Сейчас существенно расширился список факторов, который может оказать негативное влияние на кредитное качество российских девелоперов. Компаниям потребуется на ходу адаптироваться к значительным изменениям операционной среды и устоять под одновременным воздействием нескольких шоков, считает ведущий аналитик долгового рынка «Открытие Инвестиции» Александр Шураков.
В качестве краткосрочных системных рисков строительного сектора аналитик выделяет снижение продаж жилья. Это он связывает с ростом ставок по ипотечным кредитам, который приводит к сокращению их выдачи. Со слов Александра Шуракова, крупнейшие девелоперы до 79% квартир продают через ипотеку, поэтому снижение выдачи ипотечных кредитов может сильно отразиться на объеме продаж.
Аналитик не исключает, что эффективность субсидированной ипотеки при сохранении высоких ставок на ипотеку на вторичном рынке может оказаться невысокой.
— Если разница между ними будет составлять 10–12% (а не 2,5–4%, как в 2021 г.), то цепочки по купле-продаже недвижимости могут перестать работать: семья не сможет продать имеющуюся квартиру, чтобы оплатить первичный взнос для покупки нового жилья у девелопера. Также это может спровоцировать возникновение существенного отличия цен на первичном и вторичном рынках, что окажет негативное влияние на объемы продаж девелоперов, — считает он.
По мнению Александра, вероятны падение и стагнация доходов домохозяйств. Ключевой индикатор для покупки жилья в ипотеку — размер платежа и его соотношение с доходами домохозяйства. Если номинальные доходы населения не будут расти, а ставки по ипотеке закрепятся в районе 12% или выше, то сохранение платежа на комфортном для средней семьи уровне потребует снижения цен на 35–40%. Либо семья может временно отказаться от улучшения жилищных условий.
Еще один фактор — снижение рентабельности проектов. Это может произойти, во-первых, из-за возможного ограничения роста цен на недвижимость и рентабельности проектов со стороны регулятора в случае расширения льготных ипотечных программ. Во-вторых, из-за опережающего роста себестоимости и ограниченной способности переложить рост издержек на потребителя.
— Девальвация рубля и рост цен на материалы приведет к росту себестоимости строительства. Девальвация рубля наиболее чувствительная для проектов бизнес-класса и премиального класса, в которых доля используемых импортных материалов существенно выше, чем при строительстве массового жилья, — говорит Александр. — Возможное снижение цен на металл на внутреннем рынке может отчасти компенсировать рост цен на другие позиции. Также после кризиса 2014–2015 годов в отрасли строительных материалов шло активное импортозамещение, благодаря чему сейчас сектор более устойчив к шоку девальвации из-за меньшей зависимости от импорта.
В-третьих, роста стоимости текущего заимствования по проектному финансированию — ставка по кредиту привязана к текущему значению ключевой ставки Банка России. Скажется и дефицит ключевых материалов и оборудования, разрыв производственных цепочек. Александр не исключает возникновение дефицита инженерно-технического оборудования, для замещения которого российскими аналогами может потребоваться дополнительное время. Также эксперты отрасли ожидают дефицит рабочей силы.
— На стройке занято большое количество работников из стран ближнего зарубежья, для которых важен валютный размер зарплаты, который существенно снизился после девальвации. В перспективе мигранты могут быть замещены российскими работниками, но это потребует времени и, возможно, увеличения оплаты труда, — считает аналитик.
Финансовые метрики, по мнению Александра Шуракова, могут ухудшиться на фоне задержки в раскрытии эскроу-счетов из-за более позднего завершения проектов.
— Мы допускаем, что, как и в период пандемии, регулятор будет сдержанно относиться к штрафованию девелоперов за задержку вводов по объективным причинам, поэтому более значимым является не рост штрафов за задержку, а более позднее по сравнению с планами раскрытие эскроу-счетов, — комментирует Александр.
Также на метрики повлияет ограниченный доступ к привлечению новых и рефинансированию текущих корпоративных кредитов, рост стоимости обслуживания долга. Может снизиться оборотный капитал и давление на ликвидность из-за сокращения кредиторской задолженности.
— В условиях повышенной инфляции и роста рисков контрагентов, возможен переход от оплаты в рассрочку за поставленные сырье и материалы к авансированию и полной предоплате. Для этого девелопером придется либо привлекать дополнительное банковское финансирование либо активнее задействовать собственные ресурсы, — пояснил эксперт.
Необходимо понимать, уточняет Александр, что описанные далее риски могут быть или не реализованы, или вовремя купированы акционерами компаний, регулятором или государством, а их влияние окажется управляемым или ограниченным.
Факторы поддержки
Сектор недвижимости является крайне важным для экономики страны как для создания рабочих мест, формирования спроса на широкую номенклатуру продукции внутреннего производства, так и для улучшения жилищных условий населения. Это, уверен аналитик, обеспечит к нему повышенное внимание и содействие со стороны государства.
— В качестве мер поддержки можно указать изменение программы льготной ипотеки, поддержка корпоративных заемщиков, имеющих кредиты по плавающим ставкам, поддержка системообразующих предприятий России и инвестиционный спрос на недвижимость, — заключил Александр Шураков.
Открыть брокерский счет в «Открытие Инвестиции» и получать качественную аналитику можно здесь.
АО «Открытие Брокер». Ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения о лице, осуществляющем управление активами, и иную информацию можно по адресу: Российская Федерация, 115114, г. Москва, ул. Кожевническая, д. 14, стр. 5, по телефону 8 800 500–78–25 (звонок по России бесплатный), на странице в сети Интернет Open-am.ru.