Сергей Бугалевич, руководитель Realty59: «Визуализация любого объекта при продаже – необходима»

Покупка и продажа недвижимости – дело хлопотное. В сети интернет можно встретить множество предложений. Для того, чтобы объехать все эти дома или квартиры, которые заинтересовали по цене – нужно не мало времени. Та же проблема и у продавцов: как привлечь достойного покупателя, когда у него такой большой выбор.

О том, как повысить шанс выгодно и быстро провести сделку порталу Kvartira59 рассказал руководитель компании Realty59 Сергей Бугалевич.

– Сергей Геннадьевич, здравствуйте. Расскажите немного о себе и своем проекте.

– Более 8 лет занимался недвижимостью в компании «Сатурн–Р». По этому поводу даже шучу, что мой опыт измеряется не в квадратных метрах, а в квадратных километрах. Такое количество продаж позволяет проводить максимально эффективные сделки. В компании Realty59 я больше занимаюсь коммерческими объектами, частными домами – от этого можно получить определенный драйв. Квартирами, в основном, занимаются другие сотрудники компании. Когда мы создавали сайт Realty59.com, то понимали все связанные с этим трудности. Однако, наша цель – предоставление нужной покупателю информации, в частности – видео. Также я ставил себе амбициозную цель – чтобы рынок стал более цивилизованным, чтобы не было погони за количеством объектов продажи. Люди должны понимать, что крупное агентство или человек, который уже продает много объектов, не обязательно будет хорошо работать и с их недвижимостью. Физически возможности риэлтора ограничены. Заниматься одновременно показами 10–15 квартир – это просто нереально. Своим сервисом мы хотим помочь и покупателям и продавцам.

– Вопрос, который, наверное, интересует обе эти стороны. Почему некоторые объекты продаются дольше и хуже других?

– По опыту могу сказать, что представление объекта без фотографий, без цены и прочей информации, влечет за собой излишнюю нагрузку на телефон. А, к примеру, я, находясь более 10 лет на рынке, не стану реагировать на такие объявления – они будут только время отнимать. Гораздо проще работать с информативным объявлением. Риэлтор, который размещает в сети объект без фотографий и цен – изначально ставит себя в заведомо невыгодное положение. Есть, наверное, категория людей, которая позвонит, спросит, поедет смотреть. И у меня даже примеры такие были, когда люди, выбирая себе квартиру, анализируют все сайты – находят порядка 40-60 интересных предложений и ездят смотреть. Вы представляете, что такое просмотреть 60 квартир? Это несколько месяцев работы – встречи, поездки. Причем 80% этого времени потерянно в пустую. Если бы человек больше знал об объекте, он изначально бы решил куда можно не ездить. Его сразу бы что-то не устроило. Именно из-за отсутствия полезной информации в объявлении, многие объекты долго продаются. Но на них тратится много времени, как со стороны тех, кто разместил их в сети, так и со стороны тех, кто откликнется.

– На вашем сайте много объявлений с видео. Для чего необходима визуализация продаваемого объекта?

– Визуализация любого объекта при продаже просто необходима, для того, чтобы потенциальный клиент мог составить представление об объекте и сделать вывод – есть смысл смотреть или нет. Допустим, для типовых квартир – вполне достаточно и фотографий, хотя у меня был случай, когда при продаже квартиры скомпилировали фотографии по двору, расположению в небольшое видео. Ролик занимает в среднем 1 минуту – но показано сразу все: комнату, кухню, внешний вид дома, двор и виды из окна. Этого хватит для представления о том, что это за квартира и где она находится. Сразу понятно, что как выглядит и в принципе можно не ехать, если уже не понравилось, в ином случае – рассматривать как потенциальную покупку – смотреть документы и разговаривать с собственником. А вот для таких объектов как магазины, торговые центры, загородные дома, частные дома в городской черте – видеоролик должен быть обязательным атрибутом. Представьте себе, у нас 1000 объявлений по дачам и загородным домам в населенных пунктах, отличных от Перми. А если объект в 30–40 километрах от города? Есть ли смысл туда добираться? Сколько нужно времени, чтобы поездить и все это посмотреть? При этом сам владелец объекта или его риэлтор, сделав подобный фильм или фотографии, получает плюс. Если к нему приедут, то уже с целью вести переговоры. Я думаю, что у нас намного быстрее бы происходил оборот по недвижимости, если бы все, кто занимается этим делом профессионально и не профессионально, делали бы фото и видео материалы и размещали на всех возможных ресурсах.

