Мэрия vs «Пушкинская баня»: что не поделили городские чиновники и арендатор?

Через два года «Пушкинская баня» должна будет отметить уже свое 40-летие, однако внутренний вид у нее не праздничный. В этом убедился корреспондент 59.ru, который ради эксперимента сходил туда в конце 2016 года. Арендатор бани Валерий Япаров говорит, что взял в аренду баню в еще худшем состоянии. По его словам, он потратил на ремонт в 2003–2013 годах 27,1 миллиона рублей и утверждает, что эти деньги ему должен вернуть город. Администрация, в свою очередь, говорит, что претендует на 28,6 миллиона уже от самого Валерия Япарова.

Уже не до ремонта

В «Пушкинской» тепло и снова пахнет жареной рыбой — как тогда, в конце 2016 года, когда мы делали обзор пермских общественных бань.

— Я читала ваш материал, — почти с порога говорит дочь Валерия Япарова Дарья. Два года она уже работает здесь управляющей. На вопросы о бане отвечает наравне с отцом — было время, чтобы вникнуть в бизнес.

— Мы и сами видим, что она требует ремонта, и притом — большого. Но я здесь фактически выросла и могу сказать, что всё было по-другому. Сейчас, пока мы судимся с мэрией, ремонтировать баню невозможно — просто поддерживаем ее в рабочем состоянии, — говорит Дарья.

Мы сидим в ее небольшом кабинете на первом этаже. Ее отвлекают журналисты — целый день приглашают на интервью после того, как она разослала в интернете открытое письмо «Сохраним "Пушкинскую баню"». В тот же день по городу стали ходить люди с плакатами — работники «Пушкинской» — с призывом, созвучному названию письма.

— Им важно, чтобы баня работала, как раньше, — говорит Дарья. — Неизвестно, будет ли это, если нас выгонят.

А съехать, возможно, в будущем придется — если мэрия выиграет суд. В администрации утверждают, что у Валерия Япарова накопился долг в размере 28 миллионов 624 тысяч 207 рублей. Сам арендатор это отрицает, поэтому сейчас судится. Первое заседание по этому вопросу назначено на апрель.

На вопрос о том, почему баня только сейчас привлекает внимание общественности, хотя суды идут уже несколько лет, Дарья отвечает:

— Накипело.

Арендатор всё делает сам

Валерий Япаров в 2003 году заключил с администрацией Перми договор об аренде на 10 лет, который по истечении этого срока по условиям продлевался на неопределенный срок. До того, как стать арендатором, Валерий Япаров работал директором банно-прачечного треста Перми, а затем и директором бани «Пушкинская». По профессии Япаров — врач, в свое время был заведующим лечебно-диагностическим отделением краевой клинической больницы.

Вообще у него большое «резюме» — кандидат наук, занимался спортивной медициной. Фотографироваться Валерий Япаров отказывается.

В 2003 году баня была в самом неудовлетворительном состоянии, говорит арендатор. Это подтверждается актами обследования помещений (есть в распоряжении 59.ru. — Прим. авт.). Вот, к примеру, выдержки из документа:

— Перегородки — кирпичные, частично деревянные, отштукатуренные — сгнили; парильня — деревянная, обшивка поражена гнилью; электрика — не отвечает нормам СНиП.

— С 2003 года по 2013-й мы потратили на восстановление бани более 27 миллионов рублей — это подтверждается документами, которые мы подготовили для суда (результаты экспертизы есть в распоряжении редакции. — Прим. авт.), — говорит Валерий.

Отметим, что вместе с баней в аренду бизнесмен взял участок, прилегающий к ней. По мнению бизнесмена, это очень важная деталь, которая и стала «камнем преткновения». Но к ней мы вернёмся позже.

По словам Валерия Япарова, с 2003 по 2006 год ему засчитывалась арендная плата за счет трат на капремонт. Это разрешалось законодательством. Но в 2006 году это право отменили. В этом же году мэрия подала иск о взыскании с него аренды. Валерий Япаров, в свою очередь, подал встречный иск о зачете ему суммы за капремонт. И в итоге выиграл 1,5 миллиона рублей.

Несмотря на изменения в законе, Япаров продолжал ремонтировать здание бани за свой счет — вплоть до 2011-го.

— Имущество нельзя было не содержать, всё бы совсем развалилось, — говорит Дарья. — Сейчас деньги уходят на поддержание «удовлетворительного состояния» и текущие мелкие ремонты.

