«Вы договорились, что вас проведут через темный лес, а на полпути вам предлагают отписать квартиру»

Конфликт между властями и «Сатурн-Р», из-за которого полностью готовая школа в микрорайоне Красные казармы до сих пор стоит закрытой, длится уже давно, но это не сделало его менее напряженным. Стороны всё еще ведут многочисленные судебные разбирательства, где выясняют, кто же из них прав. Мы тоже попытались разобраться в проблеме и поговорили с владельцем холдинга Александром Репиным. Публикуем его взгляд на сложившуюся ситуацию.

Напомним, в сентябре 2017 года власти Пермского края впервые заявили о том, что соцобъекты за свой счет должны возводить застройщики жилья. Тогда правительство сообщило, что с компанией «КОРТРОС» заключили соглашение, по которому она должна построить и передать городу детсад в ЖК «Гулливер».

Позднее подписали еще несколько соглашений, в том числе в 2018 году — со СМУ № 3 «Сатурн-Р». Согласно документу, застройщик должен был за свой счет построить на территории Красных казарм школу на 1225 мест и детсады, а затем отдать их мэрии Перми. Кроме того, в обязанности девелопера входило перечисление в бюджет почти 123 миллионов рублей.

В июне 2020 года владелец холдинга «Сатурн-Р» Александр Репин отказался безвозмездно передавать Перми школу и потребовал, чтобы город купил ее. Бизнесмен заявил «Ъ-Прикамье», что Николай Кирюхин (он тогда занимал пост директора СМУ № 3 «Сатурн-Р») вынужден был подписать соглашение под давлением властей — якобы иначе компании не дали бы строить дальше.

Позднее о давлении в суде заявил и гендиректор ПЗСП Алексей Дёмкин. Мы публиковали большой разбор на эту тему.

До соглашений

Александр Репин рассказал, как власти и застройщики взаимодействовали до того, как появилась практика заключения соглашений.

— Я не знаю, как строились отношения с другими застройщиками, но внешне это выглядело следующим образом: застройщик приобретал или брал в аренду земельный участок, получал градплан и, ориентируясь на параметры разрешенного строительства, создавал проект, получал заключение экспертизы и разрешение на строительство и приступал к работам. Было обычное, нормальное взаимодействие, — объясняет бизнесмен. — Если была необходимость, проводили общественные слушания. <...> Всё. Так было раньше. Так должно быть и сейчас. Были у кого-то нарушения или не были — я не знаю. В отношении нас всё было так: был вопрос — получался ответ.

По словам Александра Репина, до 2018 года власти не обращались к нему с предложением построить и бесплатно передать им соцобъекты.

— Если бы администрация обратилась с такой просьбой к любому застройщику, это бы являлось нарушением закона, — считает Александр Анатольевич. — Застройщик — это организация, которая производит освоение той или иной площадки на основании выданного градплана. Всё, дальше это уже будет называться «договоренности», а договоренности между властью и бизнесом запрещены законом.

Школа в «Арсенале» должна была быть меньше, в другом месте и построена за государственный счет

По словам Александра Репина, участок под ЖК «Арсенал» его компания приобрела в 2015 году по очень высокой цене — полтора миллиарда рублей. Бизнесмен говорит, что изначально никакой «социальной нагрузкой» эта территория не сопровождалась, о том, что строительство жилья здесь возможно только при условии возведения школы за счет девелопера, речи не было.

— Здесь на нашем проекте планировки (Репин на плане показывает участок земли, расположенный ближе к улице Чернышевского, чем территория ныне построенной школы. — Прим. автора) была нарисована планируемая школа на 600 мест, — объясняет Александр Репин. — В 2016 году я подошел к главе города Дмитрию Самойлову и говорю: «Как-то мало для этого района будет». Потому что, согласно документам, этот район рассчитан на 400 тысяч квадратных метров. Может быть, по каким-то устаревшим нормам это и нормально, но по современным требуется большее количество учебных мест. И поэтому от меня было предложение: «Давайте мы осуществим строительство большей школы, а вы заложите в бюджет эти деньги на школу на 2019–2020 годы».