– Такой метод действительно повышает эффективность продаж?

– Да. Если я выставляю квартиру с видео – то больше 3–4 показов перед продажей не делаю. Естественно, это работает, если квартира находится в той ценовой категории, которая соответствует объекту. Также поиск квартир – я стараюсь все равно не возить его по 60 объектам, а максимально точно поняв, что ему нужно, привести его туда, где он увидит желаемое. Знаю что многие – по 20, по 30 раз ездят. Мы должны сделать рынок более цивилизованным. И сделать это можно через сервисы, через удобства. Кстати, есть такая методика у некоторых агентств недвижимости – они размещают объект по нереально низкой цене. Ты им звонишь, а они говорят: «ой, уже продано!» и стараются за счет «нейролингвистических способностей» навязать еще объект – может это и нормально, но меня это напрягает. Если клиента обманывают с самого начала, то чего ожидать потом? С клиентом нужно всегда работать честно и указывать на все минусы.

– Чтобы квартира или дом смотрелись хорошо, нужна профессиональная съемка?

– Вовсе нет. Я проанализировал не только наш рынок. Видеосъемка для продажи, особенно за границей, используется достаточно давно. Но как всегда, в России стали делать что-то не то – риэлторы решили навязывать профессиональную съемку, которая выливается во вполне серьезную сумму, иногда соизмеримую с комиссией самого агента. При этом, с точки зрения покупателя, когда он ищет нужный вариант – тратить больше 1–2 минут на просмотр неэффективно. А профессиональный или непрофессиональный ролик – большого отличия нет. Ведь вам нужно знать где объект находится, как он выглядит и основные его параметры. Тем более, что современные средства и технологии видеозаписи позволяют сделать на достаточно высоком уровне видеоролик даже людям, которые не обладают навыками съемки. Сделать запись можно на телефон, фотоаппарат или видеокамеру, а смонтировать – на несложных программах, которые позволяют компилировать видеофайлы. Кроме того, сейчас на многих операционных системах уже идут встроенные средства для монтажа, позволяющие создать фильм и опубликовать на видеохостинг (например, YouTube). Нет никакого смысла в профессиональной съемке. Другое дело, придется приложить некоторые усилия, чтобы запись нормально выглядела. Но тем, кто занимается недвижимостью от случая к случаю – это и не надо. Это должен делать риэлтор, которому просто необходимо научиться создавать ролики. И эта услуга должна входить в комиссию, как и прочая реклама объекта.

– Чем ваша компания интересна продавцам недвижимости и их агентам?

– Для риэлторов и агентств недвижимости мы могли быть интересны с точки зрения создания подобных роликов и предоставления их клиентам, которые бы размещали их там, где им интересно. Уже не надо будет ни времени, ни денег на это тратить – только вставлять ссылку на ролик. А продавцам недвижимости – несомненный плюс, они получают более качественный, более широкий сервис. Мы даем совершенно объективную информацию по ценам, продажам, ориентации на рынке. Опыт показывает, что если к нашей цене прислушиваются, то продать удается относительно быстро. Правильно представить объект потенциальным продавцам – это очень важно, это 70% успеха реализации.

– Что важно отобразить на видеозаписи?

– Что и как снимать – конечно, приходит с опытом, но основные позиции выделить можно. В первую очередь, это местоположение. Если это квартира – показать внешний вид дома, в каком он состоянии, где находится. Обязательно снять двор – возможно, покупатель будет там гулять с детьми. Закрытый двор или открытый, чисто там или грязно, есть ли места для парковки автомобиля. Считаю, что нужно обязательно снимать и подъезды. Хотя запахи видео не передаст, но представление клиент получит. В квартире же самое главное – три места. Кто-то может сказать, что это размер комнаты – ничего подобного, это кухня и туалет с ванной. Все остальное – ерунда. На кухне вы готовите пищу, едите, а потому чувствовать себя должны комфортно. Тоже самое – принимая душ или посещая туалет. Когда речь идет о недорогом, типовом жилье – размер уходит на второй план. И по опыту могу сказать, что ухоженная квартира продается быстрее.

Примеры видеороликов, которые могут помочь продать недвижимость: