасти, поэтому, скорее всего, на оставшиеся средства реально будет приобрести другое жилье.

Миф: если банк обанкротится, то жилье продадут за долги разорившейся организации

Как правило, заемщик не задумывается о таких вещах, когда оформляет кредит. Хотя, может, это и правильно, потому что ничего в итоге не теряет. И все же, какие риски несет человек, взявший ипотечный кредит, в случае банкротства банка? «Банкротство банка, выдавшего ипотечный кредит, практически никак не скажется на судьбе заемщика, – уверяет банковский работник Николай Евгеньевич. – Так же будете регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита. Но могут измениться реквизиты получателя этих платежей: наименование, банк и счет. Что важно – условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому заемщику не стоит бояться неприятных сюрпризов. Не забывайте, жилье, приобретенное по ипотеке, является собственностью заемщика, и на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора». В этом отношении ипотека, слава богу, хорошо защищает интересы заемщика.

Миф: продать «ипотечную» квартиру невозможно

Представим ситуацию: семья «вырастает» из однокомнатной квартиры и хочет приобрести жилье просторнее, но сталкивается с тем, что первоначальное жилье покупалось в ипотеку. Что же делать? Выход очевиден – погасить ипотеку, продать «однушку» и купить другое жилье. А если средств не достаточно для погашения кредита? Вопросов больше, чем ответов. В этом случае необходимо найти хорошего покупателя однокомнатной, который сначала погасит вашу ипотеку, подождет, пока снимут обременение, и только потом оформит права собственности на новое жилье. Сомнения покупателя можно развеять, составив документ, что его не оставят с носом.
И еще – кто не рискует, тот не пьет шампанского. И вот на какие средства приобретать семье «двушку», это совсем другие мифы.

Миф: мне уже 40, ипотеку не дадут

Могут дать, даже если вам 45 стукнуло. Практически во всех кредитных организациях возраст на момент выплаты ипотеки должен быть 65 лет. Встречаются банки и с еще более высоким возрастным показателем. Тут главное доказать свою платежеспособность. И еще, как правило, люди такого возраста не себе квартиру приобретают, а выступают в роли созаемщиков или поручителей, помогая покупать жилье детям.

Миф: одобрили ипотеку – могу выбирать любое жилье

Вот тут надо быть осмотрительнее. «Банк, одобривший определенную сумму для заемщика, обязательно потом перепроверит квартиру, которую вы надумаете покупать, – предупреждает кредитный эксперт Анатолий Моржов. – Это делается для того, чтоб квадратные метры по истечении времени не потеряли своей ликвидности, если ее вдруг придется продавать за неуплату». Поэтому «деревяшки» не в счет, через 20-30 лет состояние такого дома, даже пусть основательного и отремонтированного на сегодняшний день, значительно ухудшится.

Миф: процентная ставка меняется без согласия заемщика

Изменение ставки без ведома заемщика невозможно. По ипотечным кредитам используются либо фиксированные ставки, гарантирующие стабильность клиенту, либо «плавающие» процентные ставки, порядок изменения которых определен условиями кредитного договора и установлен с согласия заемщика. Какая выгоднее для вас, решайте сами. Но можете вздохнуть свободно, менять ее, не предупредив вас, никто не будет. А если и сделает, смело идите в суд.

Миф: ипотека абсолютна невыгодна

Пожалуй, это единственный спорный миф. Переплачивать такие суммы весьма разорительно. Но давайте порассуждаем. Цены на жилье в городе непредсказуемые, хотя нет, вполне предсказуемы – всегда стремятся ввысь. Но хочется сказать парадоксальную вещь – взяв в прошлом году квартиру в ипотеку, можно было заработать на этом. К примеру, в начале 2011 года вы приобрели жилье в ипотеку под 11 процентов. Но за год цены на квадратные метры в центре города выросли на 14 процентов. То есть, купив квартиру в январе 2011 и продав ее в январе 2012, можно было бы заработать три процента годовых от суммы взятого кредита. И еще – с части первоначального взноса, не облагаемого ипотекой, доход составит 14 процентов. Пример на цифрах: купили двухкомнатную за два млн в январе 2011. Из них 500 тыс. рублей – первоначальный взнос, остальное – ипотека. Облагаемую ипотекой сумму умножаем на разницу процента удорожания жилья и ипотечной ставки. 1500 тыс. рублей * (14-11)= 45 тыс. Такова ваша прибыль от суммы, взятой в ипотеку. Но есть еще первоначальный взнос, эта часть увеличится на процент удорожания квартиры. 500 тыс. рублей*14 процентов=70 тыс. рублей. В итоге 45+70=115 тыс. рублей принесла бы вам квартира, купленная в ипотеку. Неплохо, правда? Вот нам удалось развеять еще один миф, такой неоспоримый на первый взгляд.