Какие факторы являются приоритетными при выборе квартиры

Юлия Жданова, руководитель Департамента ипотечной оценки Института экспертизы INEX™, рассказывает о том, на что стоит обратить внимание в первую очередь при покупке квартиры в ипотеку.

Придя в магазин, мы можем, легко взяв в руки товар или продукт и посмотрев на его характеристики или состав, стоимость, внешний вид, сопоставить со своими ожиданиями от приобретения и использования данного товара и за короткое время принять решение о его покупке. В этом случае между вами и вашей покупкой нет посредников, диктующих свои условия, которые могут существенно влиять на решение о покупке. А все характеристики прописаны в инструкции или в строке «состав».

Приобретение жилья в рамках ипотечного кредитования же существенно отличается тем, что является трехсторонним взаимодействием. С одной стороны покупатель, с другой продавец и третьей стороной выступает банк, выдающий деньги на приобретение и принимающий объект недвижимости в залог. В этом случае оценка недвижимости при ипотеке необходима банку как гарантия, что при возникновении проблем с платежеспособностью клиента банк сможет вернуть свои средства реализацией залога. Это позволяет банку диктовать условия в тонкостях процесса и обязывать покупателя выполнять требования и правила, которые устанавливают банк и закон.

Точность итогового вывода важна не только банку, но и самому заемщику: мнение эксперта может повлиять на решение о приобретении именно этого объекта.

Большая разница между оценочной стоимостью и заявленной продавцом должна навести на размышления. Приобретение такого объекта — это перспектива получить отказ от банка и риск купить площадь, которая сильно потеряет в цене за обозримое время.

Независимая оценка недвижимости для ипотеки учитывает те факторы, которые действительно важны.

Состояние недвижимости с учетом года возведения и износа несущих конструкций: принципиален для ценообразования возраст дома, так как старый фонд дешевеет с каждым годом. К снижению цены на 5-10% приведут дефекты дома: трещина в стене, неистребимый плохой запах, деревянные перекрытия, ветхие коммуникации, лестничные клетки в плохом состоянии и т.д.

Метраж (площадь), тип дома, планировка квартиры, количество комнат, этаж расположения, дополнительные удобства и факторы (состояние внутренней отделки, наличие встроенной мебели и техники и другие улучшения, наличие балкона и/или лоджии).

Площадь. Очевидно, что при оценке недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр. Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают, исходя из цены 1 м² общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 квадратного метра является общим показателем.

Тип дома. Хрущёвки даже в прекрасном состоянии будут стоить намного дешевле современных новостроек, предполагающих возможность свободной планировки. На рынке недвижимости ценятся кирпичные дома. Стоимость квартир в кирпичном доме практически всегда выше аналогичных по метражу и планировке в монолитных или панельных строениях.

Планировка квартиры. Изолированные комнаты, большая кухня, просторный балкон или лоджия — это то, что существенно влияет на стоимость недвижимости, и, разумеется, подобные квартиры стоят дороже маленьких хрущевок со смежными комнатами и крохотной кухней. Увеличивают цену также раздельный санузел и наличие кладовой.

Количество комнат. Здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м² однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных.

Этаж. Расположение квартиры на первом этаже дает примерно минус 5-10% от стоимости в зависимости от того, угловая она или расположена в середине дома, несмотря на то, что для некоторых покупателей первый этаж может стать преимуществом.

Недостатком может быть и второй этаж, если под ним козырек крыльца коммерческого помещения или шумное питейное заведение. В среднем квартиры на вторых этажах оказываются примерно на 2-3% дешевле, чем на третьих.

Последний этаж, как правило, дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Здесь все упирается в конкретику: течет или не течет крыша, когда последний раз проводился ее капремонт, есть ли над ней технический этаж, что вообще позволяет не рассматривать квартиру на последнем этаже как недостаток.

Влияет на стоимость в сторону минуса наличие встроенно-пристроенных коммерческих площадей. Цена квартиры может снизиться ориентировочно на 10%, если на первом этаже есть офисы и предприятия сферы услуг, вход в которые осуществляется непосредственно из подъезда.

Уменьшить стоимость квартиры на 5-10% может отсутствие балкона или лоджии.

Соответствие исходному плану и факт законных и несанкционированных перепланировок. Фактор, с которым не стоит мириться даже ради значительной экономии – неузаконенная перепланировка, которую невозможно узаконить никогда. Если перепланировка делалась без нарушений, но неузаконена, это также может стать причиной снижения цены. В этом случае банк, принимая объект в залог, может (и вправе) потребовать корректировку рыночной стоимости на стоимость приведения объекта недвижимости в первоначальный вид. Но даже в этом случае существует риск отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Расположение внутри населенного пункта и инфраструктуру района. Как правило, квартиры в центре, даже находящиеся в не самом лучшем состоянии, могут быть в несколько раз дороже периферийных объектов. Влияет на цену и наличие транспортной развязки, магазинов, школ, аптек и прочих социально значимых и развлекательных учреждений.

Все эти факторы в большей или меньшей степени являются решающими при оценке объектов недвижимости как для заемщика, так и для банка.

По вопросам оценки вы можете обращаться:

ул. Клименко, д.1, 2 этаж, офис 23;

тел. 218-14-94, 234-05-70

http://dio-perm.ru/