«Зависшие» квартиры: почему так долго продаются

На рынке недвижимости существует немало так называемых «зависших» квартир, которые не могут продаться уже долгое время. Причины могут быть разные: неадекватная рыночная цена, неудобная планировка и многое другое. N1.RU разобрался в основных причинах медленной продажи квартир, а также выяснил, можно ли продать «зависшую» квартиру.

Основная проблема «провисания» квартир при продаже — нерыночная цена.

Современный покупатель всё чаще для покупки рассматривает квартиры в новостройках, хотя цена квадратного метра в них несколько выше, чем во вторичном жилье. Такой спрос можно объяснить несколькими причинами:

• снижение ставок по ипотечному кредитованию, которое позволило молодым семьям рассматривать варианты доступного жилья;

• в квартирах первичного фонда, как правило, уже сделан косметический ремонт. Такой вариант для покупателя предпочтительнее, чем долгая переделка ремонта от предыдущего хозяина;

• варианты планировки: сегодня многие застройщики ориентируются под запросы большого количества покупателей, в тренде — варианты с просторными застеклёнными лоджиями, встроенными кладовыми и другими бонусами.

Продавец «зависшей» квартиры должен пересмотреть установленную на неё цену. Завышенная цифра может быть определена хозяином квартиры исходя из уже запланированных трат. Например, продавец мечтает починить свой автомобиль или сделать ремонт в новом жилье. Сумму, которая на это потребуется, продавец закладывает в стоимость квартиры. Чтобы продать недвижимость как можно быстрее и выгоднее, необходимо выявить среднерыночную цену на похожие объекты.

«При формировании цены собственники зачастую ориентируются либо на слухи, либо на свои субъективные ощущения. По сути, никто не знает реальную цену до начала продажи — ни собственник, ни агент. Сейчас набирает популярность аукционный метод: только тогда, когда несколько десятков квалифицированных покупателей посмотрели квартиру и сделали свои ценовые предложения, можно говорить о реальной рыночной цене», — делится мнением Пётр Манько, руководитель агентства недвижимости «Загородный стиль».

Следующая причина затяжной продажи квартиры — чрезмерное увлечение хозяина экстравагантными элементами декора. Когда хозяин вложил много сил в ремонт, заказывая эксклюзивные отделочные материалы, его ожидания повышенного спроса бывают не оправданы.

Иногда продавцам сложно понять, почему квартиру с фонтаном в зале и гигантской фреской на стене не хотят купить. Зеркальные стены, полностью выложенная плиткой кухня — такие элементы интерьера могут отпугнуть потенциального покупателя из-за дороговизны будущего ремонта.

Даже похожая на дворец квартира продастся с большим трудом, если она расположена в отдалённом районе. В крупных городах окна квартир часто выходят на оживлённую автостраду. В этих случаях даже тройной стеклопакет будет пропускать шум и газы от автомобилей. Отсутствие лифта, когда квартира находится на высоком этаже, также может быть причиной отказа покупателя.

Неузаконенная планировка также относится к причинам отказа от покупки. Зная, сколько проблем принесёт документальное оформление и получение различных разрешений на перепланировку в купленной квартире, покупатели избегают подобных предложений.

Кстати, ещё одна причина медленной продажи квартиры — неудачная планировка. Сегодня на рынке вторичного жилья, как правило, выставлены квартиры старых архитектурных фондов. Узкие и тёмные комнаты даже при большой общей площади квартиры не будут плюсом для покупателя. А крохотные комнаты, сделанные из одной большой, и вовсе будут непригодны для комфортного проживания.

Сегодня картинка решает всё. То, как выглядит продаваемый объект, определит его шансы на продажу. Человек любит представлять себя в новом доме. Вряд ли кто-то захочет мечтать о своём светлом будущем посреди квартиры с отошедшими обоями и лопнувшим линолеумом.

«Если владелец некорректно составит объявление о продаже на сайте, это также может способствовать затяжной реализации недвижимости. Если в анкете будет указан ошибочный адрес, неверная или недостаточная информация о квартире, не прикреплено фото и т. д., то подобное объявление может «висеть» в базе годами. Так как на сегодняшний день предложение значительно превосходит спрос, то потенциальные потребители обращают внимание на варианты с красочной презентацией», — комментирует Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA.

К сожалению, если посмотреть на некоторые фотографии квартир, то можно испугаться. На снимках виден хлам в комнатах, ненужные вещи и грязная посуда. На месте продавца нужно задаться вопросом: а захотел бы он купить такое жильё? Не стоит отражать на фото каждый миллиметр площади. В кадре должны быть расположены ключевые объекты: комнаты, кухня, санузел, лоджия. А то, как прикручена бельевая верёвка на балконе, не очень интересно покупателю.

Резюмируя, можно дать продавцам «зависших» квартир несколько советов:

• пересмотрите установленную цену на объект. «Если вы располагаете временем на продажу, сначала проанализируйте цены на похожие объекты в вашем городе, после чего рекомендуется либо снизить цену на 10 % от рыночной, либо очень подробно описать, сфотографировать и заснять на видео преимущества вашего объекта недвижимости для потенциальных покупателей», — советует Алексей Кочетов, руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость»;

• постарайтесь сделать интерьер более нейтральным: кричащие дизайнерские «фишки» не всем придутся по вкусу;

• отберите лучшие фотографии квартиры: перед съёмкой сделайте уборку в квартире, спрячьте личные вещи. Отражайте на фото те моменты, которые действительно будут важны для будущего покупателя.

Для тех, кто только начал задумываться о покупке квартиры, рекомендуем заглянуть в базу N1.RU. Если сомневаетесь в том, на каком уровне лучше приобрести жильё, то N1.RU ранее рассказывал о том, на каком этаже лучше купить квартиру. В поиске идеального стиля может помочь статья N1.RU о трёх идеальных стилях для оформления квартиры.