Продать любой ценой

Продажа квартиры, имеющей какие-либо изъяны, может превратиться в настоящую эпопею. То же самое можно сказать, если есть обстоятельства, которые так или иначе препятствуют сделке. Покупатель избалован большим спросом и, скорее всего, предпочтёт аналогичный беспроблемный вариант. Какую стратегию выбрать, чтобы объявление о продаже вашей квартиры не висело на доске объявлений месяцами, выяснил журналист N1.RU.

Универсальным решением может стать снижение стоимости: хороший дисконт заставит покупателя совсем другими глазами посмотреть на «проблемную» квартиру. Однако не каждый продавец готов значительно подвинуться в цене. Впрочем, и недостатки у квартиры могут быть разные. Разбираемся, как лучше поступить в конкретных ситуациях.

Разруха и упадок

Если техническое состояние вашей квартиры оставляет желать лучшего либо ремонт в ней делался пару десятилетий назад, покупателя это запросто может отпугнуть. Капитальный ремонт перед продажей делать точно не стоит: затраты вряд ли окупятся, к тому же не факт, что покупатель разделяет ваши вкусы.

Есть смысл сделать небольшой косметический ремонт: подклеить обои, побелить потолок, привести в порядок сантехнику — словом, довести до ума то, на что взгляд упадёт в первую очередь. При этом лучше выбрать выбирайте недорогие и нейтральные по цвету отделочные материалы — скорее всего, новый хозяин всё будет переделывать под себя.

Уберите всё, что не работает, избавьтесь от древней мебели. Если в квартире давно никто не жил и она превратилась в склад того, что выбросить жалко, обязательно освободите её перед просмотром. Покупателю точно не нужен ваш старый хлам.

Долги по «коммуналке»

Если вы задолжали за квартплату, не стоит думать, что покупатель этого не узнает. Он наверняка наведёт об этом справки в управляющей компании.

«Наличие долгов по коммунальным платежам не является препятствием к заключению сделки. Однако с покупателем стоит заранее обсудить это обстоятельство. Обычно продавцы делают скидку на квартиру, кратную сумме долга», — рассказывает риелтор Юлия Семёнова.

Неузаконенная перепланировка

Приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой, покупатель берёт на себя все риски, связанные с такой сделкой.

«Если перепланировка несущественная: убрали советские кладовки, шкафчики, сняли дверь и сделали арку, — такое, в принципе, можно и не согласовывать. Если же делался перенос мокрых точек или расширение их площади, снос несущих стен, присоединение лоджии к жилой зоне с переносом батарей, то и такую квартиру можно продать, но почти наверняка только за наличные. Банки в залог такие квартиры не берут. Все риски ложатся на покупателя. Это риски конструктивные и риски затопления соседей снизу. Если всё вскроется, то будет большой штраф и предписание вернуть планировку в исходное состояние», — предупреждает Антон Скрябин, руководитель отдела продаж Century 21 «Терра Недвижимость».

Некоторые банки готовы закрыть глаза на незначительные переделки, но рассчитывать на это всё же не стоит. Ирина Кряжева, риелтор агентства недвижимости «Привилегия», комментирует: «Если изменения несущественные, то ряд банков готов рассматривать такие объекты для покупки в ипотеку. Но моё мнение, что лучше всё-таки делать всё законным путём и найти для этого время. Для решения этих вопросов как раз и работают специалисты».

Жилец, отказавшийся от приватизации

Возможно, в вашей квартире прописаны члены вашей семьи, которые ранее отказались от приватизации. Риск покупателя — в том, что такие жильцы имеют право на пожизненное проживание. Чтобы у потенциального владельца квартиры не возникло чувство тревоги по данному поводу, лучше всего заранее позаботиться об этом и попросить таких родственников заблаговременно выписаться добровольно.

«Перед сделкой мы обязательно выясняем, кто был прописан на момент приватизации и кто писал отказы. Все отказники должны быть выписаны до сделки. В противном случае ни один суд их потом не выпишет, потому что они по закону сохраняют право пожизненного проживания в этой квартире, которое они потеряют только тогда, когда сами добровольно выпишутся», — поясняет Антон Скрябин.

Дети-собственники

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, сделка несколько усложняется. Лучше перед продажей заблаговременно записаться к нотариусу.

«Тут вообще без специалиста не обойтись. Весь процесс подготовки продажи проходит через органы опеки и попечительства. Необходимо грамотно подойти к продаже, всё просчитать и выбрать наиболее подходящий вариант. Несовершеннолетнему гражданину в любом случае необходимо будет выделить долю. Можно это сделать единовременно при покупке другой квартиры, правда, если покупаете не в ипотеку (банки, мягко говоря, неохотно идут навстречу и разрешают выделить доли несовершеннолетним в залоговых объектах), можно выделить долю у родственников, но при этом положить деньги на счёт детям, не ущемляя их права», — рассказывает Ирина Кряжева.

Обременения

Если на вашей квартире имеются обременения, процесс продажи также несколько усложняется.

«Обременения бывают разные. Есть обременение банка, и в этом случае (но не всегда) вы можете продать квартиру покупателям с помощью ипотеки, одобренной в банках, которые идут на данные условия. Но лучше найти покупателя с теми наличными средствами, которые могут перекрыть сумму обременения, — это самый простой выход», — говорит Ирина Кряжева.

В этом случае так же не стоит забывать о правах несовершеннолетних. «Важно: если вы гасили ипотеку материнском капиталом, обязательно выделяйте доли детям после погашения ипотеки. Да, тогда мы будем должны пройти через опеку, нотариуса и прочих, но в ином случае — это мошенничество и грозит последствиями», — предостерегает Антон Скрябин.

Квартира по наследству или в дар

Если жилплощадь досталась вам по наследству или вы получили её в подарок, покупатель также может несколько «напрячься». Объясняет Антон Скрябин: «С точки зрения продавца, особых нюансов нет. Ведь он точно понимает, от кого он в дар или наследство получил квартиру. С точки зрения покупателя, вопрос чуть сложнее. Договор дарения имеет такую же силу, как и договор купли-продажи. Его нельзя просто так взять и развернуть. С наследством чуть сложнее. В крайне редких случаях могут объявиться наследники. В идеале, с момента вступления в наследство должно пройти три года. Тогда риски близки к нулю».

Главное, о чём предупреждают эксперты: не пытайтесь скрыть от покупателя усложняющие сделку обстоятельства. Если они выяснятся позже, это может грозить неприятностями уже вам.

«Квартиру, имеющую вышеперечисленные проблемы, можно продать. Но о наличии этих проблем необходимо обязательно прописывать в договорах, чтобы потом покупатели не оспорили сделку по факту сокрытия существенной информации», — говорит адвокат Пермской коллегии адвокатов № 30 Николай Титов.

Также читайте об особенностях передачи квартиры по договору дарения и как подготовить жилье к сдаче в аренду. В базе объявлений N1.RU вы найдёте большой выбор жилой недвижимости в Перми.