Наследников заставят продать квартиры с молотка?

Квартиры, на которые претендуют сразу несколько наследников, депутаты Госдумы предлагают выставлять на торги. Такой вариант поможет остановить междоусобицу среди владельцев долей в жилой недвижимости. Однако пермские эксперты считают, что с проблемами квартирной раздробленности справится и суд. Подробности – в материале Dom.59.ru.

Депутаты Госдумы разрабатывают законопроект, в случае принятия которого унаследовать долю в квартире будет нельзя.

«Последние несколько лет появилось огромное количество случаев, когда люди пользуются правом владеть небольшой долей квартиры, начинают заниматься противоправной деятельностью и выживать остальных соседей, – цитирует «Эхо Москвы» члена фракции ЛДПР Андрея Свинцова. – Это часто возникает, когда после умершего остается квартира. Владимир Жириновский выступил с предложением полностью ограничить вообще возможность такого долевого участия в жилье, именно в таком формате. Вот мы сейчас предлагаем, чтобы по крайней мере первый шаг был, чтобы нельзя было наследовать эти доли. Постепенно будем вот это законодательство приводить к тому, чтобы все-таки жилым помещением владел один человек».

По мнению депутатов, наследники должны заранее решить, кто же станет полноценным хозяином квартиры. Иначе помещение планируется выставлять на торги, а вырученную сумму поделить между наследниками. При такой продаже могут быть предусмотрены налоговые льготы.

Доли в квартирах – проблемная тема для российской сферы недвижимости. И законодательно ее решить вряд ли удастся, считают эксперты.

«Есть такая проблема, – рассказывает юрист Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков. – Полно полубандитских групп, которые скупают долю по цене значительно ниже рыночной и потом создают невыносимые условия проживающим в квартире, вынуждают продать оставшуюся часть по низкой стоимости. Законом никак не ограничена возможность оборота долей. Их можно продавать, покупать, дарить, дробить хоть до метра. Есть, конечно, преимущественное право покупки – та норма, которая была создана, чтобы по возможности уменьшать количество помещений в долевой собственности. Прежде чем продать долю, вы должны предложить ее купить остальным собственникам. Но все это очень легко обходится. Преимущество действует лишь на возмездную сделку. А подарить можно абсолютно любому. Этим и пользуются полубандитские группировки, оформляя договор дарения вместо договора купли-продажи.

Есть и другие варианты: можно предложить купить квартиру другим участникам долевой собственности по заведомо неприемлемой высокой цене. А потом и в договоре купли-продажи указать эту сумму, а в реальности получить меньшие деньги. Также право преимущественной покупки не будет действовать, если оформить долю как залог при займе: владелец как будто бы берет в долг, его не отдает и расплачивается долей в квартире. Очень много вариантов, как обойти. И это проблема. А потому действительно обсуждаются разные варианты, как сократить количество квартир в долевой собственности. Например, запретить оборот доли меньше определенной квадратуры. Сейчас обсуждается вариант с запретом наследования. Но, на мой взгляд, все эти законопроекты, к сожалению, не пройдут. Потому что, во-первых, нарушается принцип свободы договора. Во-вторых, принцип свободы завещания. А вдруг у меня 10 сыновей и я каждому хочу оставить по 1/10 квартиры?»

Однако, по словам юриста, сейчас частично решить проблему квартирной раздробленности помогает судебная практика.

«Законом все это ограничить сложно. Зато помогает судебная практика. Недавно Верховный суд разъяснил две очень важные позиции по этому вопросу. Как действуют полубандитские группы? Покупают, например 1/10 квартиры и заселяются. Причем, чтобы вселиться, получают решение суда. До недавнего времени суды вселяли. Верховный суд разъяснил, что, если доля у собственника незначительная и определяет малый метраж (например, меньше самой маленькой комнаты), то само по себе наличие доли не означает возможности вселения. Тем более если между сторонами не достигнуто соглашение о порядке пользования. Теперь суды стали отказывать во вселении. Это уже хорошо. А если человек насильно вселился, его можно и выселить. А если в квартире проживает несовершеннолетний, то, согласно постановлениям Верховного суда, можно и вообще признать незаконной сделку по отчуждению этой маленькой доли», – поясняет Станислав Шестаков.

При этом даже если создавать невыносимые условия кому-либо наследники не хотят, сама сделка по продаже такой квартиры может быть непростой.

«Чем больше собственников, тем сложнее сделка. И нередки случаи, когда собственники долей не могут договориться, – говорит гендиректор АН «Перемена» Станислав Цвирко. – Сама по себе доля востребована на рынке в редких случаях. И если одному из наследников хочется продать квартиру, а второй в ней живет и его все устраивает, это проблема. Наверное, законодательные инициативы в этой сфере могут быть полезны, но они не должны быть радикальным. Нужно смотреть, чтобы никому не навредить. Наследство – очень больной вопрос, так как люди живут и не думают о том, что будет после. Не многие при жизни передают свое имущество тем, кому хотят. Так же, как и, вступая в брак, мало кто заключает брачный контракт. Когда бремя решения проблем, раздела имущества ложится на наследников, то даже самые близкие родственники могут стать врагами. Испытание собственностью убивает человеческое отношение напрочь. Думаю, что как раз в таких ситуациях риелторская компания может стать наилучшим посредником при сделке, так как она не аффилирована одной из сторон и поможет найти компромисс, объективно определить рыночную цену объекта».

Кроме того, сделка с наследной квартирой может быть оспорена, если вдруг обнаружатся новые претенденты. Так что с такими квартирами всегда больше риска.