Пермяки избегают крупных торговых центров?

Пермские офисные здания прошли сертификацию и им присвоили классы комфортности. Оказалось что офисов класса «А» в Перми нет. Перед вручением сертификатов эксперты рассказали о самых главных тенденциях на рынке офисной и торговой недвижимости в России и Перми. И о том, почему покупатели стали предпочитать крупным ТЦ – районные.

В Перми из 30 офисных зданий, которым было предложено пройти сертификацию по классификации Российской гильдии управляющих и девелоперов, анкеты заполнили лишь 20, а полностью прошли процедуру около 10 БЦ. Оказалось, что класса «А» в Перми нет, зато есть офисные здания уровня «В+» и теперь их собственники знают, куда расти и что делать, для того, чтобы повысить престижность. Также данные помещения будет удобнее позиционировать, а арендаторы будут сразу понимать уровень предлагаемого обслуживания.

Однако ситуация на рынке коммерческой недвижимости из-за кризиса не самая благоприятная – ставки снижаются, появляются вакантные площади. По словам председателя комитета РГУД по офисной недвижимости, генерального директора управляющей компании PROFMAN (Санкт-Петербург) Николая Антонова, в 2016 году нужно будет потуже затянуть пояса и научиться снижать издержки. При этом удачные офисные объекты всегда будут востребованы.

Покидать дорогие объекты арендаторы стали с самого начала кризиса. «В 2008 году люди до последнего ждали и сидели в дорогих офисах, в этот кризис – как только появились первичные признаки снижения, сразу убежали, – рассказывает генеральный директор компании M1 Solutions (Москва), аккредитованный преподаватель Института по Управлению недвижимостью IREM (Чикаго) Марат Манасян. – Заполняемость торговых центров упала. Многие новые открывались с 30-процентным заполнением. Самый позитивный сегмент на рынке России– производственная недвижимость, в целом по России есть лист ожидания». Также эксперт отметил, что рынки с ростом в России – города, где мало объектов недвижимости и спрос выше предложения. Такая ситуация во Владивостоке, Южно-Сахалинске, Смоленске – там есть крупные офисные и торговые центры-монополисты. Они диктуют ставки. Также повсеместно растут продуктовые сети экономкласса и сети дешевой одежды. Поэтому складская недвижимость все равно будет востребована.

Тем не менее в Перми, да и во многих городах страны, интерес к крупным ТЦ упал. «Зарплаты у населения не уменьшились, даже немного подросли. Однако стоимость товаров увеличилась намного больше. Поэтому люди и начали экономить. Тем не менее они все равно будут есть, просто более дешевые продукты. И покупать штаны, просто более дешевые. Не ходить же без штанов? Есть тенденция, что люди перестали ездить в крупные торговые центры. Мы провели исследование, построили математическую модель, чтобы узнать, как зависит выручка наших арендаторов от посещаемости ТЦ. И попутно выяснили причину, по которой люди стали меньше ходить в крупные ТЦ. Они делают это не потому, что там может быть дороже, а чтобы не купить чего-нибудь лишнего. Кроме того, если не ездить, то экономятся деньги и на бензин. Поэтому в городах сейчас начали развиваться районные центры. Раньше была тенденция к укрупнению, теперь – к дифференциации», – отметил Марат Манасян.

Кроме того, по словам эксперта, ставку можно сделать на новых арендаторов. Когда люди теряют работу, часть не может найти среди вакансий достойное предложение и решает открыть свой бизнес. А торговые центры рады сейчас любому арендатору, поэтому готовы работать не с крупными компаниями, а и с индивидуальными предпринимателями. Также девелоперам нужно обратить внимание на города-спутники Перми – там тоже живут люди, а нормальных торговых центров и офисов нет.

«Будущее все равно за торговыми центрами. Туда люди ходят семьями, с детьми. А значит, воспитывают будущих покупателей. Сейчас в Перми сложилась интересная ситуация: пространства и площади начали завоевывать продуктовые дискаунтеры, и благодаря этому многие собственники смогли удержать других арендаторов. Если говорить об этом сегменте, то все, что связано с продуктами, аптеками, алкогольными сетям, детскими товарами – эти четыре точки роста и останутся», – отметил заместитель генерального директора Pan City Group Игорь Голубев.

При этом Марат Манасян добавил, что точками роста, помимо названных, также будут товары для интерьера и ремонта. «Это связано с развитием жилой недвижимости. В декабре прошлого года, наверное, у вас в Перми тоже многие покупали квартиры. Ну, посидели владельцы полгода-год, порадовались, что спасли рубли. А потом же что-то с квартирой надо делать, хотя бы для того, чтобы сдать за какую-нибудь сумму. Будут выставлять на рынок аренды. А поэтому ближайшие несколько лет нас ждет период ремонтов. Кто-то не сразу будет ремонтировать всю квартиру, а как раньше – сначала кухню, потом ванную и так далее».

Особенность пермского рынка – город привлекает федеральных и международных ритейлеров. «Если говорить о Пермском крае – у нас уникальная возможность наблюдать следующую картину в коммерческой недвижимости: развитие федеральных и приход зарубежных торговых сетей. Местные операторы пустились вдогонку, но опаздывают. Но много крупных международных сетей. Много лет мы радовались что у нас "Metro" и "Castorama" появились. Сейчас очень быстро нашли участки и строятся Decathlon, OBI и SELGROS Cash&Carry. В анонсе все говорят об IKEA как об уникальном событии для региона», – поясняет Игорь Голубев.

По словам федеральных экспертов, если IKEA заходит – это очень хорошо. У компании сильнейшая служба по аналитике. И это говорит, что край развивается. Минус только один – для местных производителей корпусной мебели: обычно с приходом IKEA многие такие фирмы разоряются.

«Если говорить о жилой недвижимости – у нас в Перми уровень обеспеченности жильем на 10% ниже среднероссийского, – говорит руководитель отдела маркетинга и консалтинга PAN City Group Юлия Цепенникова. – При этом по новой стройке мы в числе аутсайдеров – всего 0,5 квадратного метра на человека в год возводится. В Екатеринбурге, например, 0,7. При этом по уровню заработной платы мы точно посередине списка находимся. То же самое и с коммерческой недвижимостью. По обеспеченности качественными торговыми центрами у нас 300 квадратных метров на человека – в Екатеринбурге показатель выше в два раза. И мы по показателю этому не прирастаем. У нас до сих пор нет ни одного ТЦ с площадью больше 100 тысяч квадратных метра. Много было заявок. Но пока конкретных действий не производится. Кто первый построит, тот и захватит нишу. В этом году не было заявлено ни одного крупного ТЦ. Потенциал у города есть».

Еще одним трендом этого года стало изменение в сегменте стрит-ретейла. Раньше арендаторы выбирали площадки на ведущих улицах. И эти площади были всегда для инвесторов лакомым куском – приобрел такое помещение и до пенсии можно жить на доходе. Стрит-ритейл был сегментом арендодателя. Теперь интерес к таким площадкам упал. Теперь это рынок арендатора, и он диктует правила. Поэтому для многих стало неожиданностью, что ставка могла упасть в два раза, а часть объектов ушла в экспозицию.