Квартиры в Перми: какой торг уместен?

За год на вторичном рынке сильнее всего снизилась средняя цена на квартиры в микрорайонах Садовый и Нагорный. А на Парковом и в Закамске – наоборот, увеличилась. Тем не менее получить дополнительную скидку пермяки могут практически на любое жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Какой торг уместен и чем отличаются акции застройщиков, читайте в материале Dom.59.ru.

Цены на вторичном рынке зависят от множества факторов. А следовательно, не все варианты дешевеют с одинаковой скоростью.

«По итогам третьего квартала 2015 года специалистами нашей компании был проанализирован вторичный рынок жилой недвижимости в разрезе отдельных сегментов, – рассказывает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов. – Среднерыночное снижение цен по всем сегментам вторичного рынка составило -3,5% за год. Наиболее существенные снижения цен были зарегистрированы в следующих выборках по типу дома: полногабаритные дома (-7,5% за год), хрущевки (-5,7% за год) и брежневки (-5,3% за год). Также снижение цен больше среднерыночного было проявлено в выборке серой панели (-4,4% за год). Наиболее стабильно себя проявили предложения по продаже квартир в домах индивидуальной планировки (-2,6% за год) и улучшенной планировки (-1,5% за год, но с существенными колебаниями за последний год). Остальные сегменты по типу дома показали слишком высокую волатильность цен для того, чтобы называть конкретный уровень изменений».

По словам Евгения Железнова, если рассматривать рынок в разрезе материала стен домов, то и кирпичные, и панельные дома снизились на уровне среднего снижения по рынку, а сегмент монолитно-каркасных домов проявил себя более стабильно.

По данным «Инвест-аудита», наиболее существенное снижение было зарегистрировано в следующих микрорайонах (рассматривались только микрорайоны, в которых достаточно большой объем предложений): Садовый (-8,4% за год), Нагорный (-6,1% за год), Гайва (-5,5% за год), Балатово (-4,7% за год), Вышка 2 (-4,2% за год), Железнодорожный (-3,8% за год). Наибольшая стабильность цен продемонстрирована в микрорайонах: Парковый (+3,3% за год), Закамск (+2,6% за год), Центр (без изменений), Крохалева (-0,6%). Остальные проанализированные микрорайоны: Городские горки, Островский, Октябрьский, Рабочий поселок показали среднерыночную динамику цен.

Динамика изменения цен по районам Перми за год:

Как понять, стоит ли торговаться с продавцом вторички и какую скидку запрашивать?

«Все зависит от наличия конкуренции аналогичных объектов на рынке и потребности продавца продать квартиру, – рассказывает генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев. – С чем может быть связана потребность? Например, переезд в другой город, покупка другой квартиры, продажа квартиры, связанная с получением наследства, и так далее. Количество аналогичных предложений и мотивы продавца – это самые сильные факторы, которые определяют торг. В любом сегменте, если эти два фактора совпадают, торг может быть достаточно большим. Сейчас на рынке предложений достаточно много в разных сегментах. Мы посчитали, что на покупателя в среднем приходится семь объектов. По большому счету, у покупателя есть большой временной запас и варианты для выбора, за исключением случаев, когда ему хочется какой-то конкретный объект и других вариантов он не рассматривает. Тогда цена сделки от цены предложения практически отличаться не будет».

По словам эксперта, обоснованный торг на вторичном рынке – до 10%. «Люди предлагают и значительно больше, но пока, мы считаем, продавцу нецелесообразно принимать такое предложение. И еще один нюанс – человек сейчас смотрит квартиры, которые ему по средствам, а те, которые чуть выше в цене, он не смотрит. Не рассматривает варианты, когда еще какие-то средства он сможет изыскать и занять. Раньше порог покупки был несколько выше. И сейчас, когда продавец говорит: «Давайте поставим чуть повыше цену, а когда придут смотреть – потом поторгуемся», мы объясняем, что к нему просто не придут смотреть квартиру. Сейчас задача риелтора – помочь продавцу определить оптимальную стоимость. Если стоимость завысить, то настанет момент, когда продавцу придется сделать скидку гораздо больше, чтобы срочно продать», – отмечает Алексей Ананьев.

При этом есть квартиры на вторичном рынке, владельцы которых не будут серьезно торговаться. Так, на дорогие квартиры премиум-класса цена достаточно стабильная. «Во-первых, этих квартир не так много, – говорит Алексей Ананьев. – И люди не торопятся продавать такую квартиру, понимают, что она должна найти того покупателя, который ее оценит. При таких сделках, как правило, торг минимальный». Также не сильно изменилась цена и на комнаты, при этом их продавцы торгуются неохотно. Конкуренции в сегменте комнат практически нет, а спрос на них хоть не высокий, но стабильный.

Скидки, которые предоставляют покупателям застройщики, работают по-разному. Одни предлагают скидку от стоимости квадратного метра, другие выставляют на ряд объектов спеццены. Тем не менее дождаться интересного предложения на интересующий вас объект можно.

«У большинства застройщиков цена на квартиры зависит в первую очередь от того, покупают он квартиру за полную сумму или пользуется рассрочкой, – говорит председатель НП «РГР. "Пермский край"», директор по развитию АН «Территория» Екатерина Пахомова. – При этом сейчас застройщики предлагают еще и постоянные скидки для отдельных категорий. Это могут быть, к примеру, молодые семьи. Или, например, для сотрудников конкретного предприятия. Бывают и кратковременные акции. Их практически каждый застройщик проводит, они в первую очередь направлены на то, чтобы простимулировать спрос, подтолкнуть к сделке тех людей, которые еще раздумывают. Почему это сейчас важно делать. Мы отметили для себя клиентов с разным мировоззрением. Есть те, кто хочет как можно больше узнать о рынке недвижимости, изучить максимальное число объектов, сравнить цены в новостройках. Другие хотят купить, но ждут специальных условий, акций, скидок. А есть те, которые просто тянут время: «А вдруг что появится интереснее? А вдруг ситуация экономическая хуже станет?» – и просто не покупают. Когда интересные предложения от застройщиков появляются, они стимулируют эти группы покупателей».

Какие скидки бывают? «Некоторые придерживаются политики скидок на наименее ликвидные квартиры. Это могут быть первые этажи. Или когда окна выходят на менее привлекательную сторону. Есть разница, когда окно выходит на парк или на трамвайные пути. Поэтому людям дают выбор. Бывает неликвидная площадь. Даже в одном проекте метраж тех же двухкомнатных квартир может сильно отличаться. И одна площадь будет пользоваться популярностью, а другая – нет. Некоторые застройщики выставляют в продажу ликвидные и неликвидные объекты небольшими партиями. Пока 20 не продадут, другие 20 в продажу не поступят. А есть и те застройщики, которые предлагают скидки сразу на весь ассортимент», – отмечает Екатерина Пахомова.

При этом пермяки, по словам эксперта, сейчас с настороженностью подходят к приобретению квартир на ранних стадиях. Котлован и даже свайное поле их не интересует. И несмотря на то, что цена в зависимости от стадии строительства растет, люди оценивают свои финансовые возможности и ждут, когда дом начнет расти. В основном, люди ищут новостройки, которые будут сданы до середины 2016 года. А к срокам сдачи в 2017 году относятся с недоверием. На нулевой стадии квартиры берут лишь те, у кого большой опыт общения с застройщиком и есть уверенность, что объект при любой экономической ситуации будет завершен. Хотя есть и те, кто гонится за низкой ценой. Но такой подход, без вдумчивого изучения ситуации на рынке, может закончиться печально.