Как организована работа добросовестной управляющей компании? Может ли она быть в ладу с жильцами и при этом не нести убытки? Какова вероятность найти консенсус со злостными неплательщиками? Dom.59.ru совместно с управляющей компанией МУП ЖКХ «Гарант» поселка Звездный нашел ответы на эти вопросы и определил пять факторов успешной жилищно-коммунальной деятельности.
Когда поставщик и производитель – это одно лицо
В почтовом ящике скопилась целая пачка квитанций за коммуналку. Одной компании надо платить за тепло, другой – за газ, третьей – за электроэнергию, четвертой – за содержание общего имущества дома. Подобная ситуация знакома многим жителям многоквартирных домов. Если же в доме возникли проблемы, разобраться, кто должен их решить, порой бывает просто невозможно. Организации могут бесконечно перекладывать ответственность друг на друга. Поэтому потребителю гораздо удобнее, когда все услуги осуществляет одно лицо. Именно так происходит в поселке Звездном.
МУП ЖКХ «Гарант» отвечает практически за каждый жилой дом в поселке. «Гарант» – это и поставщик, и производитель коммунальных услуг в 47 многоквартирных домах. Все ресурсы сосредоточены в одном месте, и ответственность за полное содержание дома лежит только на компании «Гарант». Жильцы платят в одну кассу за все услуги, а если чем-то недовольны, с претензиями приходят по одному адресу. Так решать любую жилищно-коммунальную проблему становится гораздо проще.
Когда результаты работы видно невооруженным глазом
Порой на следующий день после ремонта на покрашенных стенах в подъезде появляются надписи, только что вкрученные лампочки исчезают. В таких условиях ни одна управляющая компания не справится со своими обязанностями. Между тем объем работ, выполняемый компанией, обширен и чаще всего незаметен. Однако покрашенная во дворике лавочка или восстановленные почтовые ящики часто имеют для жильцов ту же ценность, что и многомесячная работа по замене коммуникаций в подвальном помещении. Поэтому задача управляющей компании, если она заинтересована в партнерских отношениях с жителями, – наладить систему взаимодействия с активом дома. Сделал работу – покажи, что она выполнена.
Когда компания общается с жильцами
Люди часто приходят в управляющую компанию со своими бедами. Кто-то считает, что сумма платежей неоправданно завышена, другой недоволен качеством услуг, а третий надеется в рассрочку погасить накопившийся долг за коммуналку. Жилец пишет заявление и надеется получить ответ, который его устраивает. Однако это случается далеко не всегда. Безусловно, при наличии оснований (ошибки в расчетах, ухудшение качества услуг, невыполнение отдельных видов работ) компания должна сделать перерасчет. Но часто жителям непонятно, каким образом начисляются суммы за коммунальные услуги. А тонкостей здесь хватает.
Дело в том, что непрерывно изменяющееся законодательство в сфере ЖКХ усложняет и без того непростые взаимоотношения с потребителями. Расчеты сложны даже для специалистов. Поэтому персонал компании «Гарант» регулярно проходит обучение.
«Повышение тарифов – это не инициатива компаний, а объективный процесс, связанный с инфляцией. Решение о росте цен за коммунальные услуги принимает специальный орган исполнительной власти субъекта РФ – служба по тарифам Пермского края. Этот орган власти является арбитром в споре между ресурсоснабжающими организациями и потребителями услуг и следит за балансом интересов этих групп. Жилищный тариф (содержание и техническое обслуживание общего имущества дома) устанавливается на общем собрании дома по предложению управляющей компании. Каким он будет, решают сами жители дома или группы домов. Отчеты о реализации услуг по тарифам управляющие компании направляют в разные органы: по коммунальным услугам – региональной службе, по жилищным – общему собранию собственников дома», – рассказал директор МУП ЖКХ «Гарант» Дмитрий Марквирер.
Кстати, за работой управляющих компаний пристально следят надзорные органы. И если они выявят нарушения лицензионной деятельности, то могут оштрафовать компанию на 250–300 тысяч рублей. На эти деньги можно содержать (без учета коммунальных услуг) один 90-квартирный дом в течение трех месяцев. Такие штрафы способны «похоронить» небольшие управляющие компании. Формальные причины штрафов составляют более 15 страниц мелкого текста (проще перечислить за что штрафы не дают). Поэтому любая управляющая компания должна стремиться удовлетворить обоснованные жалобы всех обратившихся жителей.