Однако ранее в мэрии Перми в интервью «Новому компаньону» рассказывали, что с 2011 года, к примеру, первый этаж «капитально не ремонтировался» и его состояние «вызывает серьезные вопросы».

Суды из-за первого этажа

Решение выкупить помещения на первом этаже, по словам бизнесмена, было продиктовано прежде всего желанием «уйти от арендных отношений». В 2011 году он заключил с муниципалитетом договор купли-продажи на часть помещений площадью 999,8 кв.м. В мэрии Перми 59.ru сообщили, что их стоимость составляла 42,5 миллиона рублей. Договор предприниматель мог оплачивать в рассрочку — в течение 3 лет. По словам Валерия Япарова, часть суммы он оплатил, при этом надеялся, что вся сумма, которую он заплатил за капремонт в 2009–2011 годах, уйдет на оплату по договору. Это порядка 27 миллионов рублей.

— Раньше практика была такая — могли засчитать по закону о капремонте. Но в итоге нам в этом отказали, — говорит Дарья Япарова. — Все это время — с 2003 по 2013 год — мы пытались с ними договориться. Не вышло.

В 2013 году департамент имущественных отношений Перми обратился в арбитражный суд с иском к Япарову о расторжении договора купли-продажи. Как пояснили 59.ru в мэрии, всего за весь период действия договора было оплачено 85 тысяч рублей из 42 миллионов 500 тысяч рублей.

Мэрия в итоге расторгла договор купли-продажи только в 2016 году. В суде от Япарова потребовали более 500 миллионов рублей пени, накопившихся за два года. В итоге удалось отсудить только 500 тысяч рублей. После этого Валерий Япаров снова вернулся в статус арендатора.

Разрыв отношений

В 2015 году мэрия подала «предупреждение об одностороннем отказе от договора аренды как продленного на неопределенный срок». Как следует из официального ответа администрации Перми 59.ru, это было 18 марта. В этом же ответе сказано, что 26 июня «договор аренды был прекращен», что «подтверждено судебными актами».

В начале материала мы указывали, что договор был заключен на 10 лет, после чего автоматически продлевался на неопредленный срок. По закону теоретически договор может быть расторгнут, в частности, при «существенном нарушении договора другой стороной». Если говорить сухим юридическим языком, существенным считается «нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Тут возникает вопрос, почему Валерий Япаров вместе с дочерью до сих пор находятся в бане, если договор был расторгнут в 2015 году.

— Уже года два как мы обжалуем это «предупреждение». Никто нас официально договора аренды не лишал, мы по-прежнему здесь, — говорит Дарья Япарова. — У нас сейчас в общей сложности 27 судов по делу о бане. Не было никаких «существенных нарушений», которые могли бы привести к расторжению договора.

Из ответа мэрии следует, что с 2011 по 2014 год департамент «неоднократно обращался в суд с целью взыскания арендной платы и неустойки».

— Департамент правомерно воспользовался своим правом на отказ от договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, — сообщили в мэрии.

В кодексе этот пункт звучит так:

— Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Кто кому должен?

В мэрии Перми 59.ru сообщили, что сейчас бизнесмен Валерий Япаров должен городу более 28 миллионов рублей.

Сам бизнесмен эти цифры не подтверждает.

— Я точно знаю, что за мной долг — около 9 миллионов рублей по арендной плате, а откуда остальные деньги — не понятно, — говорит Валерий Япаров. — Также сегодня мы не должны ни одной ресурсоснабжающей организации.

— С тех пор, как нам прислали предупреждение, мы уже несколько круглых столов провели о том, чтобы сохранить баню. Сумма в 28 миллионов на них не звучала, — говорит Дарья.

В департаменте, в свою очередь, эту сумму готовы разложить по составляющим.

— Сумма в размере более 8,4 миллиона рублей подтверждена судебными актами (это долг по аренде. — Прим. авт.). По остальной сумме задолженности — а это убытки городского бюджета, понесенные вследствие расторжения договора купли-продажи части бани; задолженность за пользование баней без правовых оснований (в период с 2015 по наше время, когда договор якобы был расторгнут. — Прим. авт.) — требования направлены в суд, — пояснили 59.ru в мэрии.

Сам арендатор пытается выйти с чиновниками на мировую.

— Сейчас мы пытаемся отозвать предупреждение, признать договор аренды действующим и в идеале — произвести взаимный расчёт, — говорит Дарья.

