В Перми рухнули продажи квартир в новостройках? Говорим с застройщиками о том, что происходит с рынком при дикой ипотеке

Аналитики сервиса bnMAP сравнили количество проданных квартир в городах-миллионниках за сентябрь 2024 и 2023 годов. По их подсчетам, в каждом регионе упали продажи. Мы обратились к пермским застройщикам и подробнее узнали, как изменилась ситуация на рынке новостроек в регионе.

Для начала вводные: ипотека сейчас стала менее доступной — ставки повысились до 30%, а первоначальный взнос теперь от 10,1%. Недавно у нас выходил материал, где мы считали на ипотечном калькуляторе, сколько за пермские квартиры придется отдать в итоге. Суммы, которые получились с актуальными ставками и первоначальным взносом, вас шокируют.

Кроме того, банки все чаще отказывают в ипотеке — из-за новых условий у заемщиков строже проверяют платежеспособность и уровень доходов.

А еще поменялись условия по льготным программам, например, сейчас семейную ипотеку смогут получить семьи с ребенком до 6 лет и инвалидностью. В ипотеке для IT повысилась ставка с 5% до 6%, а максимальная сумма кредита стала 9 миллионов. Программу «Господдержка», по которой можно было купить недвижимость по ставке 8%, отменили, — она работала с весны 2020 как антикризисная мера в пандемию.

По словам коммерческого директора АО «ПЗСП» Кирилла Николаева, сравнить 2023 и 2024 годы сложно: все решает льготная ипотека. Так, например, в сентябре того года первоначальный взнос по ней увеличился с 15% до 20%, поэтому перед повышением был высокий спрос, который сохранился и в октябре.

Перед отменой льготной ипотеки в июне 2024 года клиентов стало больше. А в следующем месяце продажи упали, но уже в августе выросли на 16%. В сентябре на рынке тоже был рост — как следствие скорой отмены семейной ипотеки. Но в октябре уже не было лимитов, поэтому клиентов стало меньше.

Клиенты стали тщательнее изучать предложения и долго их обдумывать, подчеркнули в «ПЗСП». Чаще пермяки берут семейную ипотеку и рассрочку — программу, при которой до конца строительства (обычно это год-два) покупатель платит 20 тысяч рублей ежемесячно, а за месяц до ввода объекта в эксплуатацию выплачивает оставшуюся часть стоимости квартиру. Еще клиенты используют трейд-ин — обмен старой квартиры на новую, и скидки от «ПЗСП» — например, за каждого ребёнка в семье покупателя, участникам СВО и работникам оборонно-промышленного комплекса.

— В текущих условиях клиенты еще более ответственно подходят к выбору квартиры, чем раньше, — отмечают в «ПЗСП». — Что вполне объяснимо, ведь покупка квартиры — это одно из ключевых решений, которое определит и качество жизни, и дальнейшую финансовую нагрузку на приобретателя.

Кирилл Николаев говорит, что сейчас банки отказывают в ипотеке в 15-20% случаях, а по семейной — в 5-10%. Этому есть причина — банки стали строже. У заемщиков смотрят показатель долговой нагрузки — проще говоря, закредитованность. Если он высокий, то выдача ипотеки таким клиентам банку невыгодна.

Как рассказали 59.RU в пресс-службе застройщика «Кинетика», в этом году число сделок в Перми снизилось на 43%. Но есть и другая статистика: средняя цена проданной квартиры — 6,65 млн рублей, а квадратного метра — до 138 790 рублей. Чек вырос на 26,5%.

В «Кинетике» отмечают: отмена льготных программ не повлияла на девелоперов — они до сих пор продают квартиры.

— Рынок не встал, это точно. С учетом высокой стоимости проектного финансирования, девелоперы не могут себе позволить остановить или существенно снизить объемы продаж, — отмечают в «Кинетике». — Мы пересмотрели подход к инструментам продаж, ценообразованию и рекламе.

На примере своего объекта на ул. Камской, 8А застройщик рассказал о программах, которыми сейчас пользуются пермяки. По льготной ипотеке здесь продано 63% квартир, в рассрочку — 29%, а в трейд-ин — 8%.

Сегодня у «Кинетики» только каждый третий клиент становится покупателем — конверсия из предложения в сделку снизилась с 8% до 3%. Этому есть причина — новые условия по ипотеке, из-за которых многим она стала недоступной. Для семейной ипотеки клиентов мало, рассрочка тоже доступна не каждому — программа короткая, действует только до окончания строительства, обычно, это один год.

— Мы не используем программы субсидирования ставок. Считаем эту программу нечестной по отношению к покупателю. Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют — по факту за все платит покупатель, — отмечают в «Кинетике».

В «Кинетике» объяснили, что по этой программе клиенты переплачивают за жилье до 20% и «могут понести убытки в случае продажи жилья после ввода дома в эксплуатацию по реальной рыночной цене».

Ипотечный брокер «Кинетики» отметил, что в этом году отказы по ипотеке выросли с 23% до 47%. Но по рынку этот показатель другой.

— По рынку в целом этот показатель намного выше, — отметили в пресс-службе «Кинетики». — По оценкам банков, доля отказов по ипотеке составляет порядка 60%.

Генеральный директор ГК «Альфа» Сергей Ширинкин также подчеркнул, что спад продаж — следствие отмены льготной ипотеки.

— Но базовая ипотечная ставка — свыше 20% — конечно, это неподъемные условия для клиентов, — подчеркнул Сергей.

Сейчас на рынке новостроек ситуация такая: квартиры стандарт- и комфорт-класса по семейной ипотеке в основном берут те, кому нужно срочно решить жилищный вопрос. А для квартир бизнес- и премиум-класса обычно ипотеку не берут — их покупают за счет имеющихся на руках средств. Поэтому у застройщиков конкуренция с банками: клиенты выбирают между покупкой недвижимости или вкладом с высоким процентом.

Сегодня для экономии пермяки пользуются семейной ипотекой и берут рассрочку. Ее условия — взнос от 20% стоимости квартиры и ежемесячные платежи до завершения строительства: 35 тысяч —  при цене квартиры менее 6 миллионов, 50 тысяч — если цена квартиры выше 6 миллионов. А вот разницы в цене между «котлованом» и квартирой на этапе сдачи дома нет — по словам Сергея, на этом не сэкономить.

— Практика, что цена квартиры на этапе котлована намного меньше, чем перед сдачей в эксплуатацию, уже в прошлом, — поясняет сотрудник «Альфы». — Сейчас так не работает: цены выравниваются и не столь сильно зависят от степени готовности объекта.

Сергей Ширинкин подчеркивает, что сейчас клиенты быстро выходят на сделку — все понимают, что лимиты по льготам ограничены и могут закончиться в любой момент.

Генеральный директор ГК «Альфа» так же, как и его коллеги, говорит, что банки все чаще отказывают в ипотеке. Статистика такова: если клиент подает заявку сразу в 3-4 банка, то одобрит только один. Основная причина — высокая закредитованность.

— Банки предлагают погасить имеющиеся кредиты, закрыть кредитные карты или привлечь созаемщиков, — говорит Сергей Ширинкин.

Ранее мы делали большой материал про пермские хрущевкам — разбирали, грозит ли им реновация.