Ждём перемен: как изменятся цены на жильё в Перми в 2019 году

В уходящем году произошло немало изменений, повлиявших на ценообразование рынка недвижимости: вступили в действие поправки в закон о долевом строительстве, осенью Центробанк поднял ключевую ставку, покупательский спрос сместился в сторону более просторных квартир. Аналитики N1.RU выяснили, как изменились цены на жильё в Перми за прошедший год, а эксперты спрогнозировали, чего ожидать в будущем году.

Аналитики N1.RU отследили динамику цен за квадратный метр жилой площади Перми в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года. В рамках анализа рассмотрели около 68,5 тысячи объявлений о продаже квартир в новостройках и более 145 тысяч вариантов на вторичном рынке.

Главные тренды года

По итогам прошедших 12 месяцев цены на квартиры Перми заметно выросли. В среднем за год квадратный метр вторичного жилья подорожал на 8,5 %, а в новостройках на 7,3 %.

«Больше двух лет рынок недвижимости находился в стагнации, и существенного изменения цен не наблюдалось. Сейчас нет какого-то резкого скачка, но тенденция уже наметилась: последние полгода заметен рост на рынке как нового, так и вторичного жилья», — рассказывает директор агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова.

По словам эксперта, раньше застройщики совместно с банками регулярно устраивали акции — ночи распродаж, ярмарки доступной недвижимости и так далее. Мероприятия проводились несколько раз в месяц, чтобы стимулировать потребительский спрос. Незначительный рост цен на рынке недвижимости наблюдался из-за того, что часть объектов продавалась по сниженной стоимости. В этом году акционных предложений почти не было. Если распродажи и проводились, то, как правило, в сегменте дорогого жилья, стоимостью более 5–7 миллионов рублей, из-за низкого спроса.

В сентябре 2018 года ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 7,5 % годовых. Однако это был скорее промежуточный итог, так как 14 декабря состоится очередное заседание совета директоров Банка России, на котором, вероятнее всего, будет принята новая ключевая ставка.

«На сегодняшний день ипотека — единственный инструмент стимулирования спроса. Каждый год количество ипотечных сделок увеличивается. Этот год не был исключением. Тем не менее мы заметили тенденцию повышения процентных ставок. И насколько сильно будет увеличено число сделок с привлечением ипотечных средств в следующем году — большой вопрос», — объясняет Екатерина Пахомова.

Вторичный рынок

Цены на вторичном рынке также выросли за прошедшие 12 месяцев. Стоимость однокомнатных квартир увеличилась на 7,5 % и составила в среднем 2 010 000 рублей. Чуть значительнее подорожали двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры (на 7,5 и 8,2 % соответственно). Сейчас «двушку» на вторичном рынке Перми можно приобрести за 2 720 000 рублей, а средняя стоимость «трёшки» составляет 3 800 000 рублей.

В отдельных районах колебания цен более значительны. Сильнее всего за 12 месяцев выросла стоимость квадратного метра в Индустриальном (на 9,4 %), Дзержинском (на 8 %) районах. В Мотовилихинском, Орджоникидзевском и Свердловском районах произошло увеличение примерно на 7,5 %. При этом цены за «квадрат» не уменьшились и не остались на прежнем уровне ни в одном районе Перми. Самые незначительные колебания отмечены в Кировском и Ленинском (повышение стоимости составило 5,9 % и 5,3 % соответственно).

«Квадрат» в однокомнатной квартире на вторичном рынке стоит сегодня 57 700 рублей. В «двушке» цена квадратного метра составляет 53 300 рублей, в «трёшке» — 52 600 рублей.

Рынок новостроек

Основной ценовой тренд на рынке новостроек — плавное удорожание стоимости квадратного метра. Сегодня в новой однокомнатной квартире в Перми его цена составляет в среднем 58 200 рублей, в двухкомнатной — 58 000 рублей, в трёхкомнатной — 54 900. Темпы роста стоимости выше всего в сегменте новых «двушек» — свыше 9,6 %.

В Мотовилихинском, Свердловском, Кировском и Орджоникидзевском районах стоимость «квадрата» выросла на 2,3 %, 5,4 %, 11,5 % и 12,3 % соответственно. Однако в некоторых районах произошли и более заметные скачки цен. Значительно выросла стоимость квадратного метра в Индустриальном районе — на 20,8 % и в Дзержинском — на 13,4 %. А в Ленинском цена «квадрата» в новостройках резко упала на 14,5 %.

На сегодняшний день средняя стоимость новой однокомнатной квартиры в Перми составляет 2 100 000 рублей, двухкомнатной — 3 210 000 рублей, трёхкомнатной — 4 390 000 рублей.

Как изменятся цены в 2019 году

По словам экспертов, тенденция к повышению цен уже наметилась: в последние полгода фиксируется рост как на первичном, так и на вторичном рынках, особенно в сегментах комфорткласса и стандартного жилья, которые пользуются высоким спросом. Однако резкого скачка цен эксперты не ждут: скорее всего, стоимость квартир будет расти плавно.

«Есть застройщики, которые уже 24 раза за этот год подняли цены. Это демонстрирует тенденции к росту стоимости жилья в будущем. Ведь новостройки являются флагманом всех ценовых трендов, и они в первую очередь влияют на рынок недвижимости, а за ними уже подтягивается «вторичка», — рассказывает Екатерина Пахомова.

По мнению директора агентства недвижимости «Гранат» Елены Максимча, в 2019 году сохранят популярность квартиры в домах не старше десяти лет. Также будет востребовано жильё в более возрастных, но ухоженных пятиэтажках. И, конечно, останутся популярными квартиры в строящихся домах.

В новостройках самыми ликвидными считаются «евродвушки» (квартиры с совмещённой кухней-гостиной), а также двухкомнатные квартиры площадью до 60 квадратных метров. Кроме того, в продаже очень много студий площадью 20–25 квадратных метров, но рынок переполнен такими объектами и спрос на них наверняка снизится. Уже сегодня застройщики в новых проектах планируют всё меньше подобного жилья.

«Все источники заявляют, что ипотечные ставки будут расти. Они уже выросли в среднем на 0,5–1,5 %. Не считаю это критичным повышением. Рынок переживал и более высокие ставки. Главное, подходить к ипотечному кредиту разумно, рассчитывать свои силы. Если вы приобретаете первую квартиру, рекомендую начинать с малого — недорогого, но ликвидного жилья. Не нужно сразу покупать огромный объект на всю оставшуюся жизнь», — рассказывает Елена Максимча.

По словам Екатерины Пахомовой, сейчас многие застройщики предполагают рост цен на жильё в новостройках до 15 % в будущем году. Поэтому недвижимость остаётся хорошим вариантом для вложения денег относительно других инструментов инвестирования. Однако стопроцентно гарантировать такой рост нельзя, потому что ценообразование зависит от политической ситуации и от глобальной экономики.

Приобретая жильё, нужно также учитывать, что с 2019 года налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. К тому же ожидается рост тарифов ЖКХ. Поэтому выбирая жилплощадь, особенно если вы покупаете её с привлечением ипотечных средств, рассчитывайте свой бюджет, закладывая расходы на содержание квартиры.