Обо всех изменениях стоимости услуг компания обязана предупреждать жильцов и ежегодно организовывать общие собрания собственников. На собраниях компания дает полный отчет о проделанной работе, а жильцы обсуждают наболевшие проблемы и договариваются с управленцами о возможных решениях.
Дмитрий Марквирер рассказал, как его подчиненные реагируют на обращения жителей Звездного: «На письменные заявления мы всегда отвечаем. Для некоторых жильцов составляем ответы на несколько страниц: прописываем все формулы расчета стоимости услуг. Мы стараемся входить в положение людей. Ведь ситуации бывают разными. Например, если у человека накопился крупный долг, предлагаем ему расплатиться в рассрочку. Нужно только прийти к юристу и заключить соглашение. Чаще всего срок погашения долга составляет полгода».
В соответствии с действующим законодательством, управляющие и ресурсоснабжающие организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности. На сайте компании «Гарант» есть вся информация о ее деятельности. А если пользователи не нашли ответ на свой вопрос, то могут обратиться в офис или интернет-приемную. У компании есть странички и в социальных сетях, на которых можно задавать любые вопросы о содержании дома.
«Наша компания стремится к максимальной открытости и всегда готова к диалогу с жителями», – говорит Дмитрий Марквирер.
Когда в доме работают энергосберегающие технологии
Постоянный рост стоимости коммунальных услуг уже давно нервирует граждан. Решением этой проблемы может стать применение в многоквартирных домах энергосберегающих технологий. Одно из основных направлений – сбережение тепловой энергии. Самый простой и дешевый вариант – установка специализированной задвижки на вводе в дом. Она позволяет вручную убавлять отопление во всем многоквартирном доме.
Второй вариант – установка таких задвижек на стояках отопления в каждом подъезде. Это более гибкая система, но и более затратная. Самый радикальный способ – установка запорной арматуры (кранов) на каждую батарею в каждой комнате квартиры. С помощью специального крана жилец может регулировать подачу тепла отдельно в каждом помещении и не открывать форточки из-за повышенной температуры. Можно пойти дальше - смонтировать в доме «погодозависимую» автоматику, которая самостоятельно будет регулировать подачу теплоносителя в дом.
Дмитрий Марквирер так прокомментировал подобные решения: «Многоквартирный дом – это муравейник, жильцы которого зависят друг от друга. Поэтому энергосберегающие технологии для получения эффекта нужно использовать массово. А значит, жильцы должны договариваться друг с другом. В этом случае каждый месяц они могут сэкономить как минимум 10% стоимости за тепло. «Гарант» будет продолжать предлагать реализовывать энергосберегающие технологии – за ними будущее».
Когда жители ведут себя неравнодушно и доверяют своей компании
Конечно, сами жильцы должны быть неравнодушны к благоустройству придомовой территории и качественному содержанию дома. Не портить рисунками и надписями только что покрашенные стены, не мусорить. Многие выигрывают гранты и самостоятельно обустраивают дворы детскими площадками, размещают клумбы, украшают подъезды цветами. На общих собраниях жители выбирают советы домов, старших по подъезду, председателей советов. «Гарант» старается задействовать этих людей для более тесного сотрудничества. Фактически люди, живущие в доме и регулярно оплачивающие жилищные и коммунальные услуги, являются работодателями (заказчиками), а управляющие и ресурсоснабжающие компании – это работники (подрядчики, исполнители).
И эта связка только тогда будет эффективной, когда работник и работодатель начнут доверять друг другу. Только благодаря доверию и неравнодушному отношению людей к месту своего жительства управляющая компания на 100% будет выполнять свои функции.
МУП ЖКХ «Гарант»,
адрес: 614575, Пермский край, поселок Звездный, ул. Ленина, 12а;
тел./факс:+7 (342) 297-06-12;
тел. бухгалтерии:+7 (342) 297-06-18, 297-06-12;
тел. расчетной группы:+7 (342) 297-06-20;
тел. контролера РЭС:+7 (342) 297-06-22;
тел. диспетчерской службы:+7 (342) 297-00-04;
тел. домоуправления:+7 (342) 297-06-19;
тел. паспортного стола: +7 (342) 297-01-22;
электронная почта: info@garant-gkh.ru;
сайт компании;
страница «ВКонтакте».