Бизнесмен утверждает: речь шла не о дарении школы, а о ее строительстве с последующим выкупом. Репин говорит, что сделал такое предложение, так как понимал: получение бюджетного финансирования на строительство школы потребует времени, а учиться детям новоселов нужно будет уже скоро.

— Самойлов тогда очень обрадовался, и мы начали работу по этому вопросу. Никак документально мы это не фиксировали. Просто я предложил, и началась проработка — что и как должно быть, — вспоминает собеседник. — Именно там было предложение поменять земельный участок на другой, чтобы увеличить количество учебных мест. Предыдущий участок был около двух гектаров, а этот, на Татищева, 7, — уже три гектара.

По мнению Репина, власти Пермского края, понимая, что на территории бывшей воинской части в центре города вот-вот появится большой микрорайон, могли бы заявить ее на участие в программе «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда» и получить средства на строительство школы, садиков, дорог и прочей инфраструктуры. Бизнесмен заявляет, что по закону он сам вообще мог не заниматься этими вопросами.

— Не я должен быть инициатором, а вообще-то власти края и города. Мы же осуществляем не комплексную застройку. Весь район разделен на отдельные участки, мы осуществляем застройку отдельных квадратов и эти квадраты передаем. Дома — это одно, дороги — это другое. Да, это всё в нашей собственности, но это разные земельные участки под разными кадастровыми номерами. Это не есть район целиком как комплекс, — объясняет собеседник. — Видя всё это, краевые власти должны были обращаться в правительство и входить в программу «Стимул» с самого начала. <...> На планируемые 400 тысяч квадратных метров, если войти в программу сразу, можно было получить 1 миллиард 600 миллионов рублей. Вот оно как на самом деле должно быть, но предыдущие руководители это не начали делать. И в следующий год, когда пришел Сюткин, тоже упустили. Я на общественном совете сказал: «Вы что делаете? У вас деньги лишние? Почему не получаете из госбюджета по программе "Стимул"?»

По данным Александра Репина, 1,6 миллиарда, которые край мог получить по программе «Стимул», хватило бы на строительство школы, детсадов и дорог. Бизнесмен говорит, что регион в результате добился перечисления только части из этих средств — 400 миллионов краю перечислили под строительство третьей очереди ЖК «Арсенал». Они, по словам Репина, пошли на строительство нового корпуса школы № 93 и на дороги в «Арсенале».

Кто инициировал заключение соглашений?

Александр Репин дал нам понять, что инициатором заключения соглашения между властями и «Сатурн-Р» был бывший губернатор Пермского края Максим Решетников.

— Если это комфортное жилье, как оно может существовать без инфраструктуры, то есть школы, больницы и прочего? Никак, — рассуждает бизнесмен. — Поэтому я даже в какой-то мере понимаю Максима Геннадьевича Решетникова, который заявил, что не даст строить жилье до тех пор, пока не будут построены соцобъекты. Всё правильно, я с этим согласен. Я был готов построить при условии, что мне за это потом заплатят. А вот тут кто-то перевернул: раз получаешь много прибыли, будь добр пожертвовать городу.

По словам Александра Репина, отказаться от подписания соглашения его компания не могла, так как ей пригрозили, что в противном случае не дадут строить жилье в Перми. Кто именно обращался к нему с такими угрозами, Репин не уточняет.

В результате от лица СМУ № 3 «Сатурн-Р» соглашение подписал Николай Кирюхин, который в 2018 году был его директором. Репин говорит, что на строительство школы направили деньги, ранее заработанные «Сатурн-Р». Доход от продажи квартир в «Арсенале» на школу не тратили — все средства были заморожены на спецсчетах до передачи квартир дольщикам (подробно об эскроу-счетах и о том, как они работают, мы рассказывали в тексте по ссылке).

