Почему в Перми не строят бассейны и аквапарк. Елена Жданова — о рынке «развлекательной» недвижимости

В последнее время в Перми запускается всё меньше крупных девелоперских проектов, зато всё больше открывается кафе и торговых точек. Директор ООО «Управление недвижимости "ЭКС"» (управляет двумя ТРК «Семья» в Перми и в Уфе, ЦУМом, «Универсамом» и еще рядом торговых объектов) Елена Жданова характеризует такую ситуацию на рынке как «затишье»: по ее словам, сейчас все очень экономно и осторожно относятся к деньгам и не спешат их куда-либо вкладывать. Вместе с тем власти намерены делать регион инвестиционно привлекательным и хотят строить в Перми как минимум один отель категории «пять звезд».

— В начале этого года мы сделали обзор пермских бассейнов и поняли, что в городе их действительно очень мало. После того как отстроили «Олимпию», новых проектов в городе не было, и только в последние несколько лет рынок «зашевелился». Почему в нашем городе строят так мало бассейнов?

— Сам по себе проект бассейна практически сейчас не окупается — он большой и затратный, так как необходим существенный объем инвестиций, и затраты на содержание объекта, в силу специфики бизнеса, достаточно высоки — мало кто сейчас способен вложиться как в инвестиционный проект, так и в такой бизнес. При этом те бассейны, которые в Перми есть на сегодня, на мой субъективный взгляд, не особо переполнены.

— Пермь пока не отказывается и от строительства еще одного крупного «водного» инфраструктурного объекта — аквапарка. Даже наоборот — его сейчас активно начали обсуждать. Площадка, правда, находится достаточно далеко (Орджоникидзевский район, Щербакова, 102. — Прим. автора), но как пермяки шутят — всё ближе, чем к Казани.

— Как и бассейны, сейчас профессионально организованные аквапарки строить в целом не выгодно. Мы задумывались над подобным проектом еще до кризиса 2008 года, и, по нашим подсчетам, мы в лучшем случае выходили «в ноль». Причины: высокие затраты на оборудование аквапарка и очень серьезные требования к подобному объекту по объему потребляемой воды, ее подготовке и очистке, теплоснабжению и так далее. А билет дорогим делать нельзя, если вы хотите, чтобы это место было посещаемым.

Сейчас такие проекты выходят «в ноль» только спустя 17–20 лет в лучшем случае.

Если анализировать все подобные реализованные проекты аквапарков в нашей стране — я имею в виду города в так называемой «холодной зоне», как наш, — то сразу становится ясно, что все они «пристегнуты» либо к гостиничному комплексу, либо к торговому центру. То есть аквапарки играют роль «якоря», обеспечивая трафик для основного объекта инвестиций. Сейчас мало кто идёт в гостиничный бизнес, а в этот и подавно.

— Пермские власти, наверное, с вами не согласятся: в Минэкономразвития нам сообщили, что давно уже ведут переговоры с инвесторами по поводу строительства гостиницы уровня не ниже «4 звезд» и «5 звезд».

— Чаще всего это происходит следующим образом: инвестор начинает строить комплекс и потом сдает его в долгосрочную аренду какому-либо бренду. Многие современные инвесторы рассуждают так: лучше я вложусь в проект с окупаемостью в 15–20 лет, но буду знать, что ежегодно буду получать небольшой, но стабильный доход. То есть если у каких-то инвесторов сейчас есть деньги, некоторые из них могут предпочесть инвестировать их не в валюту или депозиты, а в недвижимость. Правда, насколько я знаю, сейчас у пермского гостиничного бизнеса не лучшие времена — достаточно низкий коэффициент заполнения гостиниц. Если в Прикамье будут развивать туризм, как когда-то хотели, может быть, ситуация и изменится.

Рынок девелоперских проектов сейчас чуть живой. Инвесторы рассматривают проекты, но в стройку мало кто из них выходит.

— Да. Сейчас аналогичная ситуация произошла с проектом «Дубай Молл» на Красных казармах. Но третью очередь «Семьи» такая участь не постигнет?

— Сейчас мы приступаем к формированию техзадания на проектирование, в ближайшее время мы объявим торги на выбор проектировщика для строительства третьей очереди «Семьи». Весной мы начнем переговоры с потенциальными арендаторами. Стадия проектирования и предварительных переговоров с потенциальными арендаторами может занять до полугода. Эти два процесса — проектирование и переговоры с арендаторами — всегда идут параллельно, так как необходимо в проект изначально закладывать основные требования «якорей» (так называют трафикообразующих арендаторов. — Прим. автора). Сейчас уже существует коммерческая концепция проекта, архитектурную концепцию нам еще предстоит разработать.

— Есть ли сейчас какой-то благоприятный пример реализации большого девелоперского проекта в Перми?

— К примеру, на ипподроме недавно возвели «Леруа Мерлен». Сейчас планируют строительство второй очереди — продуктового гипермаркета (по предварительным данным, это будет «Ашан». — Прим. автора). В целом, с учетом состояния рынка, это достаточно грамотные шаги по реализации крупного проекта. Постепенное инвестирование, начиная с двух основных «якорей», и далее уже реализация проекта торговой галереи. Начнется ли там в ближайшие годы строительство торговой галереи — не готова оценить, есть много факторов против.

— При этом специалисты говорят о том, что у нас нехватка торговых площадей для аренды.

— Если смотреть по средним показателям городов-миллионников, то это так. Это выражается, на мой взгляд, в отсутствии крупных операторов, сетевых универмагов типа Debenhams, к примеру (сеть британских универмагов, последний магазин закрылся в Москве в сентябре 2017 года. — Прим. автора). При этом данные крупные операторы сегодня не проявляют интереса к российским регионам.

— Можно ли сказать, что, если регион заинтересован в крупных торговых точках, то он привлекателен в плане инвестиций?

— Сейчас вообще ни один регион в России нельзя назвать инвестиционно привлекательным. Все, что сейчас рассматривается с точки зрения инвестиций, можно назвать рискованным. Пермский край не худший регион для вложений, но активность сейчас очень низкая. Все наблюдают, смотрят на курс рубля, экономическую и политическую ситуацию и прочее. Проблема заключается в том, что никто сейчас ничего не предпринимает по-крупному. Рынок до конца не «схлапывается», но нет ощущения движения и роста. Коммерсанты не понимают ситуацию на рынке, а общий уровень платежеспособности населения оставляет желать лучшего. Сейчас люди не хотят, а зачастую и не имеют возможности тратить деньги. И все на рынке это чувствуют.

— Зато в Перми открывается множество точек малого бизнеса. Кафе, к примеру, чуть ли не каждую неделю новые открывается. Почему на этом рынке такое оживление?

— Сейчас такое время, что людям нужно, как говорится, «хлеба и зрелищ». Все поняли, что пришло время экономить деньги, поэтому остаются наиболее доступные средства для отдыха и развлечения — общепит, парки, кинотеатры.

— Какие еще коммерческие проекты сейчас можно назвать успешными?

— Сейчас очень популярны развивающие, обучающие детские центры. Не просто развлекательные какие-то площадки, где детей оставляют на время, чтобы взрослые могли пройтись по магазинам, а те, где детям можно поиграть, поучиться.