Как «разрулить» конфликт с ЖЭКом?

Случаи, когда управляющая компания отказывается обслуживать дом, сегодня не редкость. Но не всегда причиной является именно УК. Зачастую такие ситуации возникают в проблемном жилом фонде. Например, дом до 30 квартир, как правило, уже старый – сейчас таких не строят. Соответственно, состояние его, скорее всего, близко к критическому: сети рвутся, крыша бежит, трескаются стены. С такими домами, если они официально не признаны аварийными, у обслуживающих организаций могут возникать проблемы, поскольку денег на обслуживание и поддержание его в исправном состоянии подчас может требоваться значительно больше, чем собирается с собственников на соответствующие расходы.

Иногда дом требует немедленного капитального ремонта, а денег на выполнение этих работ нет. И жители оказываются в сложном положении, им приходится выбирать: или собирать крупную сумму денег, или ждать, когда дом будет отремонтирован в рамках областной программы капитального ремонта.

Для решения вопросов обслуживания своего дома собственникам необходимо объединяться и принимать участие в судьбе своей собственности, самим оценить состояние дома, чтобы определиться, какие конструктивные элементы требуют первостепенного внимания, обслуживания и ремонта. Если же собственники будут пассивными, то управляющие компании такие дома будут обслуживать по остаточному принципу. Потому что вкладывать в его содержание надо очень много, а собираемость платежей небольшая.

Поэтому говорить о том, что всегда виновата управляющая компания, наверное, нельзя. Каждая ситуация индивидуальна. Бывает так, что одну и ту же компанию в первом доме ругают, во втором – хвалят. На мой взгляд, одним из важных элементов взаимоотношений собственников и управляющей организации является умение вести конструктивный диалог и знание гражданами своих прав. В этой связи я всегда призываю изучать Жилищный кодекс, основные статьи которого могут дать ответ на многие вопросы, возникающие у собственников. Я много общаюсь с жильцами, и они часто рассказывают, как добивались от УК исполнения обязательств. Как правило, эти люди хорошо знают положения закона и указанные в нем права и обязанности сторон.

Не забывайте, что, помимо Жилищного кодекса, управляющие компании подчиняются требованиям договора. Возможно, немногие жильцы его видели, но все из нас имеют право прийти в офис компании и попросить копию договора. И по вашему заявлению вам обязаны ее выдать. Не выдают – обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию, которая уже должна вынести свой акт реагирования на неправомерное бездействие УК.

Еще одна конфликтная ситуация, которую обсуждают в последнее время, связана с получением двух платежных квитанций. Ситуация в следующем. Жители на собрании принимают решение сменить обслуживающую организацию, условно, компанию А на компанию Б. Однако компания А не признает протокол собрания, настаивая на том, что нет 51% голосов. И продолжает присылать платежки. Между тем компания Б, которую выбрали жители, делает то же самое. Как в этой ситуации решить, кому платить?

Так вот, на такие случаи последними изменениями в Жилищном кодексе предусмотрено, что протокол собрания собственников МКД является официальным документом, соответственно, за его подделку наступает уголовная ответственность. Это побуждает все стороны относиться к его составлению гораздо серьезнее. И не признать протокол без веских оснований уже не получится.

Далее, в течение 10 дней после проведения общего собрания жильцов его инициатор обязан направить протокол в управляющую компанию, а та в течение 5 дней – в Госжилинспекцию, которая ведет учет всех документов, свидетельствующих о взаимоотношениях собственников и обслуживающих организаций. И в ситуации с получением двух платежек, если от жильцов поступает соответствующая жалоба, ГЖИ на основании протокола может оштрафовать компанию, не передающую документацию на дом новой УК, и обяжет выполнить все законные требования.

Надо заметить, что с последними изменениями в законодательстве, введением лицензирования в этой сфере рынок обслуживания жилого фонда становится более прозрачным, в законодательстве появляются новые положения, расширяющие круг полномочий собственников и позволяющие им с большей эффективностью их использовать.