Плотность, высотность и мотивы подписания соглашения

Александр Репин говорит, что для того, чтобы мотивировать его заключить соглашение, администрация Перми изменила допустимую плотность застройки на участках, предназначенных для строительства второй очереди (дома по улицам Василия Татищева и Александра Турчевича), в сторону уменьшения, а когда соглашение было подписано, вернула этот показатель к прежним значениям.

— Когда мы купили эту землю, там не было ограничений по высотности, а коэффициент плотности (так называют отношение площади строений к площади участка. — Прим. автора) был в районе трех, — рассказывает бизнесмен. — Потом коэффициент понизили до двух с половиной, а в июне 2018 года вернули обратно. Все говорят, что Репин обнаглел, продавил повышение высотности и плотности. Не было такого! Высотность никто не повышал, а плотность просто вернули обратно.

В качестве доказательства своих слов бизнесмен предоставил редакции 59.RU постановление администрации Перми от 22 июня 2018 года (за два месяца до этого было подписано соглашение), согласно которому допустимую плотность застройки для четырех участков в Красных казармах увеличили с 2,5 до 3,2, для одного — с 2,5 до 2,9.

— Представьте, что вы договорились о том, что вас проведут через темный лес, но на середине пути говорят: «Или отписывай мне квартиру, или я тебя дальше не поведу», — образно описывает отношения с властью Александр Репин. — А в лесу опасно, волки ходят. Вы в такой ситуации добровольно договор подпишете или все-таки под давлением? Вот и у нас так получилось.

При этом собеседник подчеркивает: соглашение с городом и краем подписывал не он, а Николай Кирюхин. Репин считает, что такая подпись в принципе не имела силы, а значит, и само соглашение тоже, ведь дар может делать только физическое лицо. По мнению Александра Анатольевича, физическим лицом может выступать учредитель, а вот Кирюхин как директор был представителем юридического.

— По закону у каждого типа организации есть свои цели. Цель коммерческой компании — извлечение прибыли. Как вообще она может что-то дарить? Вложить деньги в какой-то проект, чтобы впоследствии получить прибыль, она может, а вот дарить — нет, — объяснят Репин.

Строительство школы для ее последующего выкупа со стороны города виделось Репину именно вложением средств в проект, но после заключения соглашения всё изменилось.

Многие пермяки предполагают, что помимо документально оформленного соглашения между властями и «Сатурн-Р» были устные договоренности о преференциях, которые компания получит после подписания документа, но Александр Репин опровергает эти предположения.

— Ну вот что он мне может пообещать? Это что же нужно пообещать мне, чтобы полтора миллиарда компенсировать? — говорит Александр Анатольевич, имея в виду Максима Решетникова. — Здесь был только один разговор — ему было необходимо подписать это соглашение.

На вопрос о том, почему он не заявил в полицию о том, что его принуждают подписать, по его мнению, незаконное соглашение, Александр Репин ответил следующее:

— Почему не заявили в полицию? Потому что любое разбирательство — это даже не полгода. Соглашение было подписано Кирюхиным, чтобы две тысячи человек не остались без работы из-за отсутствия объемов строительства. Если увольнять людей, то на выходные пособия потребовалось бы 300 миллионов рублей. Иными словами, другого варианта не было.

«Предприятие начали уничтожать задолго до отказа передать школу»

Во время разговора складывается впечатление, что на какой-то период застройщик смирился с существованием соглашения, посчитав его платой за возможность построить все четыре очереди ЖК «Арсенал» и заработать на этом.

— Я решил для себя: ладно, я хорошо зарабатываю, я могу себе это позволить, — говорит Александр Репин. — Но в начале 2020 года компанию начали целенаправленно уничтожать. Нам отказали в согласовании четвертой очереди, по сути остановив работу застройщика. Да, мы доделываем дома третьей очереди, продаем квартиры, но настоящей работы нет. Многие сотрудники перешли на работу в другие места, других мы планируем высвободить к летнему сезону. Конечно, после этого я отказался отдавать школу. Разве это нормально — я отдай школу, а мне будут не давать строить? В 90-е такое называли рэкетом.