Баня — «верхушка айсберга»

В разговоре Валерия Япарова с корреспондентом 59.ru есть интересный момент: якобы, против того, чтобы урегулировать все «полюбовно», выступает сам мэр Перми Дмитрий Самойлов. Мы задали этот вопрос мэрии, однако его оставили без ответа. Нам только сообщили, что «разрешение споров во внесудебном порядке в настоящее время не представляется возможным».

— Во время встреч заместители (Дмитрия Самойлова. — Прим. автора) были готовы рассматривать вариант мирового соглашения. Но он сам лично принципиально не готов на это идти, — говорит Валерий Япаров.

Валерий Япаров предполагает, что баня — это не главный объект, который может сейчас интересовать чиновников. Владельцы считают, что причина «наездов» — это участок рядом с ней площадью 1,089 тысячи квадратных метров. Это то самое место, огороженное сейчас забором. Именно там 10 лет назад арендатор хотел построить 10-этажный медицинский частный центр. Кроме того, планировалось, что над баней будут достроены два этажа, которые займут фитнес-центр и массажный салон.

Возведение медцентра под названием Apollon хотели начать в 2009 году. Всего 5,5 миллиона рублей было вложено только в согласование проекта. По словам арендаторов, они провели межевание земельного участка, разрешение на строительство тоже было получено.

— У нас был договор аренды на этот объект, мы все согласовали с мэрией, в 2007 году было получено разрешение на строительство, забили 47 свай с разрешения суда, — рассказывает Дарья. — А потом началось…

В 2008 году «Коммерсант» писал о том, что медцентром заинтересовалась прокуратура. Надзорный орган утверждал, что «переход муниципальной собственности в частную» начался без проведения торгов, публичных слушаний и так далее. В прокуратуре также указали, что «земля под строительство не выделялась» и «право на возведение задуманного пристроя площадью 9,4 тысячи кв.м не оговорено в арендном договоре».

По словам Дарья Япаровой, тогда вопрос решился следующим образом: они предоставили разрешение на строительство, и прокуратура убедилась в его законности. Дело в итоге возбуждать не стали. Вопрос отпал.

Однако сваями всё и ограничилось. Из-за финансовых трудностей строительство было остановлено и больше не возобновлялось. Амбициозный проект так и остался только в макете — Дарья Япарова продемонстрировала его нам. Сейчас на бизнесмена подан иск о признании права собственности недействительным. Истец — департамент земельных отношений.

По словам Валерия Япарова, в отношении этого участка начался чуть ли не «рейдерский захват». Были возбуждены уголовные дела. О некоторых вещах, которые происходили с участком за всё это время, он говорить не хочет.

— Начали забрасывать нас исками — говорили, что мы тут незаконно хотим построить центр. Допросы, выемки. Объект был много кому нужен. Мы до сих пор в судах сидим. Сейчас, возможно, аналогичная история — поэтому чиновники никак с нами договориться не хотят, — говорит Валерий Япаров.

Сам арендатор видел в возведении пристроя «решение социальной задачи».

— — Это должен был быть современный многофункциональный медицинский центрг, — говорит Дарья. — В его услуги должна быть включена терапия и в том числе и для раковых больных — процедуры, ради которых не нужно будет ехать в Европу. К сожалению, эта очень актуально последнее время.

«Будет как с Горьковской баней»

Говоря о будущем «Пушкинской», в мэрии утверждают, что статус «общественная баня» она сохранит.

— Состояние и необходимость ремонта бани возможно будет оценить после ее освобождения и обследования. Смена целевого назначения и снос здания не планируются, — сообщили в мэрии.

— Тут один вопрос — нужна ли баня городу или будет такая же ситуация, как с Горьковской, — говорит Валерий Япаров.

Баня на улице Максима Горького, 80, про которую идет речь, в 2003 году была сдана в аренду ООО «ПТДН-Траст», но в 2013 году вновь была передана муниципалитету из-за долгов предпринимателя по аренде. В мэрии прокомментировали, что сейчас ищут инвестора, который сможет ее отремонтировать — здание уже несколько лет фактически заброшено.

— Мало кто сейчас возьмется за то, чтобы арендовать баню, — мрачно заявляет Валерий Япаров. — Условия не самые лучшие. Смотрите сами — капремонт — только за свой счет. К тому же несколько лет назад мы начали платить за коммунальные услуги по тарифам промышленных предприятий. За льготы для пенсионеров нам больше не доплачивают, но мы их продолжаем мыть по 150 рублей в специально отведенные дни. Неизвестно, будет ли такая услуга, если арендатор сменится.