26 января воскресенье
СЕЙЧАС -8°С

Новостройки Краснодарского края: есть ли риск для пермяка?

Поделиться

Доступное жилье в Краснодаре или рисковые инвестиции в Сочи? Жителя Перми, решившего вложиться в новостройку недалеко от Черного моря, ждет не мало сюрпризов. Чем привлекательны и опасны южные рынки недвижимости, читайте в материале Dom.59.ru.

Жители Москвы и Санкт-Петербурга, Дальнего Востока, Сибири и Урала совершают покупки на рынках недвижимости Краснодара и Сочи достаточно активно. Жители Перми – не исключение. Часть тех, кто приобретает квартиры, хочет переехать ближе к морю в более теплый климат, другие – заработать на недвижимости. Однако с покупкой нужно быть максимально аккуратными, потому что рынок юга России слишком горяч для уральских предпочтений.

Во всем Пермском крае в год возводится около миллиона квадратных метров. Застройщики в большинстве своем работают не первый год и имеют опыт. Задержки со сдачей домов случаются, но не часто. К сносу в Перми приговорили несколько трехэтажек на ИЖС, но пока не уничтожили. В целом пермяк может пересмотреть все объекты в наиболее понравившемся районе, потратив не так много времени, по сайтам застройщиков или обратиться к риелторам, которые продают новостройки без накруток. Доступные классы «эконом» и «комфорт» продаются обычно с «отделкой под ключ». Но оказывается такой понятный рынок далеко не везде. 13 сентября пермских риелторов на мастер-классах знакомили с ситуацией на рынке недвижимости Краснодара и Сочи. Чем же отличаются эти рынки от нашего?

Краснодар – дешево, но без моря

Если вы хотите теплый и сухой климат, дешевое жилье и море в относительной близости, Краснодар – отличный вариант. Учитывая, что квадратных метров там строится в разы больше, чем в Перми, квартиры стоят дешевле. Так, средняя цена квадратного метра в новостройке Краснодара – около 40 тысяч рублей за квадратный метр. В Перми средний ценник на квадрат нового жилья – 50 тысяч рублей.

Как рассказал руководитель проекта Нмаркет.ПРО в Краснодаре Алексей Некрасов, в основном застройщики строят по закону о долевом строительстве 214-ФЗ. Но в любом случае рассматривать варианты по цене ниже 28 тысяч рублей за квадрат не стоит. Конкуренция на рынке новостроек действительно высокая, поэтому квартиры лучше брать у тех застройщиков, которые на рынке уже давно и не задерживают сдачу объектов.

В данный момент в Краснодаре возводится порядка 5,5 млн кв. м в стадии строительства. В продаже – порядка 60 тысяч квартир, причем восемь тысяч – в уже сданных домах. Что касается сроков сдачи, то в них укладывается чуть более 30% объектов. По подавляющему большинству сроки переносят, причем примерно по 30% объектов это делается не в первый раз.

Все территории Краснодара – достаточно развитые с точки зрения инфраструктуры, а в районах, где идет комплексное освоение, застройщики обычно возводят новые школы, детские сады и поликлиники. При этом транспортная ситуация в городе достаточно напряженная. Квартиру лучше подыскивать рядом с местом, где вы собираетесь работать. Застройщики сдают квартиры в основном с предчистовой отделкой, но можно найти варианты и «под ключ» в сегментах «эконом» и «комфорт».

При этом малоэтажный центр города почти не застраивается, поэтому цены на квартиры в новостройках в этой части Краснодара растут. А следовательно, такое жилье может быть инвестиционно привлекательным при покупке на раннем этапе. А вот на окраинах, где застройка комплексная, ценник постоянно снижается. И перепродавать квартиры не выгодно.

«В Краснодар переезжают на постоянное место жительства. Меняют климат, выходя на пенсию, переезжают ближе к морю. От нас около 100 км до Черного и до Азовского морей. Цены у нас достаточно приемлемые – в среднем 40 тысяч за квадратный метр. Нормальная ситуация с работой и магазинами. Если у вас есть несколько месяцев, чтобы изучать рынок в Краснодаре, – можно, но не факт, что вы сможете выбрать оптимальный вариант. Сейчас в городе возводится около 400 жилых домов. Конкуренция высокая, но надежные застройщики все равно остаются», – отмечает Алексей Некрасов.