Вопрос о концепции четвертой очереди ЖК «Арсенал» обсуждали на заседании градостроительного совета в феврале 2020 года. Тогда проект в целом одобрили, но попросили внести изменения. В «Сатурн-Р» утверждают, что давно сделали это, но согласования так и не получили — рассмотрение этого вопроса постоянно переносили.

— Люди почему-то зацепились за увеличение коэффициента плотности, о котором мы просили, — говорит о реакции пермяков на заседание градсовета Александр Репин. — Но на самом деле сам по себе этот коэффициент ничего не значит! Как ни повышай плотность по документам, нормативы по количеству парковочных мест, по площади детских площадок, территорий общего пользования, газонов должны быть соблюдены. Норматив может быть хоть 10, но ты не сможешь так построить, если остальные нормы не соблюдены. Баланс территории не позволит!

Еще один важный момент касается перечисления средств в бюджет. По условиям соглашения, «Сатурн-Р» должен был пожертвовать мэрии 122 миллиона. На данный момент в казну направили половину от этой суммы.

— Максим Геннадьевич хотел, чтобы все застройщики добровольно перечисляли по 4000 рублей с квадратного метра в фонд социального развития, — вспоминает обстоятельства заключения соглашения Александр Репин. — Я сказал очень просто: «Пишите закон, и будем перечислять, а пожертвование — это дело добровольное, я заплачу, а он (другой застройщик. — Прим. автора) не заплатит».

Законные основания для перечисления средств в бюджет появились в декабре 2019 года. Тогда в городские правила землепользования и застройки внесли коррективы, позволяющие изменять предельные значения плотности и высотности, если девелоперы обеспечат новостройки социальной инфраструктурой — построят соцобъекты или переведут в бюджет сумму около 4000 рублей за каждый дополнительный квадратный метр.

По словам Александра Репина, неприятности с четвертой очередью «Арсенала» — не единственное, что мешает работать «Сатурн-Р». Недавно власти Перми согласовали размещение склада боеприпасов ГУФСИН на Бахаревке, где компания владеет большим участком и планировала возвести большой ЖК. По словам Александра Репина, из-за этого строить жилье на Бахаревке сейчас невозможно.

— Мы были лучшими по всем показателям, и что явилось причиной тому, что нам не дали работать еще задолго до того, как мы официально заявили, что «Сатурн-Р» не будет дарить школу, я не знаю, — комментирует Александр Репин. — Как вариант, могу предположить, что нас как крупного застройщика надо было убрать с рынка, а дальше сами уже думайте, зачем это администрации.

У самого Александра Репина однозначного мнения о том, почему «Сатурн-Р» могли захотеть убрать с рынка, нет. Более того, он считает, что ухудшение положения застройщика должно быть невыгодно властям.

— Любой бизнес должен стремиться к прибыли. Именно когда у него есть прибыль, появляются деньги в бюджете, — объясняет собеседник. — Чем выше у меня прибыль, тем больше денег остается в регионе. Я всегда говорю, что все мои средства находятся в Пермском крае. У меня нет ни зарубежных счетов, ни зарубежной недвижимости, я не занимаюсь никакими валютными спекуляциями, а зарабатываю здесь, в реальном секторе, и честно плачу налоги, выдаю полностью белые зарплаты. Более того, «Сатурн-Р» долгое время был флагманом. Это мы научили всех, что долгострои никому не нужны — строить можно за один год, мы первыми на большом объекте освоили монолитное строительство.

«Подари школу — и будет тебе счастье»

Мы спросили у владельца холдинга «Сатурн-Р», не может ли быть связано назначение Алексея Дёмкина, за несколько дней до вступления в должность ушедшего с поста гендиректора ПЗСП, временно исполняющим главы Перми с тем, что до этого он сам заявлял в суде о давлении со стороны властей при заключении соглашения.

