Можно не платить: продаём ипотечную квартиру

Непростое финансовое положение или желание со временем расширить жилплощадь могут побудить вас искать новых владельцев для квартиры, за которую вы ещё платите ипотеку. N1.RU рассказывает о способах продажи такой недвижимости.

«Продажа квартиры в залоге — распространённая практика. Например, молодая семья купила первую однокомнатную квартиру. Платят ипотеку 10 000 рублей в месяц, через три года у них появляется ребёнок. Жить в однокомнатной квартире становится тесновато, да и могут себе позволить платить уже 15 000 рублей в месяц, — но погасить всю ипотеку полностью пока возможности нет. Тогда идеальным вариантом будет продажа квартиры в залоге, одобрение новой суммы ипотеки и покупка другой, более просторной квартиры. Банки сейчас предлагают инструменты для упрощения подобных процедур, — рассказывает специалист агентства недвижимости «Твой дом» Анастасия Клементьева. — Также ипотечные квартиры продают не для покупки новой, а просто потому, что стало трудно выплачивать ипотеку. После кризиса конца 2014 года это распространённая практика».

В глазах обывателя ипотека — это денежные средства, которые банк предоставляет заёмщику на покупку недвижимости. Однако по закону ипотека — форма залога недвижимого имущества. Это значит, что собственник без согласия кредитора, то есть банка, не имеет права продавать, передавать, обременять предмет ипотеки.

Продать ипотечную квартиру собственник может несколькими способами.

1. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита: берёт потребительский кредит, обращается за помощью к родственникам и так далее. Это наиболее эффективный и предпочтительный вариант как для продавца, так и для покупателя. Продавец в таком случае может рассчитывать на то, что спрос и цена на его необременённую залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. Покупатель, в свою очередь, минимизирует свои риски при приобретении жилья.

2. Покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта. После того, как собственник гасит ипотечный кредит и банк снимает с квартиры обременение, заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Правда, этот способ имеет несколько недостатков:

• увеличиваются сроки подготовки и совершения сделки;

• есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели;

• существует вероятность, что в связи с рассмотрением судом дела о неисполнении кредитных обязательств или возбуждением исполнительного производства снять обременение с квартиры невозможно;

• есть риск, что собственник откажется от сделки;

• заключение сделки может оказаться невозможным в связи с отсутствием согласия или разрешения третьих лиц (супруга собственника, органов опеки).

«Покупатель должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа. Заключаемый договор должен соответствовать по форме и содержанию требованиям закона», — говорит юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова.

3. Собственник продаёт предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности сделок.

«В первом случае покупатель берёт ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает надлежащее погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю. Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо, которое и становится и собственником объекта, и ипотечным заёмщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трёх сторон: банка, продавца и покупателя. Новый заёмщик при этом должен обосновать банку свою кредитоспособность и причины передачи прав и обязанностей по кредитному договору», — комментирует Наталья Михайлюкова.

Таким образом, выбирая любой из способов продажи объекта, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с кредитором. Это необходимо, чтобы в дальнейшем избежать последствий в виде отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков.

Также не стоит отказываться от помощи специалистов. Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты: проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения купли-продажи.

«В этой сделке очень много нюансов. Обычно продавцы квартир не могут грамотно ответить на все вопросы потенциальных покупателей, тем самым «отпугивают» их», — добавляет Анастасия Клементьева.

Ранее N1.RU публиковал материалы о том, как рефинансировать ипотеку и как определить юридическую чистоту квартиры. N1.RU поможет вам подобрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.