Сочи – высокие цены и риски

Большой Сочи раскинулся на много километров вдоль Черного моря. Сюда круглый год едут за отдыхом, развлечениями, лечебными процедурами. Поэтому жилье здесь покупают не только для жизни, но и для сдачи в аренду. Кроме того, Сочи – единственный город, в котором рынок недвижимости не заметил кризиса. На удачные объекты цены там растут. Но проблема в том, что неудачных очень много.

«В Сочи очень специфический рынок, там есть ненадежные застройщики, есть те, кто работает вообще без документов. За 2015–2016 годы властями была проделана огромная работа, и 145 домов направлено под снос, – рассказывает руководитель проекта Нмаркет.ПРО Иван Скромный. – У нас почти нет в продаже старого фонда. Вторичку никто не покупает, потому что ее почти никто не продает. Новостройками мы называем не только строящиеся дома, но и дома которым до пяти лет. 99% рынка занимают квартиры класса от "эконом" до "элит" в таких объектах. И инвестиционные условия в регионе привлекательные. Есть мероприятия – Формула-1, чемпионат мира по футболу, способствующие притоку потенциальных покупателей. Если брать Краснодарский край в целом, то это направление достаточно интересное как для переезда, так и для потенциальных инвесторов. Если разделять Краснодар и Сочи, то разница колоссальная. В Краснодар в основном едут те, кто переезжает. Спрос на жилье в Сочи достаточно велик. Основная масса – это Москва и Санкт-Петербург. Но на Урале, и в Пермском крае в частности, потенциальные покупатели есть. Есть те, кто переезжает, инвесторы из Перми, те, кто ищет объект для отдыха»

По словам эксперта, сейчас в городе возводится около 1000 объектов, которые можно назвать новостройками. Это не только строящиеся здания, но и те, что возводились еще к Олимпиаде-2014. 70% объектов продаются не как квартиры, а как «жилые помещения». Дело в том, что многие дома возводятся на землях ИЖС, а потом через суд их легализуют. Те, которые не легализовали, начали сносить. При этом жилые помещения продаются вообще без всякой отделки и со свободными, зачастую странными, планировками. Количество комнат покупатель сам должен «прикинуть» из метража.

Иногда у застройщика есть разрешение на строительство, но нет согласованных проектов. Бывает, что разрешение есть лишь на девять этажей, но потом застройщик планирует построить 18. При этом на рынке примерно 7000 риелторов (для сравнения, в Перми 400), которые готовы продать клиентам даже квадраты в тех зданиях, которые пойдут под снос.

По 214-ФЗ в Сочи почти никто не строит – с покупателями заключают предварительные договоры. Если в застройщике можно быть уверенным на 100% и взять жилье на средней стадии, то можно неплохо заработать к концу строительства. Цена растет каждый месяц. Инвесторам застройщики отдают обычно квартиры целыми этажами. Покупателю важно подобрать объект, который будет пользоваться спросом. А это зависит от вида из окон и местоположения. Избавляются от таких квартир под сдачу дома (на удачных объектах к сдаче квартир от застройщика в продаже уже нет) или после ремонта. При этом и сдавать квартиры можно почти круглый год.

Но у застройщиков в Сочи чаще всего нет даже официальных сайтов, а в Интернете сочинские агентства размещают множество «фонарей» с супернизкими ценами на несуществующие объекты. Когда покупатель попадает на удочку и вносит залог, ему сообщают, что эта квартира продана, но ему деньги не вернут – подберут другую. Поэтому вероятность быть обманутым очень высока.

Сейчас цена элитных новостроек в Сочи – от 200 тысяч за кв. м. Бизнес-класс – от 120 тысяч до 200 тысяч рублей за кв. м. Комфорт и эконом стоят от 70 до 120 тысяч рублей за кв. м. По цене до 70 тысяч рублей за квадрат нужно очень долго взвешивать риски, чтобы совершить покупку. Отметим, что по цене сочинского эконома в Перми продаются квартиры в новостройках бизнес-класса. Напоследок нужно отметить, что сделки в Сочи почти всегда проходят без ипотеки и далеко не все застройщики аккредитованы в банках. Если хотите привлечь кредит или использовать какую-либо субсидию, обращайте внимание на объекты, возводимые по ФЗ-214.

Автор

оцените материал

  • ЛАЙК 0
  • СМЕХ 0
  • УДИВЛЕНИЕ 0
  • ГНЕВ 0
  • ПЕЧАЛЬ 0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Владимир
21 сен 2016 в 10:45

Безрисковый, экономичный вариант приобретения жилья в Сочи и Краснодарском крае членам нашего кооператива. 89127854001 Владимир.