Регоператор или спецсчет… Как собственнику разобраться в тонкостях капитального ремонта дома — карточки

Специалисты «КОД» много лет занимаются домоуправлением и привели в порядок не один десяток объектов. С 2020 по 2023 год компания организовала капитальный ремонт более чем в 75 домах, освоив свыше 172 миллионов рублей. В прошлом году эксперты проделали не менее масштабную работу: отремонтировали фасады, кровлю, заменили электросети и лифты. На апгрейд различного характера в 16 домах ушло более 51 миллиона.

А кто спонсор, собственно говоря? Сами деньги на капремонт берутся из ежемесячных отчислений собственников, пермяки оплачивают их по отдельным квитанциям. Эксперты УК «КОД» отмечают, что собственники должны понимать: лишь они принимают решение, как управлять средствами на капремонт.

— Можно выбрать пассивную позицию и полностью доверить это дело региональному оператору. Тогда все накопления аккумулируются на счете — это может быть общий счет фонда, в простонародье его еще называют «котел», — говорят специалисты. — Если же постараться чуть более эффективно подойти к вопросу, то вместе с соседями вы будете самостоятельно распоряжаться и контролировать очередность и сроки работ, В этом поможет сбор накоплений на индивидуальном банковском спецсчете конкретного дома.

Какой из вариантов выбрать, жители многоэтажки решают сообща. Эксперты УК «КОД» считают, что оба варианта имеют свои плюсы.

Оставить деньги на счету регоператора выгодно в нескольких случаях:

• дом уже попал в программу капремонта на ближайшие несколько лет — собрать нужную сумму с жильцами самостоятельно вы, скорее всего, не успеете;

• в доме меньше 50 квартир: копить на полноценный капремонт силами собственников придется долго, стоит воспользоваться помощью фонда;

• среди жителей нет активных и инициативных, кто взял бы на себя организацию капремонта — начиная с открытия спецсчета и заканчивая приемкой выполненных работ.

Если деньги собственников находятся в фонде капремонта, он и занимается организацией. Программа определяет очередность расходов, специалисты смотрят на степень износа конструктивных элементов. Под капремонт могут попасть фасад, кровля, инженерные и лифтовые системы.

Если же средства будут лежать на специальном счете, чтобы задействовать их, потребуется согласие большинства собственников. Они же будут определять виды и объем работ. Такой ремонт, по словам экспертов, и проходит быстрее.

— Тут собственники сами выбирают сроки ремонта и полностью его организуют, начиная от поиска подрядчика, заканчивая приемкой выполненных работ, — подтверждают в управляющей компании «КОД». — Жильцы могут учесть индивидуальные проблемы дома, и не выбирать типовые решения, как это делает фонд.

Специальный счет удобен для собственников, если:

• дом относительно новый и в ближайшие 5–10 лет точно не окажется в программе капремонта;

• в нем большое количество квартир — необходимую сумму, скорее всего, удастся собрать гораздо раньше, чем с фондом;

• организацию по открытию спецсчета и дальнейшему капремонту готова взять на себя управляющая компания, чтобы избавить собственников от хлопот.

Эксперты управляющей компании также отмечают, что вне зависимости от того, выбрали вы собирать деньги на спецсчете или хранить их у регоператора, проведение работ по капремонту будет производиться строго в соответствии с региональной Программой капремонта.

— На домах часто возникает необходимость проведения капремонта электрики или, к примеру, кровли другой очередностью, — говорят в УК. — Для этого предусмотрен механизм включения изменений в Программу, с помощью которого можно как внести дополнительные работы по дому, так и сроки их реализации.

В январе прошлого года была утверждена новая программа капремонта. Изменения повлияли на перенос сроков работ по многим домам. Если ситуация коснулась и вас, не отчаивайтесь — выход есть. Специалисты УК «КОД» советуют для начала перенести средства на спецсчет, чтобы вместе с другими собственниками решать, что будет с накоплениями в будущем.

В этом году, например, уже несколько пермских ТСЖ обратились в Пермский краевой суд с требованием отменить сразу две программы капремонта на 2014–2044 и 2024–2074 годы. Информация об этом содержится в картотеке суда. Главная претензия собственников заключается в переносе сроков ремонта, а также исчезновении из программы некоторых видов ремонта.

— Чиновники весьма вольно обошлись со сроками проведения ремонта по отдельным видам работ и подвинули их, не спросив ни жителей, ни управляющую организацию, либо перенесли сроки вопреки принятым собственниками жилья решениям. У некоторых домов исчезли работы по ремонту лифтов, как будто этого оборудования в доме нет совсем. У других эти работы оказались перенесенными на 50 лет (2072–2074 годы), хотя нормативный срок эксплуатации пассажирского лифта составляет 25 лет, — объясняет управляющая компания.

Специалисты УК «КОД» призывают жителей не пускать спорные ситуации на самотек. Решением общего собрания жильцов вызовите технического эксперта. Если он укажет на проблемы, деньги на работы можно будет получить быстрее.

— Президент принял поправки в Жилищный кодекс, которые предполагают, что региональные программы капремонтов можно будет менять по данным технической инвентаризации. Если обследование покажет, что крыша нуждается в немедленном ремонте, а в программе эти работы запланированы через 20 лет, фонд капремонта сможет изменить срок, — отмечают специалисты.

Такое обследование, согласно новым правилам, могут заказать даже собственники. Они должны созвать общее собрание и принять решение. Если владельцы квартир хотят вызвать эксперта, платят за его услуги они, если решение приняли власти — бюджет.

Полноправными участниками капитального ремонта являются и сами собственники. В управляющей компании обращают внимание, что на каждом из этапов важен их контроль.

— Именно жители — главные ревизоры. Для собственников всегда открыта информация о перечне и сроках работ, а без их подписи невозможна и финальная приемка, — говорят в УК «КОД».

Акт приемки работ подписывается только в том случае, если к качеству ремонта не возникает вопросов ни у одной из сторон. Первыми оценку дают технические специалисты фонда капремонта. После чего их проверяет Стройконтроль, управляющая компания и органы местного самоуправления. Финальным подписантом акта приемки становится представитель собственников, которого выбрали на общем собрании.

На всех этапах привлекают независимые бригады строительного контроля. Эксперты следят за работой строителей и монтажников, проверяют соответствие проектной документации, контролируют последовательность действий и, что немаловажно, проводят освидетельствование скрытых работ.

Если жильцы дома считают, что подрядчик не справляется, они всегда могут обратиться в региональный фонд капитального ремонта по телефону горячей линии: +7 (342) 211-00-20 или написать заявление на сайте.

Если результат капремонта окажется неудовлетворительным, собственники могут требовать, чтобы его переделали. Подрядчик сорвал сроки? Просите компенсацию убытков. За помощью в этом вопросе можно обратиться в жилищную инспекцию — именно это ведомство следит за деятельностью регоператора.

Ответственность за капремонт остается на регоператоре в течение 5 лет после его окончания (момента подписания акта приемки). Жалобу составляют в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует запросы, обращайтесь в орган жилищного надзора. Следующий этап — суд.