— Дёмкин из всех, кого я на сегодняшний день знаю, — наиболее подходящая кандидатура для этой должности. Он хороший хозяйственник. Связи с его назначением и иском ПЗСП я не вижу, — ответил Александр Анатольевич.

Тем не менее, по словам Репина, сейчас ни городская власть, ни краевая не ведет с ним никаких переговоров — всё общение проходит в залах суда.

— Диалог полностью отсутствует. Ответ один: «Подари школу — и будет тебе счастье во всём. Не подаришь — тебя не будет». Это говорится прямым текстом, — делится бизнесмен. — Приходят постоянно «доброжелатели», которые в большинстве случаев не муниципальные служащие, но близки к ним. Они говорят: «Саша, чего ты добиваешься? Тебя же просто-напросто сотрут в порошок». Пугают проверками. Да, я решил выполнить роль жертвы, посмотреть, как всё это будет. Коллектив меня не понимает. Все до единого упрашивают меня: «Да отдай ты эту школу, да заработаем еще». Я отвечаю: «Вы знаете, раз меня решили убрать и добиваются этого уже давно, ради чего мне сейчас давать возможность развиваться?»

Александр Репин называет себя социально ответственным бизнесменом. Он говорит, что бесплатно передал городу часть проездов в «Арсенале» (по его подсчетам, стоимость этих участков — 259 миллионов рублей), перечислил 61 миллион на социалку, до сих пор за свой счет чистит дороги в ЖК и даже оплачивает электроэнергию, которую потребляют уличные фонари в микрорайоне.

— Вот такой вот я дурак! — восклицает Репин. — Заявлял, что не буду ничего чистить, и всё равно чищу — там же люди, им надо как-то ездить. Может, так воспитали, может, Бога боюсь. Не знаю.

Накануне мы спросили у губернатора, что край может сделать для решения проблемы со школой в «Арсенале».

— Обеспечить передачу школы в муниципальную собственность, как это и было предусмотрено соглашением с застройщиком, — ответил Дмитрий Махонин. — Поскольку тот не хочет делать это в добровольном порядке, городские власти сейчас с ним судятся. И их задача — добиться положительного решения суда по этому вопросу.

Обращение к губернатору

После интервью Александр Репин попросил опубликовать его обращение к губернатору Дмитрию Махонину. Публикуем его полностью:

«Уважаемый Дмитрий Николаевич, я прочитал ваше интервью и считаю, что любая застраиваемая территория должна соответствовать действующим на сегодня строительным нормам и правилам. Мы коммерческая организация и, работая в полном соответствии с нормами жилищного строительства, обязаны предусмотреть всё, что необходимо, ни одна государственная экспертиза не будет пройдена, если хоть один из параметров не отвечает строительным нормам и правилам.

Что касается социальной инфраструктуры, то ключевое слово здесь — "сообща", это значит, что органы власти делают свое дело, а застройщик делает свое. При этом, как Вы сказали [в интервью 59.RU], Дмитрий Николаевич, строительный бизнес — это маржинальный продукт. Прекрасно! Но именно благодаря этой маржинальности и платится налог на прибыль в бюджет региона, у людей есть работа, появляются квадратные метры, проводится реновация ранее закрытых и неиспользуемых территорий нашего города, появляются дороги, школы, детские сады, поликлиники и так дальше.

Вот он, государственный подход, каждый сообща должен делать свою работу.

Хотелось бы также напомнить, что школа в ЖК "Арсенал" готова и могла бы начать свою работу еще с 1 сентября 2020 года. Если бы власти захотели и были готовы принять один из предложенных нами вариантов: отсрочка платежей на 5 лет; аренда согласно установленному расчету; организация бесплатной частной школы (исходя из того, что школа финансируется по установленным расчетам на каждого ученика, при этом бюджет города будет экономить 15% за каждого учащегося)».