Что сделает коттеджные поселки доступными?

Почему в Екатеринбурге, Тюмени или Челябинске есть коттеджные поселки, где за несколько лет возводится и раскупается несколько сотен домов, а в Перми аналогичных проектов нет? О том, как приблизить предложения застройщиков коттеджей к спросу и оттеснить хаотичную застройку с лидирующих позиций, рассуждали специалисты малоэтажного рынка Перми.

Обсуждение реалий и проблем малоэтажного строительства в Прикамье прошло в рамках конференции «Малоэтажное строительства. Новые рыночные реалии» на XI Камском форуме.

По словам ведущего маркетолога ООО «КД-консалтинг» Дарьи Опутиной, в прошлые годы лидером по сдаче индивидуальных домов была Пермь, но в 2015 году первую позицию у нее отобрал Пермский район. Все дело в том, что на территории города новых проектов становится все меньше. Рост коттеджной застройки отмечается в Чернушенском и Чайковском районах. Однако отследить достоверное количество возводимых частных домов в Прикамье практически нереально. Застройщиков в этой сфере работает около 400 (для сравнения, многоэтажным жильем занимается порядка 60 застройщиков). Но многие собственники участков, возводя дома, никого из профессионалов не нанимают. А разрешения на строительство получают менее 10%. Также не все регистрируют постройку в год сдачи.

Да и то, что возводится не хаотично, на поверку редко соответствует названию. А из 103 территорий, позиционирующих себя как коттеджные поселки, 66% – распродажа земли. За 2015 год новых поселков появилось всего восемь, и среди них ни одного концептуального.

По словам Дарьи Опутиной, на рынке малоэтажной застройки в ближайшее время продолжится хаотичное развитие, и спрос в основном будет в экономсегменте. А объем ввода индивидуального жилья будет сокращаться.

При этом говорить о проблеме с кредитованием населения на покупку загородного жилья не стоит. В Перми эту услугу оказывают пять банков. По словам начальника управления по работе с партнерами Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России» Светланы Умновой, ставка по ипотеке не намного выше, чем для покупателей новостроек. Однако желающих взять кредит из-за экономической ситуации в стране все-таки стало меньше. «В этом году впервые наблюдается отрицательная динамика по портфелю ипотечного кредитования загородной недвижимости. По сумме – 37%, а по количеству – 45%», – пояснила Светлана Умнова.

При этом пермяки интересуются загородным жильем. Но их мечты не соответствуют реалиям рынка.

Мечтают они, по мнению руководителя центра загородной недвижимости агентства недвижимости «Перспектива» Натальи Гладких, о готовом доме с отделкой площадью до 120 квадратных метров и стоимостью до трех миллионов рублей или о недорогом участке размером 8–15 соток с подведенными коммуникациями. И все это на территории с организованной застройкой, развитой инфраструктурой и управляющей компанией в пределах 40 километров от города.

Также эксперты высказывали мнение, что есть те, кому жизненно необходима рядом остановка общественного транспорта, а в относительной близости – детский сад и школа.

При этом покупают в основном, по словам Натальи Гладких, землю под коттедж или дачу с возможностью круглогодичного использования. Популярные направления: Усть-Качка, Полазна, Жебреи, Троица или Хохловка. Дороги на Кунгур и Краснокамск, наоборот, не очень любят.

Летом стараются покупать у речки, зимой большинство ищет участки в городе. Средний класс обычно ориентируется на участки с ценой 20–50 тысяч рублей за сотку под ИЖС с минимумом коммуникаций (электричество и дорога). Реже берут участки с возможностью подведения электричества. Еще реже – участки с сетями от 110 тысяч рублей за сотку.

По данным агентства недвижимости «Перспектива», средние цены на земельные участки и спрос на них выглядят так:

На сегодня главная проблема в цене. В окрестностях Тюмени, Челябинске, Кемерово или Екатеринбурге, по словам экспертов, возводятся коттеджные поселки в сотни и тысячи домов всего за несколько лет. И спрос на них стабильный, а цена – низкая. Но в Перми этот сегмент не развит. У нас совсем не многие застройщики рискуют представить рынку концептуальные проекты, где будут продаваться уже готовые дома с подведенными коммуникациями. В основном под коттеджным поселком подразумевается продажа участков с подрядом или даже без него. Эту проблему в рамках конференции поднял директор компании «Базис Строй» Олег Турдаков. Но в чем же разница с другими регионами?

Все потому, считают собравшиеся на конференции, что в других регионах власти помогают развивать малоэтажное строительство: помогают с землей или коммуникациями. А на территории поселка работают сразу несколько подрядчиков, что ускоряет процесс и дает людям больше выбора. Зачастую в таких поселках или поблизости появляются детские сады и школы, что в нашем регионе не всегда бывает и рядом с высотной застройкой.

При этом в Перми, даже на окраинах, земля дорогая, однако на торги практически не выставляется. Еще одну проблему накладывает зонирование. Например, в зоне Ж-4, как рассказала начальник отдела кадастровых и землеустроительных работ ГУП «ЦТИ» Валерия Кобелева, минимальный размер участка должен быть не менее 4,5 соток, при этом застройка должна составлять не более 30%. А это получается для многих невыгодно. Кроме того, поставить на кадастровый учет два дома, построенных на одном участке, нельзя.

Поэтому масштабные коттеджные комплексы возможны лишь в соседстве с развитыми в плане социальной инфраструктуры пригородами. Но и там, с учетом подвода коммуникаций, ценник выходит не маленький.

Альтернативой коттеджам могут стать таунхаусы. Директор строительной компании ДС «ГРУПП» Денис Вахрушев отметил, что на сегодня «таунхаус – своеобразный компромисс между квартирой и загородным домом». В Перми их успешно возводят и продают по договорам долевого участия и в ипотеку, предлагая и совсем бюджетные форматы блоков в 60 квадратных метров. Однако с этим видом построек все еще есть законодательные пробелы при постановке объекта на учет. А зонирование участка под таунхаус должно быть под блочные дома или многоквартирное жилье. Но такая земля дороже, чем ИЖС.

Именно поэтому застройщики малоэтажного жилья Перми решили объединиться и предложить властям разработать преференции для помощи этому сегменту рынка. «Думаю, вместе мы найдем возможность заявить свою позицию», – отметил модератор конференции, генеральный директор Агентства недвижимости «Ларец» Андрей Ляшков и предложил собрать инициативную группу, чтобы совместно с заинтересованными застройщиками выработать и представить правительству края предложения по развитию малоэтажного сегмента недвижимости.