Не всякая перепланировка законна. Как в Перми изменить своё жилье и не попасть под штраф или суд

Вы задумали дома перепланировку или решили продать квартиру с уже готовыми изменениями? Но знаете ли вы, что все стены, двери, сантехника и встроенные шкафы зафиксированы в техпаспорте, а отступление от него может грозить безуспешными попытками продать квартиру, штрафами и даже судом? Вместе со специалистом по перепланировке Ларисой Хагба мы рассмотрели типичные ситуации.

В каком случае вам вообще понадобится согласовывать перепланировку?

— Например, если вы собираетесь продать квартиру, — объясняет Лариса Хагба. — Если покупатель будет использовать ипотечные средства, то банк потребует оценочный отчет, в котором оценщик укажет все отступления от проекта. При несогласованной перепланировке банк просто не одобрит покупку такой квартиры. Кстати, если во время ремонта при несогласованной перепланировке на вас пожалуются соседи, то возникнут неприятности.

Встроенные шкафы

Самый частый пример перепланировки — встроенные шкафы. Хотя, казалось бы, убрали шкаф — что изменилось? Оказывается, по правилам и в этом случае надо делать проект, нести его в администрацию и ждать одобрения.

— При демонтаже шкафа увеличивается площадь коридора или комнаты, — объясняет специалист. — То есть меняются показатели. И это тоже надо зафиксировать.

Правда, если вся перепланировка состоит только в этом, то дешевле и быстрее перед продажей квартиры вернуть двери на место. Потому что процесс согласования занимает не менее 2,5 месяца. А стоимость проекта начинается от нескольких тысяч рублей.

И еще немного о новых встроенных шкафах. Стоит учесть, если вы построили шкаф, в котором дверцы идут от пола до потолка, это не считается перепланировкой. Но, если для шкафа вы возводили новые стены или перегородки — не важно, из гипсокартона, пазогребня или кирпича, это будет уже элементом перепланировки, который надо согласовывать.

Объединение кухни и комнаты

Многие расширяют кухню, снося стену между ней и комнатой. В этом случае главное, чтобы мойка, так называемое мокрое место, оставалась в пределах кухни. Но есть один нюанс, при незнании которого у вас могут даже отрезать газ: объединять кухню и комнату можно, только если квартира многокомнатная. В «однушке» в таком случае надо будет делать хотя бы раздвижную перегородку. Или можно отрезать газ и поставить электроплиту.

Перегородка между ванной и туалетом

Вторая по популярности перепланировка — это объединение или разделение санузла. Здесь минимум сложностей. Но бывают необычные решения, когда жильцы хотят перенести санузел в другое место. Так вот, поставить унитаз над чужой спальней или кухней нельзя.

— Есть строительные нормы для многоквартирных жилых домов, где сказано, что размещение ванных, душевых, санузлов, туалетов над жилыми комнатами и кухнями не допускается, — рассказывает о правилах Лариса Хагба. — Поэтому если хотим перенести туалет, то делаем его в коридоре или кладовке.

Объединение лоджии и комнаты

Есть разные варианты объединить лоджию с комнатой — просто убрать оконный блок или снести сам подоконный простенок. Дело в том, что не везде сейчас это можно согласовать. В некоторых районах присоединение лоджии в том или ином виде еще допустимо, но в целом по городу тенденция идет на полный запрет.

Например, в Дзержинском и Кировском районах уже нельзя ничего делать — даже утеплять лоджию опасно. Могут оштрафовать и заставить всё убирать.

Еще немного про балконы и панорамное остекление

Есть редкие желающие сделать панорамное остекление вместо обычного окна. Делать этого нельзя, и вот как это аргументируют власти.

— Наружная стена дома является общим имуществом всех собственников дома, — объясняет Лариса. — Есть только один вариант — собрать 100% голосов всех собственников дома. Администрация может отнестись к этому как к реконструкции дома и отправить вас получать разрешение на реконструкцию, а это уже совсем другая история. В таком случае панорамное окно просто нецелесообразно. То же самое можно сказать про замену ограждения лоджии или балкона на панорамное остекление.

Иногда на первых этажах делают балконы, но сейчас это не согласовать. Всё дело в изменении облика фасада и общем имуществе.

— Можно провести общее собрание, решить, что все первые этажи делают балконы и все собственники дома будут согласны, — рассказывает о процедуре Лариса. — Потом надо будет делать колерный паспорт, получать разрешение на реконструкцию. Но это очень трудозатратно.

Отопление и полы

Например, нельзя переносить батареи на теплую лоджию. Хотя это нигде не прописано, но практика показывает, что это не согласовать. Также нельзя делать теплый водяной пол — только электрический. Если хотите сделать лоджию отапливаемой, то придется ставить электрические конвекторы.

На всякий случай уточняем — смена деревянного пола на стяжку перепланировкой не считается. Только имейте в виду, что стоит делать стяжку на пять сантиметров и лучше облегченную. Лишняя нагрузка на перекрытия ни к чему.

Сделать из двух квартир одну или из «однушки» «трешку»

Сейчас невозможно соединить две квартиры или разделить ранее соединенные. Если вы не успели это сделать или согласовать, то ваш поезд ушел. С нового года практика изменилась — теперь это запрещено.

— Да, есть статья 40 Жилищного кодекса, где сказано, что собственник при приобретении смежных помещений вправе объединить их в одно, — рассказывает о своей практике Лариса. — Но сейчас вы получите отказ, даже если между квартирами не несущая стена. Я попыталась оспорить такой отказ в суде и не смогла. Хотя еще в конце прошлого года согласовала такую перепланировку.

Если квартиры были совмещены ранее и перепланировка была согласована, то проблем с продажей не будет. Но узаконить уже имеющуюся перепланировку не удастся. Как и разделить ранее совмещенные квартиры. Администрация объяснила, что это считается возведением нового объекта. Такая же ситуация с двухъярусными квартирами.

Некоторые собственники переоформляют однокомнатные в «двушки». И вот как это происходит — надо объединить кухню с комнатой и чуть дальше сделать перегородку, чтобы получилась «евродвушка». Это можно согласовать и зарегистрировать как двухкомнатную квартиру. Только надо учитывать, что жилой комнатой можно признать только помещение более восьми квадратных метров. Если меньше, то это уже кладовка или столовая. И еще один нюанс — в жилой комнате должно быть окно.

Процедура согласования

Если вы только планируете перепланировку, надо сделать предварительный проект и подать его в администрацию для согласования. По закону это длится 45 дней, но в Перми занимает 35 дней. Если администрация перепланировку одобрила, то спокойно делаете ремонт. Потом надо создать комиссию, провести приемку квартиры — это еще 25 дней. Далее визит специалистов БТИ и изготовление технического паспорта — еще две недели.

Если же вы решили узаконить уже существующую перепланировку, то этапы те же самые, кроме ремонта. Риск только в том, что правила постоянно меняются и то, что можно было вчера, нельзя уже сегодня.

Что произойдет, если у вас зафиксировали самовольную перепланировку? Вам выпишут штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей. Вы можете обратиться в суд с иском о сохранении квартиры в перепланированном виде. Но практика показывает, что суд удовлетворяет только 30% таких исков. И только в том случае, если перепланировка соответствует всем нормам и никто из соседей, УК или ТСЖ не не написали жалобы в различные инстанции.

Если и суд не удовлетворил иск, то вам придется восстановить квартиру, как было. Иначе ваша квартира пойдет с «молотка» за три копейки. И такие примеры уже были.