Неликвидное жилье: четыре приметы

Как распознать покупателю неликвидное жилье? Очевидно, что о соседях-алкоголиках и, например, о таких чрезвычайных происшествиях, как убийство, собственники квартиры и риелторы предпочтут промолчать. Такие факты порой скрываются и от агентов недвижимости в том числе.

Тем не менее есть группа объектов недвижимости, которую специалисты смело относят к неликвидному жилью. А знание того, что есть «ликвид» и «неликвид» на рынке жилой недвижимости, поможет не только правильно инвестировать средства, но и избежать сюрпризов при его продаже.

На первом месте находятся квартиры, которые располагаются в ветхом жилом фонде. Часто это дома, в которых нет даже элементарных удобств – централизованного водоснабжения и водоотведения. Такое жилье до сих пор есть во многих городах России и представляет собой деревянные двухэтажные дома или одноэтажные дома, предназначенные для проживания двух и более семей. Эти дома возводились для временного проживания, но к ним хорошо подходит поговорка: нет ничего более постоянного, чем временное. Уже не один десяток лет это «временное» остается единственным жильем довольно большой части россиян.

Сюда же относится жилье, постройка которого датируется началом или серединой прошлого века и в котором никогда не проводился капитальный ремонт. Менеджер отдела продаж компании «Этажи» (Тюмень) Андрей Алферов пояснил: «Внешний вид подъезда может многое сказать покупателю о тех, кто в нем проживает. Практически всех покупателей отпугивают обшарпанные стены, табачный дым в подъезде, надписи на стенах, мусор и разбитые окна».

Такую же особенность психологии покупателя отмечают и собственники жилья. «Не так давно я продавала «трешку» в девятиэтажке. Сама квартира была с качественным ремонтом и нравилась потенциальным покупателям. Но многие из них сразу говорили, что, скорее всего, не купят ее, причем только из-за подъезда дома. Несмотря на косметический ремонт, который в доме провели два года назад, подъезд выглядел довольно пугающе. И те, кто приходил смотреть квартиру, отмечали это. Пришлось в итоге даже снизить цену, по которой я продавала жилье», – рассказала читательница сайта Елена Загвазина.

Между тем власти отмечают, что некоторые целенаправленно приобретают жилье в таких домах по небольшой цене, чтобы впоследствии получить при расселении квартирку поновее.

На другой чаше неликвида – многокомнатные квартиры, стоимость которых часто оказывается очень высокой. Об этом рассказала специалист по недвижимости компании «Этажи» (Тюмень) Марина Булгакова. «Сейчас в основном горожане интересуются одно- или двухкомнатными квартирами, поэтому продажа четырех- и пятикомнатных квартир может длиться годами», – заметила специалист.

Ее коллега Андрей Алферов связывает столь долгий период экспозиции объекта с тем, что стоимость этих квартир зачастую бывает завышена. «Ликвидность недвижимости всегда измеряется конечной стоимостью квартиры. Обычно неликвидными квартирами называют недвижимость с завышенной ценой, а это трех-, четырехкомнатные квартиры. Они продаются в два раза дольше, а чтобы ускорить процесс продажи – нужно снижать стоимость», – сказал Алферов.

Кроме многокомнатных квартир небольшим спросом пользуются и слишком нестандартные квадратные метры. «Эксклюзивным квартирам с необычной планировкой или изощренным ремонтом также довольно сложно найти своего покупателя. Такие объекты могут простаивать годами, и в результате собственникам приходится предлагать потенциальному покупателю весомую скидку», – отметил управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru (Москва) Игорь Индриксонс.

Самыми тяжелыми с точки зрения реализации, по словам Игоря Индриксонса, становятся квартиры с неудобным расположением. «Это и километровые расстояния от объекта до ближайшей остановки общественного транспорта или станции метрополитена, школ, детских садов, магазинов и поликлиник, которые могут стать серьезным препятствием на пути к его продаже. Не сыграет на руку продавцу жилья неблагоустроенный двор и отсутствие зеленых насаждений и близость к заводам, фабрикам, промышленным зонам и шоссе. Такие объекты, как правило, продаются достаточно долго, и в среднем стоимость таких квартир снижена на 10-15 процентов», – пояснил эксперт.

Чем дальше располагается жилье не только от центра города, но и от крупного населенного пункта, тем сложнее найти подходящего покупателя. «Особенно неохотно сегодня покупают квартиры в поселках. Например, в селах выставлены на продажу квартиры в двухэтажных домах, которые невозможно продать. Обычно в таких строениях на первом этаже находится погреб, а на втором этаже – несколько квартир. Людей пугает бумажная волокита (особенно если квартира находится в доле) и расположение поселка далеко от города. Часто возникают разногласия именно из-за цены квартиры: покупатели хотят максимально скинуть цену, а продавцы, в основном те, кто имеет встречную сделку, не хотят ее снижать», – говорит Марина Булгакова.

Андрей Алферов рассказал о случае из своей практики, когда отказались покупать хорошую квартиру с ремонтом и по адекватной стоимости из-за неудобного расположения комнат. «Зачастую потенциальных покупателей отпугивают узкие комнаты, длинные темные коридоры, обилие углов в квартире, плохое освещение, маленькие кухни и санузлы», – добавил эксперт.

Трудно сказать, что жилье на верхних и нижних этажах является неликвидным, но определенный риск при приобретении таких квартир покупатели понимают. «Это еще один фактор неликвидности жилого помещения, так как в случаях просмотров квартир на первых этажах покупатели опасаются сырости, влаги, запаха из подвала. Если же квартира находится на последнем этаже – повышается риск ограбления квартиры, возможны проблемы с крышей и лифтовыми шахтами», – резюмировал Андрей Алферов.